Риски и подводные камни при покупке доли в квартире

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Риски и подводные камни при покупке доли в квартире». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Речь идет о спорных ситуациях — например, когда в квартиру вселился недобросовестный сособственник. В Росреестре, во-первых, рекомендуют «фиксировать все злоупотребления и нарушения общественного порядка с его стороны с последующим обращением в правоохранительные органы при необходимости». Во-вторых, рекомендуют признать микродолю малозначительной и принудительно выкупить в судебном порядке по рыночной цене.

Что делать, если вы стали сособственником квартиры с микродолей

«В таких спорах истцам важно доказать, что фактически вселиться на спорную долю невозможно в связи с отсутствием изолированного помещения, соответствующего площади доли», — отметили в Росреестре. Принятый закон должен ускорить процесс признания микродоли малозначительной, добавили в ведомстве.

Алгоритм покупки доли в квартире

Для начала необходимо собрать следующие документы:

документы, удостоверяющие личности сторон,
экземпляры договоров купли-продажи по числу подписывающих лиц,
правоустанавливающий и правоудостоверяющий документы,
согласие супруга на продажу, если продаваемая доля — имущество, нажитое в браке,
документы, подтверждающие, что остальные собственники были уведомлены о продаже и отказались воспользоваться правом преимущественной покупки. Этого не требуется, если покупатель — это один из совладельцев квартиры;

Алгоритм приобретения доли собственности в квартире у одного из совладельцев следующий:

заказать выписку из ЕГРН, чтобы проверить права собственности на долю в квартире, а также узнать количество собственников в квартире и их доли;
обязательно удостовериться, что другие совладельцы получили письменное нотариально заверенное уведомление о продажи доли в квартир, и они в течение 30 дней не воспользовались своим правом преимущественной покупки, либо они подписали нотариально заверенный отказ от покупки доли;
согласовать все условия сделки;
проверить юридическую чистоту всех документов на квартиру, желательно привлечь к процессу юриста;
подготовить документы для оформления купли-продажи доли собственности в квартире (в конце списка).
договориться о дате похода к нотариусу;
подписать и заверить у нотариуса договор купли-продажи;
оплатить все необходимые государственные пошлины;
подать заявку в орган Росреестра на государственную регистрацию сделки — это выполняется нотариусом;
получить готовые документы у нотариуса, также новому собственнику придет электронная выписка из ЕГРН о том, что он приобрел долю в квартире и является ее владельцем;
произвести окончательный расчет, если по условиям договора полная стоимость жилья оплачивается после регистрации перехода права.

Плюсы и минусы покупки доли в квартире

Преимущества покупки доли в квартире:

низкая стоимость — покупка доли в квартире позволяет обзавестись собственной жилой площадью за небольшие деньги;
возможность сделать постоянную регистрацию и воспользоваться всеми преимуществами, которые она дает;
последующий возможный выкуп всех оставшихся долей квартиры;
инвестирование — покупка доли в квартире выгоднее, поскольку обходится дешевле, чем покупка самой маленькой квартиры или комнаты в коммуналке, а стоимость жилья со временем только растет.

Минусы покупки доли в квартире:

возможность нарваться на мошеннические схемы — сделку с покупкой доли в недвижимости нужно проверять на все этапах ее совершения, и самым тщательным образом проверять все документы;
сложно найти покупателя на долю в квартире при дальнейшей продаже — процесс продажи может затянуться во времени;
условия для дальнейшего проживания в такой квартире могут быть не самыми удобными.

Распоряжение квартирой, находящейся в долевой собственности, также осуществляется по соглашению всех сособственников. Если кто-то из них откажется продавать свою долю, обязать его это сделать не получится. В таком случае вы сможете продать только долю, принадлежащую вам. При этом в случае, если доля будет продаваться не другому участнику долевой собственности, а постороннему лицу, остальные сособственники должны быть уведомлены о продаже, так как они имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается (п.1 ст.250 Гражданского кодекса РФ).

И только если остальные собственники долей не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения либо в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки до истечения этого срока, продавец вправе продать свою долю другому лицу (причём за цену, предложенную другим сособственникам).

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (ч.1 ст.42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Поэтому при их совершении необходимо учитывать разъяснения Федеральной нотариальной палаты.

В частности, в Методических рекомендациях по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утв. решением Правления ФНП (протокол от 28.03.2016 N 03/16), даны разъяснения о порядке направления извещений другим участникам долевой собственности и о порядке получения отказов от преимущественного права покупки.

Бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть:

свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;
выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.

Собственники в квартире, разделенной на доли

Если вы покупаете долю в квартире, это значит, что у недвижимости имеются и другие собственники. А это значит, что должен быть установлен порядок пользования жилым помещением для каждого из его владельцев. «Соседи», кстати, имеют право на первоочередное приобретение доли в случае, если вы захотите ее перепродать. После того, как вы решили продать долю, нужно будет составить документ и уведомить сособственников об условиях продажи и стоимости. У ваших «соседей» есть месяц, чтобы принять решение: либо они купят вашу долю, либо откажутся. Только в случае отказа собственник может продать третьим лицам свою долю – на тех же условиях, либо по более высокой цене.

Чем может грозить невыполнение этого правила? Сособственники могут в судебном порядке заявить о своем праве, и суд переведет на них права покупателя. А вот если вы решили продать свою долю одному из других собственников, уведомлять других «соседей» вам не обязательно.

Могут, однако, возникнуть и другие проблемы, когда сособственники не только не хотят покупать долю, но и выступают против ее продажи третьим лицам.

РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.

При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.

На что нужно обратить внимание при покупке?

Через договор дарения долю отдают с целью избежать налогов, а зачастую по причине того, что другие содольщики пожелали выкупить эту долю, но продавец не хочет идти им навстречу. Это должно настораживать покупателя.
Обсудите все возможные проблемные моменты до заключения сделки. Возможно, необходимо серьезно поговорить с другими владельцами долей. Не стоит пренебрегать этим, в будущем это может значительно упростить ваше проживание с ними.
О правилах совместного «общежития» можно договориться как в устной, так и письменной форме, заверив соглашение у нотариуса.
Узнайте как можно больше о личности продавца, внимательно проверяйте документы и обращайте внимание на самые элементарные вещи, которые могут помочь предотвратить возможные риски.

Что продается-покупается по договору?

Преимущество студий в том, что это самый дешевый вид жилья. Агенты по продажам утверждают, что такое решение выгодно всем, в том числе и содольщикам. А чтобы у потенциального покупателя не было каких-то сомнений, ему предлагается подписать бессрочный договор с ними. Суть соглашения в том, что другие собственники согласны на сделку по отчуждению, если вдруг потенциальный покупатель решится в будущем продать студию.

Подкупает и перепланировка, которая сделана специально под такой вид жилья. Может быть установлен отдельный санузел, что также учитывается потенциальным приобретателем как еще один плюс в пользу покупки студии.

Еще одно неоспоримое преимущество приобретения доли в квартире – возможность скупки всего жилья ниже рыночной стоимости. Студии продаются недорого, но, если всю квартиру приобрести по таким частям, совокупная стоимость выйдет ниже, чем если брать ее сразу целиком.

Порядок покупки доли в квартире

Приобретение долей мало чем отличается от приобретения квартир целиком. Алгоритм заключения договора купли-продажи выглядит следующим образом:

Передача продавцом письменных уведомлений совладельцам жилья с оповещением о продаже доли.	В уведомлении следует указать стоимость доли и предложить адресату возможность ее приобретения. На принятие решения совладельцам дается ровно один календарный месяц в течение которого они должны либо согласиться на покупку жилья, либо в письменной форме подтвердить свой отказ. Лучше отправлять уведомления заказным письмом, чтобы потом у вас были доказательство того, что все совладельцы предупреждены надлежащим образом.
Составление подписание и нотариальное удостоверение первичной документации.	Вам потребуется составить договор купли-продажи и акт приема-передачи и договор отчуждения. Желательно доверить составление этих документов нотариусу или юристу. Услуги специалистов платные, но зато ошибок в бумагах не будет, а значит и проблем при оформлении сделки в Росреестре вам удастся избежать.
Регистрация перехода прав от продавца к покупателю.	Процедура осуществляется в отделении Росреестра или МФЦ «Мои документы».

Как не купить квартиру, поделенную на микродоли

Чтобы не стать владельцем квартиры, поделенной на микродоли, эксперты столичного Росреестра рекомендуют до совершения сделки получить выписку об объекте недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В ней содержится информация о собственнике объекта, характеристиках объекта, наличии/отсутствии ограничений/обременений. При получении документа эксперты советуют внимательно изучить его и проверить следующие пункты:

совпадают ли данные о продавце в выписке и в договоре купли-продажи;
сколько собственников у объекта недвижимости. Если речь идет о покупке доли, оставшиеся собственники объекта должны дать отказ от преимущественного права покупки;
не принадлежит ли квартира полностью или частично ребенку: в этом случае потребуется согласие органов опеки и попечительства на сделку.

Кроме того, не лишним будет ознакомиться с выпиской из ЕГРН о переходе прав на квартиру. Она содержит информацию не только о текущем владельце, но и о предыдущих — с указанием дат регистрации предыдущих переходов права и документах-основаниях. «Если в отношении этого объекта часто совершались сделки и сменялись собственники, это может косвенно свидетельствовать о скрытых проблемах, связанных с конкретным объектом недвижимости», — предупредили в московском Росреестре.

Необходимость дополнительной проверки

При покупке доли в квартире нужно быть готовым к тщательной проверке всех документов, связанных с недвижимостью. Задача покупателя – продумать все возможные риски и внимательно прочитать каждый документ.

Покупателям нужно убедиться, что имущество было выделенное в отдельной выписке, и что они имеют полное право на его покупку.
Нужно проверить, правомерен ли продавец и не зарегистрирован ли он как участник опеки или находится в кредитных обязательствах и находится ли квартира в ипотеке.
Покупатель должен получить право на покупку определенной доли в имуществе. Убедитесь, что доли правда “преимущественной”, что они не продают общую долю квартиры.
Запросите квитанцию об уплате госпошлины.

Если вы покупаете долю квартиры в доме с другими владельцами, вы должны проверить, есть ли у вас право использования общих частей дома, таких как подвал, крыша, лестничная клетка. Все эти детали должны быть установлены в договоре купли-продажи, который необходимо нотариально заверить.

Одним из самых больших рисков при покупке доли в квартире является отказ продавца от сделки после получения денег. Для того чтобы избежать этого, нужно, чтобы договор КП был составлен правильно и нотариально заверен.

Не забывайте, что при покупке доли в квартире нужно быть особенно внимательными, тесно сотрудничать с нотариусом и тщательно изучать документы.

**Документы, которые вы должны получить при покупке доли в квартире:**
Наименование документа	Назначение
Выписка из ЕГРН	Подтверждает право продавца на продажу доли в жилье
Договор купли-продажи	Заключается между покупателем и продавцом
Натуральный паспорт квартиры	Удостоверяет, что квартира не является обремененной и не находится под охраной государства
Свидетельство о регистрации доли в квартире в Управлении Федеральной регистрационной службы (в случае, если продавец не является единственным владельцем)	Устанавливает право продавца на продажу доли в квартире, выделяемой как отдельная комната
Свидетельство о собственности на квартиру	Нужно для покупки доли в квартире, если продавец является единоличным владельцем
Документы, подтверждающие отсутствие ипотеки	Необходимо для установления, что жилье не обременено ипотекой
Документы, подтверждающие решение суда об опеке (в случае, если продавец находится под опекой)	Определение суда описывает порядок продажи имущества, находящегося в собственности лица, которое находится на государственном попечении
Нотариальное заверение договора купли-продажи и выписки из ЕГРН	Подтверждает юридическую значимость этих документов
Госпошлина	Оплачивается при регистрации доли в квартире и зависит от ее стоимости

Важно помнить, что при покупке доли в квартире, необходимо знать все тонкости данной проблемы. Если владелец продает только одну комнату, то нужно выделить ее в отдельную собственность. Перед сделкой, обязательно нужно проверить документы на недвижимость, чтобы не столкнуться с проблемами в будущем. Государственная регистрация доли в квартире нужна обязательно, иначе вы не будете иметь прав на это имущество. Кроме того, нужно помнить о том, что деньги на покупку доли должны быть четко регламентированы законом и находиться в соответствии с требованиями Банка России.