Покупка комнаты в коммунальной квартире в 2024 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка комнаты в коммунальной квартире в 2024 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

С покупкой доли в коммунальной квартире есть одно важное правило: собственники других комнат имеют преимущественное право на покупку отчуждаемой доли. Если объяснять максимально просто: эти люди могут купить комнату раньше всех. Перед заключением договора продавец должен отправить остальным собственникам специальное извещение: в нём должна быть указана цена, характеристики комнаты и все условия, на которых доля продаётся.

На что обратить внимание при просмотре комнаты в коммуналке

Итак, вы выбрали несколько объявлений и решили отправиться на просмотр коммунальной квартиры.

В первую очередь стоит оценить само здание — в каком оно состоянии, есть ли трещины в стенах, как выглядит подъезд. Если уже на этом этапе вы замечаете, что ремонт в последний раз делали в середине прошлого века, лучше поискать другие варианты. Велика вероятность, что в ближайшее время дом признают аварийным: повезёт, если на замену дадут отдельное жильё, но нет никаких гарантий, что условия не ухудшатся.
В квартире надо обращать внимание на зоны общего пользования. Если там грязно и захламлено, не стоит надеяться, что с вашим заселением всё изменится в лучшую сторону.
Постарайтесь заранее договориться, чтобы на момент просмотра в квартире были все соседи. Даже если вы не собираетесь жить в этом месте, вам придётся с ними контактировать хотя бы иногда. Возможно, кто-то из соседей не согласен, что одну из комнат продают? Это может оказаться неприятной проблемой ещё на этапе покупки комнаты.

Какие есть особенности и подводные камни покупки комнаты в коммуналке

Соглашаться ли на сделку, если продавец не смог уведомить некоторых собственников? В такой ситуации часто предлагают «пойти в обход»: продавец оформляет договор дарения сначала на часть комнаты, а потом полностью продаёт её.

Однако это большой риск. Другие владельцы вполне могут подать в суд, чтобы сделку признали недействительной. И если суд посчитает дарение фиктивным, то договор купли-продажи перестанет действовать.

Что делать, если соседи против продажи. Часто бывают ситуации, когда собственники других комнат выступают против продажи комнаты. Например, они намеренно не отвечают на извещения. Причин может быть несколько: некоторые хотят выкупить комнату сами, но по цене ниже, другие просто не желают делить коммуналку с кем-то ещё (особенно если продавец до этого не жил, а комната пустовала). Со стороны покупателя здесь нет путей решения: можно лишь запастись терпением или просто поискать другие варианты.

Дееспособность продавца. Есть один вариант, когда покупатель может уже оформить право собственности, а потом потерять его — и просто по своей невнимательности. Всё из-за того, что продавец (или его родственники) начинают говорить, что тот был недееспособен — то есть был не в состоянии принимать решения и отвечать за них.

Простой способ избежать подобной ситуации: попросить продавца приносить на подписание любых соглашений и договоров справку, подтверждающую дееспособность. Она действует один день, но в случае судебных разбирательств станет железным доказательством.

Скидка на комнату. Если в процессе сбора документов продавец решил снизить цену, то радоваться рано. Он не имеет права продавать комнату по цене ниже той, что была указана в извещениях совладельцам. В этом случае ему придётся заново получать подтверждения от соседей. Кстати, если один из собственников-соседей — несовершеннолетний, его отказ продавец сможет получить только с разрешения органов опеки.

Прописанные жильцы. Прежде чем продать комнату, продавец должен выписать из неё всех. Но иногда это оказывается проблематично: например, если выписанный человек отбывает срок в местах лишения свободы или пропал без вести. Если он вернётся, то сможет восстановить прописку и по праву делить квартиру с новыми жильцами. Заранее удостоверьтесь, что это не ваш случай.

Согласие супругов. В случае, если собственник состоит в браке, для продажи всё равно понадобится нотариально заверенное согласие от второго супруга. Если забыть об этом, сделку, скорее всего, не проведут в Росреестре. А в худшем случае второй супруг опять же сможет оспорить продажу в суде.

Комната в ипотеку. Заём на покупку комнаты в коммуналке — это тоже непросто. Банки не очень любят оформлять ипотеку для таких случаев, а некоторые и вовсе вводят дополнительные условия: например, дом не должен быть старше определённого возраста.

А если это преимущественная покупка. А вот если покупатель и есть один из владельцев других комнат этой коммуналки, то дополнительные действия не нужны. Продавцу не придётся даже отправлять извещения другим соседям.

Где искать совладельцев? Если собственник решил продать свою комнату, но соседей найти невозможно, понадобится подтверждение, что он сделал всё возможное, чтобы уведомить соседей о продаже. И тут есть несколько вариантов.

Отправить извещение по последнему известному адресу проживания потерянного соседа.
Использовать адрес этой же квартиры.

Как покупают комнату в коммунальной квартире

Сделка проходит примерно по такому же шаблону, как и покупка отдельной квартиры. Но есть один нюанс. Он называется приоритетным правом выкупа. Так как коммунальная квартира находится в общей собственности, другие жильцы вправе первыми претендовать на покупку комнаты, которую продаёт их сосед. Это значит, что продавец должен сначала опросить соседей по квартире. Если они не против продажи и не желают покупать комнату самостоятельно, она достанется вам. В этом случае продавцу придётся на каждого из них оформить нотариально заверенное согласие.

Так происходит в идеальном мире. В мире реальном могут появиться вредные соседи, которые не желают давать согласия, делают вид, что сами хотят выкупить комнату, но при этом искусственно затягивают выход на сделку. Или не всегда у продавца есть возможность разыскать всех собственников. Например, часть из них сдаёт свои комнаты, проживая, при этом, в другом городе.

В этом случае тоже обращаются к нотариусу. Он рассылает владельцам по местам их официальной регистрации заказные письма с уведомлениями о сделке. По закону, если собственник не отвечает на письмо в течение месяца, можно считать, что он не против продажи комнаты. Однако за каждое отправленное письмо нотариус возьмёт отдельную плату.

Продают комнаты в коммуналках по трём схемам. Договор купли-продажи — белая законная схема, которая не вызовет вопросов и подозрений со стороны компетентных органов и заинтересованных лиц. Продавец должен предоставить:

правоустанавливающие документы на комнату;
нотариально заверенное согласие супруги/супруга на сделку;
справку от нотариуса о том, что он разослал всем собственникам извещения о предстоящей сделке;
составленный по всем правилам договор купли-продажи.

Пакет документов регистрируют в ближайшем отделении МФЦ. Центр отправляет документы в Росреестр, где их проверяют и, если ошибок не обнаружат, регистрируют сделку.

Также продавец может предложить покупателю оформить продажу через договор дарения. У этой схемы есть два варианта:

продавец «дарит» покупателю комнату целиком, а деньги получает наличными под расписку;
продавец «дарит» покупателю один квадратный метр комнаты, а остальной метраж продаёт по договору купли-продажи.

К этим схемам прибегают, чтобы избежать разбирательств с соседями и сэкономит на услугах нотариуса.В первом случае речь идёт о серой схеме продажи. Официально продавец дарит комнату, а деньги берёт за неотделимые улучшения, например, за встроенную мебель или дорогой ремонт. Однако государство расценивает такой «подарок» как получение прибыли и покупатель должен уплатить налог: тринадцать процентов от стоимости квартиры, которую прописал даритель в договоре дарения. как правило, это кадастровая стоимость, которая почти всегда ниже рыночной. Но для покупателя это всё равно дополнительные расходы.

Вторая схема работает по хитрому принципу. Став владельцем одного квадратного метра комнаты в коммунальной квартире, покупатель автоматически становится совладельцем всей коллективной собственности. Таким образом, он тоже получает право приоритетного выкупа и нужда в согласии соседей на сделку отпадает. Это уже однозначно чёрная схема, которая относится к притворным сделкам. В течение рёх месяцев со дня покупки комнаты, эту сделку могут оспорить соседи и суд её расторгнет.

Что такое коммуналка и история ее появления

Под коммунальными квартирами понимается недвижимость, жилыми комнатами в которой владеют разные собственники. К местам же общего пользования причисляют прихожую, коридоры, кухню и санузлы, которыми владельцы вынуждены пользоваться сообща.

Сами по себе коммунальные квартиры являются пережитком советского быта и восходят к 1918-му, когда новая на тот момент власть отменила на жилье частную собственность, начав «уплотнение» и заселение к прежним собственникам квартир новых соседей. Последние обычно были представителями рабочего класса, которым где-то нужно было жить. В качестве же нормы для этих целей правительство определило 9 кв. м на человека, вынудив остававшиеся, «лишние», метры отдавать нуждающимся.

В постсоветской России коммуналки пребывают в полулегальном положении, а современные власти то и дело пытаются избавиться от этого вида жилья, называя его наследием прошлого. В этих целях начиная с 1990-х россиянам сообщали о принятии программ расселения коммуналок, которые даже к 2020-м победить окончательно так и не удалось. Однако если прежде коммуналки принадлежали государству, с 1991-го их можно приватизировать, бесплатно оформив в собственность.

Нужен ли нотариус в сделке с коммуналкой?

При владении долей в коммуналке и наличии присвоенного для комнаты кадастрового номера гражданин вправе не обращаться к нотариусу. Принять решение о нотариальном заверении стороны могут по обоюдному согласию, чтобы проверить сделку и удостоверить ДКП на приобретение недвижимости.

Также с помощью подтверждающего документа нотариус сможет доказать, что отправленное соседу уведомление осталось безуспешным и оформить при необходимости отказ других жильцов коммуналки от выкупа продаваемой комнаты, дабы продавец не дожидался отведенного законом 30-дневного срока.

Одновременно продавцу стоит помнить, что реализуемая доля жилья попадает под случай, когда из-за наличия мест общего пользования присутствие нотариуса в принципе необходимо. Чтобы избежать нотариального удостоверения, в соглашении следует указывать лишь данные непосредственно о продаваемой комнате, ведь право пользования общими зонами в коммунальной квартире перейдет новому собственнику автоматически.

Что касается покупателя, если тот собрался приобретать жилье в ипотеку, нужно заранее уточнить требования банков. Последние нередко стремятся получить именно оформленный нотариально отказ соседей от покупки вновь приобретаемого жилья.

Также необходимо помнить, что нотариально заверенный договор предусматривает госпошлину в сумме 0,5% от размера договора, но не менее 300 рублей и не свыше 20 тыс. рублей. Пошлина уплачивается один раз, вне зависимости от количества участвующих в сделке лиц, а сумма договора делится между ними в равных долях.

Как получить согласие соседей

Иногда мне кажется, что легче слетать на Луну, нежели договориться от чём бы то ни было в коммунальной квартире, а уже тем более что-то получить от её соседей. Зачастую, собственники других комнат осознанно и преднамеренно затягивают процесс. Стоит отметить, что совсем не обязательно получить согласие других собственников коммунальной квартиры на продажу комнаты, необходимо лишь иметь доказательства, что вы предоставили им право приоритеного выкупа и заблаговременно их об этом уведомили. Чтобы выполнить требование предписаное законом, собственник должен проинформировать о продаже комнаты:

Собственников приватизированных комнат в общей коммунальной квартире
Муниципалитет в лице жилищного комитета, если кто-то из соседей проживает в своей комнате по договору социального найма, собственником является город
Органы опеки и попечительства ООП, в том случае, когда собственником комнаты в коммунальной квартире является лицо с ограниченными возможностями — инвалид или несовершеннолетний ребёнок

Оформить уведомление о намерении продать комнату в коммунальной квартире с обязательным указанием цены и условий, можно двумя способами:

В простой письменной форме составить извещение о продаже и отправить его соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением
Составить у нотариуса уведомление и отправить нотариально заверенное извещение

Согласие соседей на продажу комнаты в коммунальной квартире

Обязанностью продавца является уведомить остальных жильцов коммунальной квартиры о продаже своей комнаты, это зафиксировано в ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, поскольку они имеют преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире. Порядок реализации такого права установлен ст. 250 ГК РФ.

Передается извещение о продаже комнаты:

гражданам — собственникам других комнат, если они приватизированы;
в орган опеки и попечительства, если соседом является недееспособный гражданин;
в муниципалитет, если комнаты не приватизированы.

Оповестить владельцев соседних помещений возможно любым из удобных способов, гарантирующих получение уведомления:

заказным письмом с уведомлением;
лично с простановкой даты и подписи на втором экземпляре, через нотариуса.

Оповещение через нотариуса используется в следующих случаях:

сосед длительно отсутствует и место его фактического пребывания неизвестно;
собственник комнаты проживает за пределами РФ;
соседи отказываются от получения извещения.

Если же нотариусом отправленное уведомление останется безуспешным, то в качестве доказательства, что Вы предприняли все меры, выдаст подтверждающий документ.

В результате продать комнату возможно:

любому из соседей, изъявившему желание приобрести ее за озвученную цену;
третьему лицу, если все соседи оформили отказ от покупки или не ответили на извещение и срок ответа вышел. Срок для ответа составляет 30 дней от даты получения уведомления (в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ). Если же адресат уклонился от получения документа, то срок отсчитывается от даты возврата письма в почтовое отделение.

Договор на продажу комнаты в коммунальной квартире

В зависимости от того, выделена или нет доля в местах общего пользования, составляется договор купли-продажи. Продажа долей требует обязательной нотариальной формы, в ином случае достаточно оформить в простой письменной форме. Обязательными реквизитами договора являются:

дата и место совершения сделки;
сведения об обеих сторонах с указанием ФИО без сокращений, паспортных данных и адреса регистрации;
описание предмета договора – комнаты в коммунальной квартире с указанием характеристик, дающих возможность точно идентифицировать ее среди прочих подобных;
цена по договору – стоимость комнаты;
в случае, когда имеются лица с правом пользования или пожизненного проживания в жилье, это обязательно фиксируется в договоре.

Остальные условия, такие как порядок оплаты, порядок и сроки передачи комнаты, права и обязанности сторон, являются обеспечением баланса интересов сторон сделки. Дополнительно можно указать прочие моменты, фиксирующие устные договоренности.

Договор обязательно подписывается обеими сторонами сделки.

Порядок отчуждения помещения в коммунальной квартире

Помимо необходимости заблаговременно извещать соседей, продажа отдельной комнаты и сопутствующей ей части совместной территории в коммунальной квартире проходит в общем порядке:

1) находится покупатель;

2) с ним проводятся переговоры, заключается предварительное соглашение, в котором участники перечисляют все важные условия и правила — по ним в дальнейшем будет проходить продажа. По желанию можно предусмотреть внесение задатка;

3) стороны собирают все необходимые бумаги;

4) продавец и покупатель комнаты составляют и подписывают документы. Важно помнить, что итоговые условия должны соответствовать тем, которые продавец ранее излагал в уведомлениях соседям, — недопустима продажа комнаты постороннему лицу по цене меньшей, чем та, которая была предложена соседям;

5) бумаги передаются в Росреестр для регистрации собственности за новым хозяином;

6) после этого участники завершают взаимные расчеты, предмет покупки передается новому хозяину по акту приема-передачи.

Важным остается вопрос о том, нужно ли нотариально удостоверять сделку купли-продажи комнаты.

Нотариальному удостоверению подлежат все соглашения, предмет которых — продажа доли в праве на недвижимость. Исключение составляют только ситуации, когда все сособственники одновременно продают принадлежащие им права — тогда такая форма не обязательна.

Жилищный кодекс РФ в статье 16 называет комнату в числе видов жилых помещений, таким образом, на нее может быть единоличная собственность.

В то же время это элемент более крупного объекта, поэтому собственность на комнату может быть не правом на отдельную недвижимость, а долей в праве.

Если имеет место первый вариант, официальное удостоверение остается необязательным и можно обойтись простой письменной формой.

Во втором случае визит к нотариусу строго необходим, и без него продажа комнаты не состоится.

Отметим, что нотариальное удостоверение договора на недвижимость всегда отвечает интересам сторон и страхует от юридических рисков. Поэтому, даже если оно в конкретном случае не является строго обязательным и продажа комнаты в коммунальной квартире состоится и без него, обращение в нотариальную контору все равно остается желательным.

Чтобы при оформлении отношений не возникло проблем, следует заблаговременно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости: если в разделе 1 в графе «Вид жилого помещения» значится «Квартира», значит, речь идет о доле в праве на более крупный объект и сделку на нее следует официально удостоверять. Если указано «Комната» — речь идет об отдельном объекте и удостоверять не обязательно.

Можно ли продать квартиру, построенную по программе реновации?

Несмотря на набираемые программой обороты, ожидать наплыва реновационного жилья на рынке недвижимости в ближайшее время, скорее всего, не стоит.

Связано это с тем, что договор мены, заключаемый собственником с городом, приравнивается к договору купли-продажи. Это, в свою очередь, означает, что с продаваемого нового жилья будет взиматься налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% с учетом налоговых вычетов, если квартира находится в собственности менее 5 лет.

По новому федеральному закону от 27.11.2017 No 352-ФЗ, регулирующему правоотношения в сфере московской реновации, при продаже новой квартиры и расчете НДФЛ будет учитываться стоимость расходов, связанных с приобретением передаваемого городу старого жилья, указанная в договоре мены.

Несмотря на то что по закону НДФЛ будет взиматься с разницы между стоимостью переданной городу старой квартиры и полученной новой, это не решит всех проблем с уплатой налога.

В результате этого многие владельцы квартир могут предпочесть подождать с выставлением квартир на продажу до выхода 5-летнего срока владения недвижимостью, освободив себя от уплаты НДФЛ.

— Покупка квартиры в доме под реновацию представляет собой выгодный вариант инвестирования капитала. Человек сможет не только улучшить жилищные условия, но и получит больше средств, если решит продать новое жилье. Вместе с тем, необходимо подходить к процессу выбора квартиры максимально осмотрительно. В ней не должно быть скрытых жильцов, которые смогут претендовать на недвижимость, незаконных перепланировок и обременений. Потенциальному покупателю предстоит тщательно проверить документацию на приобретаемое жилье, — говорит председатель коллегии адвокатов «Сулим и партнеры» Ольга Сулим.

Налогообложение продаваемой недвижимости подчиняется нормам Налогового кодекса РФ. Исчислять и уплачивать в бюджет налог с полученного дохода необходимо всем, в чьей собственности находилось имущество:

менее трех лет для жилья, приобретенного до 2016 года;
менее пяти лет для жилья, приобретенного после 2016 года.

Ставка налога составляет 13 %, но будет браться не со всей суммы полученного дохода, а с разницы после применения одного из налогового вычета по выбору продавца:

1 млн. рублей. Например, комната была продана за 1,3 млн.рублей. Для расчета налога необходимо уменьшить ее на 1 млн. руб. и с разницы в 300 000 руб. будет исчислен налог по ставке 13 %;
на сумму понесенных расходов. Например, комната была приобретена за 1,3 млн.рублей и после года владения продана за 1,4 млн.руб. Разница составить 100 тыс.руб., с которых будет начислен налог.

При владении комнатой более указанного срока и продаже, НДФЛ не подлежит начислению и уплате в бюджет.

Неожиданные собственники и уведомления

Когда риэлтор взялся за проверку коммуналки, я столкнулся с одной неприятной неожиданностью. Выяснилось, что комнаты принадлежали не трём бабушкам, которые там жили, а пяти разным людям. Пяти, Карл! Более того, один из собственников давно переехал в Краснодарский край. Поэтому идти к нотариусу ради нужд соседа-ноунейма (т. е. меня) он не собирался. Другая женщина вообще впала в паранойю, как это бывает после пары часов в Интернете: «А я тут читала по комплюктеру, что вот так людей на улицу выгоняют, поэтому ничего у нотариуса подписывать не буду!».

Я готов был биться головой о стену, но меня быстро успокоил риэлтор. Уведомления можно вручить не только лично, но и направить почтой. И последний вариант был для нас идеален. Ведь если сосед не хочет подписывать отказ от права покупки у нотариуса и уклоняется от получения уведомления, смело отправляйте ему послание с предложением о покупке комнаты. И тогда дело будет в шляпе. Датой уведомления будет считаться дата поступления документа в отделение почты собственника. Останется только подождать один месяц.

Подводные камни сделки купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Владелец не имеет права продать комнату дешевле той цены, которую указал в извещении. Если через какое-то время вы решите снизить цену – придется снова уведомлять всех соседей о продаже по новой цене.
Если один из собственников продаваемой комнаты – несовершеннолетний, понадобится разрешение органов опеки.
Продаваемая комната может быть общедолевой собственностью. В таком случае может продаваться как комната целиком, так и доля в праве собственности.

В выписке из ЕГРН размер доли указан в графе «Сведения о зарегистрированных правах». Такую сделку регистрируют у нотариуса.

Продать долю права покупателю использующему ипотеку будет сложнее, так как банки неохотно выдают кредиты на покупку доли. Потому что продать долю банку будет сложнее, чем комнату.

При такой сделке все продавцы-дольщики или их представители должны присутствовать на подписании договора.

Главный подводный камень при покупке комнаты — анонсируемые в объявлении комнаты по документам чаще всего оказываются долями. Но покупатель доли в квартире не может претендовать на конкретную комнату, даже если купил треть в «трешке». Выделение комнаты в соответствии с долей в собственности — отдельная процедура.

Поэтому, если вы покупаете объект для собственного проживания, смотрите именно комнаты. Они в полтора–два раза дороже долей, но, в отличие от абстрактной доли, их границы ясно очерчены, так что споров с соседями не возникнет.

Большая часть покупателей долей — инвесторы. Они не собираются жить в этой квартире, а просто пристроили деньги, чтобы те не обесценились. Собственник доли без согласия других сособственников не вправе ни сдать ее (то есть равную ей по площади комнату) в аренду, ни зарегистрировать в ней родственника. Своего места в общей кухне у него тоже нет, как и личного счетчика. Поэтому владельцу доли нужны незаурядные дипломатические способности: обо всем придется договариваться с соседями.

Для владельца комнаты все проще: у него есть свой счетчик, он может получить справку о регистрации по месту жительства по форме № 9, зарегистрировать в комнате супруга или родителей, сдать ее в аренду без согласия соседей.

Комфорт проживания в коммунальной квартире сильно зависит от соседей. Если это одна–две адекватные семьи, не маргинальные и непьющие, то проблем не возникнет. Не исключено, что в будущем, если они соберутся продавать свою комнату, вы выкупите ее и станете владельцем всей квартиры.

Но бывает и по-другому. Соседи бывают асоциальными, могут сдать или продать свою комнату сомнительным личностям или заселить туда нелегалов, могут дебоширить ночами, развести клопов или тараканов, которые расползутся по всем комнатам. В любом случае такое недобрососедство отразится на качестве и комфорте вашей жизни, даже если вы приходите домой только ночевать. Поэтому главное при выборе комнаты не ремонт и локация, а соседи.

От этого во многом зависит и ликвидность квартиры — насколько быстро она будет расти в цене и легко ли будет ее продать. Комнаты в домах старого фонда с капремонтом и адекватными соседями продаются очень хорошо. Их покупают, например, люди, которые работают в центре города: им важно быстро добираться до работы, а домой они приезжают только поспать. В качестве стартового такое жилье часто приобретают родители своему ребенку-студенту или молодые пары без детей.

Особенности комнат делают их покупку не самой лучшей инвестицией, считают эксперты. Даже если объект беспроблемный, доходность составит 5–6% годовых. Выгоднее (около 10% годовых) скупать доли и выкупать квартиры целиком, но это уже задача для профессионалов.
Быстро продать комнату тоже получается не всегда. Куда более ликвидна аналогичная по стоимости студия в пригороде или апартаменты, отмечает Екатерина Бережнова, главный аналитик компании «Миэль».