Что значит страхование титула при ипотеке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что значит страхование титула при ипотеке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Ипoтeкa — oдин из мнoгиx финaнcoвыx инcтpyмeнтoв, нecyщий в ceбe бoльшиe pиcки для бaнкa. Bo мнoгoм этo cвязaнo c длитeльным cpoкoм cтpaxoвaния: нaпpимep, зa 10–15 лeт квapтиpa мoжeт cгopeть, a caм зaeмщик yмepeть или пoтepять paбoтy. Пoэтoмy бaнки cтpeмятcя минимизиpoвaть pиcки, в тoм чиcлe c пoмoщью paзличныx cтpaxoвыx пpoдyктoв.

Oбязaтeльнo ли титyльнoe cтpaxoвaниe пpи ипoтeкe

3aкoнoдaтeльнo чeлoвeк, кoтopый xoчeт пoлyчить ипoтeкy, дoлжeн oфopмить тoлькo cтpaxoвaниe пpeдмeтa зaлoгa — тo ecть caмoгo нeдвижимoгo имyщecтвa — oт пoвpeждeния либo пoлнoгo yничтoжeния.

Дpyгиe дoгoвopa cтpaxoвaния нe пpeдycмoтpeны зaкoнoдaтeльcтвoм, зaeмщик имeeт пpaвo oткaзaтьcя oт ниx.

Нo мнoгиe бaнки xoтят cвecти pиcки пpaктичecки к минимyмy, пoэтoмy выдaют ипoтeкy тoлькo пpи кoмплeкcнoм cтpaxoвaнии. Oбычнo в тaкoй пaкeт вxoдит cтpaxoвкa:

пpeдмeтa зaлoгa, тo ecть caмoй нeдвижимocти;
жизни зaeмщикa — ecли oн yмpeт, ocтaвшyюcя чacть дoлгa выплaтит cтpaxoвaя кoмпaния;
тpyдocпocoбнocти зaeмщикa — ecли oн пoлyчит тpaвмy и нe cмoжeт paбoтaть, cтpaxoвaя кoмпaния тaкжe выплaтит дeнeжныe cpeдcтвa;
титyлa — ecли зaeмщик лишитcя нeдвижимocти, кoмпaния кoмпeнcиpyeт финaнcoвыe зaтpaты нa ee пpиoбpeтeниe, и oн cмoжeт выплaтить ипoтeкy.

To ecть бaнк caм peшaeт, тpeбoвaть ли c зaeмщикoв oфopмлeниe cтpaxoвки титyлa, или пpeдocтaвлять ипoтeкy бeз дoпoлнитeльныx гapaнтий. Нo пpoцeнтнaя cтaвкa пo пpoгpaммaм, нe тpeбyющим дoпoлнитeльныx cтpaxoвoк, oбычнo вышe — этo пoзвoляeт финaнcoвым opгaнизaциям xoть кaк-тo кoмпeнcиpoвaть pиcки.

B любoм cлyчae вoзмoжнo дoбpoвoльнoe титyльнoe cтpaxoвaниe бeз ипoтeки. To ecть ecли вы пoкyпaeтe жильe зa нaличныe, вы мoжeтe тoжe зacтpaxoвaть титyл. Oднaкo cтoит пoмнить o тoм, чтo пpи пoкyпкe квapтиpы зa нaличныe cpeдcтвa, пpи cтpaxoвaнии титyлa, пepeчeнь дoкyмeнтoв зaпpaшивaeмыx Cтpaxoвoй Кoмпaниeй нe yмeньшaeтcя. Нa пpaктикe этoт вид дoбpoвoльнoгo cтpaxoвaния тяжeлo зacтpaxoвaть.

Кaкиe cтpaxoвыe cлyчaи бывaют пpи титyльнoм cтpaxoвaнии

К cтpaxoвым cлyчaям пpи cтpaxoвaнии титyлa oтнocятcя вce cлyчaи, в кoтopыx cтpaxoвaтeль — пoкyпaтeль нeдвижимocти — тepяeт пpaвo coбcтвeннocти нa нee. Этo мoжeт пpoизoйти, ecли:

пpoдaвeц нeдвижимocти нe пoлyчил coглacиe cyпpyгa нa пpoдaжy, пpи этoм квapтиpa нaxoдилacь в coвмecтнoй coбcтвeннocти — в этoм cлyчae cyпpyг мoжeт ocпopить cдeлкy и вepнyть имyщecтвo;
пpoдaвeц либo oдин из пpoдaвцoв жилoй плoщaди был нa мoмeнт зaключeния cдeлки нeдeecпocoбным, чacтичнo дeecпocoбным или нeвмeняeмым, тo ecть нe ocoзнaвaл пocлeдcтвия cвoиx пocтyпкoв;
cдeлкa зaтpoнyлa интepecы нecoвepшeннoлeтниx — нaпpимep, ecли бывший coбcтвeнник нeдвижимocти был нecoвepшeннoлeтним, и poдитeли нe пpeдocтaвили eмy нoвoe жильe;
был дoкaзaн фaкт мoшeнничecтвa — нaпpимep, ecли пpoдaвeц дeйcтвoвaл пo пoддeльнoй дoвepeннocти;
пpeдыдyщиe влaдeльцы жилья пpиoбpeли eгo c пoмoщью yгpoз, oбмaнa или мoшeнничecтвa — ecли пpoдaвeц нeчecтнo пoлyчил жильe, пpeдыдyщий влaдeлeц мoжeт ocпopить eгo пpaвo coбcтвeннocти, и oнo aвтoмaтичecки aннyлиpyeтcя y вac;
дoгoвop кyпли-пpoдaжи был зaключeн c нapyшeниeм любыx нopм, пpoпиcaнныx в зaкoнoдaтeльныx aктax Poccийcкoй Фeдepaции;
дoгoвop кyпли-пpoдaжи был зaключeн для пpикpытия дpyгoй cдeлки — этo нeзaкoннo, пoэтoмy eгo aннyлиpyют;
cдeлкa coвepшeнa пpoдaвцoм пoд влияниeм зaблyждeния, нacилия, yгpoз co cтopoны тpeтьиx лиц или пoкyпaтeля;
пo квapтиpe paнee пpoxoдил cyдeбный пpoцecc, и eгo вoзoбнoвили из-зa пoявлeния в дeлe нoвыx дoкaзaтeльcтв;
жильe былo пoлyчeнo пpoдaвцoм в нacлeдcтвo, пpи этoм дpyгиe нacлeдники нe знaли oб oткpытoм нacлeдcтвe или нe мoгли oткaзaтьcя либo пpинять eгo.

Bo вcex вышeпepeчиcлeнныx cлyчaяx нacтyпaeт cтpaxoвoй cлyчaй — вы тepяeтe пpaвo coбcтвeннocти, a cтpaxoвaя выплaчивaeт кoмпeнcaцию. К cтpaxoвoмy cлyчaю oтнocитcя тaкжe пoтepя пpaвa пoльзoвaния имyщecтвoм, дaжe ecли oнo ocтaeтcя в вaшeй coбcтвeннocти. A oбpeмeнeниe нe oтнocитcя к cтpaxoвoмy cлyчaю, пoтoмy чтo фaктичecки вы ocтaeтecь coбcтвeнникoм.

На что обратить внимание при оформлении титульного страхования

Очень тщательный сбор пакета документов. Ипотечное страхование титула, в отличие от других договоров, связано не с состоянием объекта недвижимости, а с его историей: количеством владельцев, людьми, прописанными в нем, наличием среди них детей или наоборот людей преклонного возраста. Любая страховая компания, которая возьмется рассматривать возможность заключения подобного договора, предоставит вам полный перечень бумаг, необходимых ей для оценки риска.

Срок действия страхования: титул, как правило, страхуется первые три года с момента сделки купли-продажи. Если у вас будет заключен генеральный договор, то это будет в нем указано сразу. Если же вы оформляете полисы с годовым сроком действия, то при пролонгации в следующем году не забудьте это учесть. В то же время смысла переплачивать за эту страховку по истечение трехлетнего периода нет. По истечение срока исковой давности опротестовать сделку невозможно.

Страховая сумма. Банк вполне устроит, если вы заключите договор на сумму, которая будет равна остатку задолженности по кредиту. Или, как требуют некоторые банки, немного ее превысит. Но не забывайте, если наступит страховой случай вы получите ровно столько дней, которое нужно для того, чтобы закрыть кредит. Если же вы хотите обезопасить себя полностью, лучше застраховаться на полную стоимость квартиры или дома. В этом случае если что-то пойдет не так, вы и задолженность погасите, и свои деньги вернете.

Пакет документов. Для оценки рисков и принятия решения о возможности и условиях страхования понадобится предоставить документы на сам объект сделки, а также документы и от продавца, и от покупателя. Причем, если продавец находится в преклонном возрасте страховщик может затребовать справку из психо и неврологического диспансеров, выданную врачом в присутствии свидетелей.

Документы на квартиру. В них все должно быть безукоризненно, иначе сделка вряд ли будет одобрена страховщиком и оформить полис не удастся.

В качестве примера могу привести случай из практики, когда один из клиентов приобрел очень дорогую квартиру и решил застраховать титул добровольно. Случай сам по себе редкий, но и сделка та была весьма странной. Трехкомнатная квартира стояла несколько лет пустой (судя по документам). При этом ее владелец, если верить Свидетельству на право собственности, все это время был прописан на улице. Именно так: область, район, деревня, улица. Без номера дома. Немудрено, что страховать его никто не стал.

Часто задаваемые вопросы

Изменятся ли условия кредитного договора, если не пролонгировать договор страхования титула?

Да, если его наличие является необходимым требованием для предоставления льготной процентной ставки. Дисконт будет аннулирован и ставка поднимется.

После приобретения квартиры на вторичном рынке сделка была опротестована в судебном порядке. Суд присудил возврат обеим сторонам всего полученного по сделке. Можно ли в этом случае рассчитывать на выплату от страховой компании по договору страхования титула?

Да, решение суда является основанием для обращения к страховщику. Но при этом все права на получение денежных средств от оппонента переходит к нему.

Жизнь заемщика, квартира и титул застрахованы по генеральному договору с ежегодным графиком платежей. Нужно ли уведомлять страховщика о том, что вы решили застраховаться в другом месте на более выгодных условиях?

Обычно нет. Неуплата очередного взноса по ипотеке означает автоматическое расторжение договора страхования. Но, на всякий случай, лучше детально изучить пункты о досрочном прекращении его действия.

От чего защищает договор титульного страхования ипотеки?

В правилах указано, что страховым риском является “имущественные интересы Страхователя (Выгодоприобретателя), связанные с прекращением, обременением (ограничением) права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество”,

Обязательно ли страхование титула при ипотеке?

Нет. Но оно может уберечь от потери квартиры. Не секрет, что при ипотечной покупке (да и вообще при сделках с недвижимостью) серьезную долю расходов покупателя составляют различные юридические проверки. В связи с этим заемщики наивно полагают, что раз «юридическая чистота» квартиры проверена со всех сторон и банком, и риэлторами, то бояться нечего. А раз риска утратить право собственности нет, то и страхование титула необходимостью не является… Увы, заемщики ошибаются.

Ни один банк и ни одно агентство недвижимости не в состоянии проследить полную историю квартиры на вторичном рынке, и выявить всех возможных претендентов на эту собственность. Именно поэтому риск утраты титула существует при любой сделке.

За что же, в таком случае, берут деньги риэлторы и банковские юристы? А за то, что устанавливают подлинность предоставленных документов по сделке, проверяют указанные в них данные — например, что приватизация оформлена на имя Марьи Ивановны Петровой, а не Ивана Кузьмича Сидорова, что в квартире прописано два, а не четыре человека, и так далее. Но выяснить, нет ли среди собственников профессиональных мошенников, нет ли в числе наследников несовершеннолетних, чьи права каким-то образом ущемили, попросту невозможно за те сроки, что даются на подготовку ипотечной сделки.

Риск утраты права собственности при покупке недвижимости на вторичном рынке существует всегда. Давайте рассмотрим подробнее, что же происходит в результате наступления страхового случая.

В число основных рисков, возникающих в результате приобретения недвижимости на вторичном рынке, входят следующие ситуации:

Вы купили квартиру, дом, гараж, офис, но через некоторое время появились с претензиями наследники или ранее неизвестные родственники бывшего владельца недвижимости.
Выявились неучтенные собственники, имеющие законные права владения частью проданного вам объекта (например, комнатой в квартире).
Были нарушены права несовершеннолетних или недееспособных совладельцев недвижимости.
Подпись покупателя или продавца на договоре была признана сфальсифицированной.
Продажа была совершена юридическим или физическим лицом, которое не являлось реальным собственником.
В результате выявленных нарушений процедуры или ошибок в документах была оспорена какая-либо из сделок, ранее проводившихся с данной недвижимостью.
Выявились нарушения, совершенные в ходе приватизации объекта.

Приведенный перечень далеко не полон, поскольку реальная жизнь порой устраивает людям самые неожиданные и непредсказуемые сюрпризы. Но наиболее распространенные ситуации связаны с нарушениями прав наследников, супругов, детей.

Грамотные риэлторы стараются заранее выявить факты наличия у продавца внебрачных или рожденных в прошлых браках детей, нахождения одного из фактических совладельцев недвижимости в тюрьме или в армии. Но своевременно открыть подобные обстоятельства удается далеко не всегда.

Срок исковой давности по сделкам купли-продажи недвижимости на вторичном рынке составляет десять лет. Всё это время будет существовать риск появления неучтенных родственников или совладельцев с претензиями на право владения собственностью.

На что следует обращать внимание при покупке полиса

Страхование титула относится к достаточно сложным с юридической точки зрения сделкам. Поэтому к процедуре подготовки документов и их подписания нужно подойти очень ответственно. Помощь опытных в данном виде страхования специалистов будет совсем не лишней. Рекомендуем обращать особое внимание на следующие моменты:

Продолжительность действия договора. Это может быть срок от одного до десяти лет. Поскольку ипотека обычно предоставляется на многолетний период, то и страховку выгоднее оформлять более длительную.
Расчет взносов по годам. Наиболее существенные выплаты, как правило, приходятся на начальные годы действия страхового полиса. Но заемщик может быть заинтересован в более равномерном распределении платежей.
Формула расчета. Весьма значимый момент в ней – адекватная привязка к реальной стоимости квартиры, дома, земельного участка. Чтобы в ситуации страхового случая возмещение ущерба было максимальным.
Точность описания застрахованных рисков. Отказ от выплаты возмещения может быть обоснован непризнанием произошедшей ситуации страховым случаем. Чтобы подобного не произошло, описания подпадающих под условия договора страховых случаев следует определять и формулировать максимально четко.

Внимательный учет всех указанных выше моментов даст возможность превратить титульное страхование в эффективный ресурс защиты интересов покупателя недвижимости. Относительно невысокая цена полиса повышает его привлекательность и для ипотечного заемщика, и для кредитно-финансовой организации.

Как оформить титульное страхование?

Собираетесь проводить сделку купли-продажи недвижимости и планируете оформить титульное страхование? Обратите внимание на срок составление договора со страховщиками. Для заемщика выгоднее заключать сделку на срок от трех лет — в этом случае платежи равномерно распределятся на весь период действия страховки.

Страховые компании часто отказывают сторонам в выплатах, т. к. в договоре отсутствует страховой случай. Например, в договоре сказано, что заемщику положено возмещение ущерба, если продавца признают недееспособным. А других пунктов нет. Попросите компанию внести и другие положенные пункты.

Вот пять основных причин, по которым заемщики оформляют титульную страховку:

в документах были подделаны подписи;
во время сделки не учли права несовершеннолетних;
сделка заключена с покупателем, который по факту не является полноправным владельцем;
выявлены юридические нарушения при оформлении сделки;
договор заключен с покупателем, которого признали недееспособным.

Коротко: в каких случаях защищает титульное страхование?

Недвижимость куплена, а продавец не учел интересы несовершеннолетних детей. Органы опеки требуют признать сделку недействительной и вернуть квартиру продавцу.
Покупатель подписал соглашение с лицом, которое не является полноправным владельцем недвижимости.
После оформления сделки продавец заявил, что его заставили продать квартиру.
Продавца признали недееспособным в момент заключения договора купли-продажи.
При оформлении сделки выявлены юридические нарушения. Договор хотят признать недействительным по решению суда.

Чем титульное страхование отличается от страховой защиты квартиры

Титульная страховка, в отличие от страхового полиса защиты квартиры, не имеет связи с состоянием недвижимого объекта. Это страхование от потери права собственности по независящим от владельца недвижимости обстоятельствам. То есть в первом случае покупатель получает возмещение, если лишился права собственности, во втором — если имущество повреждено или утрачено.

Еще одно отличие — страховой полис от повреждения объекта обязателен при оформлении ипотеки. Титульное страхование оформляется добровольно по инициативе заемщика. Несмотря не это, многие кредитные организации рекомендуют его оформлять, чтобы получить дополнительную защиту.

Стоимость страховки также различна. На нее влияют совершенно разные факторы. При оформлении имущественного страхования принимают во внимание площадь объекта, этажность здания, использованные для строительства материалы и другие технические параметры. Для страхования от потери права собственности на квартиру важнее история сделок, количество предыдущих собственников и их социальный статус.

Когда страхование не работает

Страховщик может отказать в выплате возмещения по потере статуса собственника в следующих случаях:

Страхователь не исполнил обязательства по договору, например, несвоевременно или не в полном объеме оплатил страховку.
Возникли форс-мажорные обстоятельства. Список таких событий указан в договоре.
Страхователь лишился квартиры в результате военных действий или недвижимость была конфискована государственными органами.
Недвижимый объект использовался не по назначению или были нарушены правила эксплуатации.
Страхователь продал, подарил или обменял объект недвижимости.

Что нужно учесть при оформлении титульной страховки

Первоначально важно при выборе страховой компании учитывать отзывы клиентов о проведении выплат и ценовой политике. Далее важно учесть еще ряд факторов, касающихся титульного страхования:

сроки – максимальный срок страхования титула составляет 10 лет. Поскольку в течение этого времени сделку, совершенную с недвижимостью, можно оспорить. Оформление страховки на 3-5 лет зачастую приводит к долгим судебным разбирательствам;
расчет суммы компенсации – размер выплаты в случае утраты права собственности равняется рыночной стоимости объекта недвижимости на день вынесения решения суда. Этот пункт указывается в договоре.

На какой срок оформить титульное страхование

По умолчанию договор защиты титула заключается на 1-3 года с возможностью продления.

Это продиктовано исковой давностью. Стандартный срок, в который можно заявить о нарушении любых своих прав, — три года. Поэтому логично, что первые три года (а в особенности первые 12-18 месяцев) представляют наибольший риск для титула собственника. В связи с этим страховые компании часто устанавливают на данный период повышенные тарифы.

Тем не менее, риски на этом не заканчиваются. У наследников другая исковая давность — они могут заявить о нарушении прав наследования в течение 10 лет после смерти своего родственника. Из-за этого страховка титула часто продлевается до 10 лет.

Но и это еще не все. Остается проблема с заключенными, выходящими из мест лишения свободы. По идее, здесь не важно, сколько лет прошло с момента совершения сделки, — если заключенный вышел на свободу, он может восстановить прописку в квартире.

Поэтому у собственника есть два варианта — либо тщательно проверять отсутствие таких «скрытых жильцов», либо продлевать договор титульного страхования до даты освобождения заключенного.

Важный момент: если при продаже имущества вам предоставили подтверждение согласия заключенного на прекращение его прописки в квартире, это хорошо, но все же не стопроцентная гарантия. В судебной практике бывали случаи, когда заключенные после освобождения подавали в суд и утверждали, что дали согласие под давлением. Судья восстанавливал их права на квартиру.

От чего защищает страховка титула квартиры

Гражданский кодекс РФ в статье 942 пункте 1 части 1 устанавливает, что в договоре должны быть указаны имущественные интересы сторон. Это значит, что при страховании сделок с недвижимостью необходимо перечислить риски.

Внимание! Правила страхования обязательные к исполнению лишь при ссылке на них в соглашении либо при их приложении к тексту договора.

Конкретные риски, на которые распространяется титульное страхование при покупке квартиры, российским законодательством не установлены. Это значит, что стороны должны самостоятельно их определить. На практике страховое соглашение часто обеспечивает защиту от потери права собственности на недвижимости, если суд признаёт сделку недействительной по таким причинам:

состояние продавца не позволяло ему понимать значение своих действий и выполнять их;
продавец, который участвовал в сделке купли-продажи, был обманут, подвергся давлению либо другая сторона злоупотребила его доверием (ГК РФ статья 179);
продавец недвижимости признан полностью либо частично недееспособным (ГК РФ статьи 171 и 176);
наличие в Росреестре записи в ЕГРН об ограничении сделок с квартирой, частным домом и другой недвижимостью (ГК РФ статья 174.1);
другие обстоятельства, при которых Гражданский кодекс признаёт всю либо часть сделки недействительной.

Что значит страхование титула при оформлении ипотеки?

Титул представляет собой законное право собственности на имущество с документарной юридической основой. Более понятная формулировка титула — это страхование от событий, имевших место в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем.

И самое простое объяснение — на примере: титул позволяет покупателям объекта недвижимости рассчитывать на возмещение полученных убытков при расторжении договора купли-продажи.

Что дает страхование титула? Дело в том, что ни одно кредитное учреждение или агентство недвижимости не в силах проследить полную историю квартиры на вторичном рынке, чтобы выяснить всех возможных претендентов на собственность. Поэтому риск утраты титула существует при любой сделке.

Возникает резонный вопрос: за что же тогда клиент платит риелторам и банковским юристам? За проверку предоставленных документов и установление их подлинности.

Однако за короткое время в рамках подготовки ипотечной сделки выявить среди собственников профессиональных мошенников или ущемленных в правах несовершеннолетних попросту невозможно.