Риск инвестиций в недвижимость
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Риск инвестиций в недвижимость». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Одним из популярнейших направлений для вложения средств в недвижимость для инвесторов со всего мира является Дубай.
Инвестиции в коммерческую недвижимость приносят высокий заработок в больших городах, в частности, Москве и Питере. Основная стратегия – получение арендных платежей с организаций и ИП.
#1. Покупка → ремонт → продажа
Уровень странового риска можно узнать из отчётов рейтинговых агентств или консалтинговых фирм. Например, в рейтинге The Economist Intelligence Unit наименьшие страновые риски у Австрии, Великобритании, Германии и США, наибольшие — у Афганистана, Белоруссии, Украины и др.
А если ответим на угрозу определенными действиями? А существует ли другое решение? А что произойдет в случае определенного подхода к проблеме? И каждое из возможных решений и его последствий – это многочисленные ветви нашего «дерева» рисков. Иногда вследствие такого весьма занудного процесса, деревья получаются весьма ветвистые.
Экологические факторы при оценке недвижимости — совокупность природных и природно-антропогенных факторов, оказывающих непосредственное воздействие на полезность объекта недвижимости и эффективность его использования. Экологические факторы при оценке объекта недвижимости необходимо рассматривать как его окружение, существенно влияющее на стоимость объекта недвижимости.
Риск изменения соотношения предложения и спроса постоянен. В силу цикличности развития рынка недвижимости возможно повышение или снижение спроса на недвижимость в краткосрочном периоде, когда предложение объектов недвижимости неэластично. В такой ситуации колебания спроса вызывают изменения потока доходов.
Главное помнить, что внимательность, осмотрительность, отсутствие спешки и эмоций – это главные правила опытного инвестора.
Инвестиции в коммерческую недвижимость имеют высокую доходность по сравнению с жилой – от 8 до 15% годовых. Самым высоким спросом у арендаторов пользуются небольшие помещения в ТЦ (до 500 кв. м.) и street-retail.
В целом для покупателей может иметь значение любой, даже, казалось бы, несущественный критерий:
- вид из окна;
- этаж;
- соседи;
- контингент района местонахождения.
Риск реинвестирования противоположен риску инфляции, так как полученные денежные доходы не могут быть реинвестированы с той же ставкой дохода, что и первоначальные инвестиции. Этот риск также меньше для собственных капиталов, инвестированных в незаложенную недвижимость.
Рисковые метры. В чем опасность инвестиций в зарубежную недвижимость
Независимо от того, растёт её курс или падает, любое значительное отклонение представляет риск. Наибольшая опасность для рынков возникает в том случае, когда рост или падение валюты составляет более 20 %.
Для приобретения земельного участка требуется меньшая денежная сумма, чем для покупки квартиры или коммерческой недвижимости.
Важно помнить, что никакая страховая компания при этом не будет предлагать страховку от мошенников, так как это компетенция полиции и прокуратуры.
Однако сложно в этом случае предсказать потенциальный доход, так как статистические данные по подобным вложениям отсутствуют.
Риски физического износа и старения также могут снизить доходность недвижимости. Владельцы часто предпочитают нести значительные материальные затраты, чтобы сделать свои здания современными. Трудно определить степень физического износа, потому что она в большой степени зависит от разработок новых технологий.
Стратегия заключается в переводе жилого помещение в нежилое и сдача ее в аренду или продажа по бизнес. Например это первые этажи жилых домов из которых делают продуктовые магазины, парикмахерские и салоны красоты. Хорошим спросом пользуются квартиры первой линии домов около метро или транспортных узлов.
Риск нестабильных доходов, из-за отсутствия или текучести (вследствие банкротств) арендаторов. Сюда также можно отнести риски низкой ликвидности или полной не ликвидности, т.е. получение дохода, не покрывающего все текущие расходы.
Для поиска объектов незавершенного строительства можно воспользоваться сервисом Avito. Подходит для поиска недостроенных дачных домов и коттеджей. Предложений на сайте много, можно найти наиболее инвестиционно привлекательное.
Риск нестабильных доходов, из-за отсутствия или текучести (вследствие банкротств) арендаторов. Сюда также можно отнести риски низкой ликвидности или полной не ликвидности, т.е. получение дохода, не покрывающего все текущие расходы.
Впрочем, по нашим оценкам, зарубежную недвижимость пока нельзя назвать идеальным объектом для инвестиций. Причина тому — соотношение рисков и доходности. О некоторых негативных сторонах таких инвестиций сегодня стоит напомнить и тем, кто планирует приобретение квартир, домов и коммерческих площадей в Европе для сдачи в аренду.
Чтобы правильно выявить и проанализировать риски, а потом заставить их работать на тебя, нужно быть немного шпионом и уметь рисовать «деревья».
Все эти риски могут «съесть» доходность, в результате чего инвестор останется без прибыли или даже с убытком.
Факторы государственного регулирования на всех уровнях (федеральном, региональном, местном) оказывают на стоимость имущества большое влияние, порой способное возобладать в отдельных районах надтакими экономическими факторами, как соотношение спроса и предложения.
При инвестировании в строительство всегда нужно быть готовым к снижению доходности проекта, превышению реальных расходов над плановыми, резким скачкам цен на строительные материалы и заморозка объектов строительства по этой причине, а также следует учитывать непредвиденные риски разрушения построенных объектов.
Очень распространенным способом мошенничества является продажа недвижимости по поддельным документам. В результате владельцы недвижимости даже не подозревают, что их дом продан, пока покупатель не заявит на него свои права.
Таким образом, обе стратегии имеют право на существование. Но для новичка больше подходит покупка объекта недвижимости с целью сдачи в аренду. Такие инвестиции гарантированно принесут прибыль, хоть и через большой промежуток времени. После окупаемости объект останется в собственности, и его можно будет выгодно продать.
Именно поэтому прежде чем вкладываться в строящуюся недвижимость инвестору необходимо провести тщательный анализ застройщика.
Инвестиции в объекты недвижимости, расположенные в других государствах, обычно считаются гарантированным способом вложения средств.
На рисунке показаны факторы, которые влияют на стоимость квартиры для Киева (данная схема аналогично подходит и для других городов). Можно заметить, что покупая на стадии фундамента получается экономия до 25%, наличие транспортной остановки общественного транспорта увеличит стоимость +5%. Также одним из важных факторов является наличие отделки, которая увеличит стоимость квартиры до 20% ⇓.
Инвестирование в недвижимость является одним из наиболее распространенных способов сохранения и накопления капитала во всем мире.
Инвестиции в недвижимость, как и инвестиции в ценные бумаги, подвержены рискам финансового рынка: риску изменения процентных ставок, валютному риску, кредитному, бизнес-риску. Однако для инвестиций в недвижимость в связи с особенностями функционирования рынка недвижимости характерны дополнительные и существенные риски.
Инвестор может осуществлять свою деятельность на первичном рынке недвижимости, работая с только что переданными в эксплуатацию или еще не завершенными объектами, и на вторичном рынке. Это объясняется тем, что доходность инвестиций в недвижимость на этапе строительства относительно выше за счет повышения цены объекта после его передачи в эксплуатацию.
Так если месячный доход от сдачи 2-х комнатной квартиры на первом этаже в Москве составит 40 000 руб., то от сдачи под аптеку, продуктовый или кафе быстрого питания (например: SushWok) составит 100 000 руб.
В идеале, как показывает практика, наиболее успешны те инвесторы в недвижимость, которые живут в стране и знают местную специфику. Риск убытков у тех, кто оставляет свои объекты на неких доверенных лиц, естественно, выше (как, собственно, и в случае с жилой недвижимостью).
Особенности и источники рисков инвестирования в недвижимость. Характерные риски, присущие рынку недвижимости. Факторы, определяющие инвестиционную стоимость объектов недвижимости. Принципы оценки стоимости недвижимого имущества для целей инвестирования. В то же время, как ни странно это звучит, многие УК в Испании и Италии весьма нерасторопны в вопросе сдачи объектов. Не так уж просто найти компанию, которая выбьется из сил, чтобы привести к вам арендатора (разместит объявление на максимальном количестве ресурсов, продумает ценовую политику в межсезонье и т. д.).
#6. Перевод из нежилого в жилое помещение
Чем больше шанс того, что произойдёт негативное событие, тем больше риск. Для инвестиций в недвижимость наиболее типичны две группы рисков — страновые риски и риски, связанные с конкретным проектом.
Однако, застраховаться от мошенничества, например, нельзя. Такие случаи страховые компании не хотят рассматривать, считая это компетенцией правоохранительных органов.
Во-первых, недвижимость должна быть полностью подготовлена к приему гостей, то есть вам предстоит закупить белье, посуду и так далее. Во-вторых, если ваша недвижимость сдается легально, вы должны будете уплачивать налог. К примеру, в Испании для нерезидентов он составляет 25% от стоимости аренды (для резидентов — 15%).
В многоквартирных домах часто используются подвальные и полуподвальные помещения под перестройку под хостелы.