Нужно ли регистрировать договор субаренды земельного участка

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужно ли регистрировать договор субаренды земельного участка». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

О рисках заключения договора субаренды мы писали в отдельной статье, рекомендуем ознакомиться с данным материалом до заключения договора субаренды. В настоящей статье мы представим порядок регистрации договора субаренды.

Регистрация договора субаренды недвижимости в Росреестре

В соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В ГК РФ и Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации. Поэтому договор субаренды подлежит регистрации в тех же случаях, что и договор аренды.

Таким образом, государственной регистрации в Росреестре подлежат договоры субаренды земельного участка, здания, сооружения, нежилого помещения, заключенные на срок более 1 года (если срок в договоре не определен, то такой договор не подлежит регистрации), а договоры аренды предприятия независимо от срока.

Обращаем ваше внимание, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. В настоящей статье мы изложим подробный порядок регистрации долгосрочного договора субаренды недвижимости в Росреестре, поговорим о расходах на регистрацию, необходимых документах для регистрации договора субаренды. Обращаем ваше внимание, что при сдаче в наем жилой недвижимости заключается договор найма, а не аренды, договору найма на нашем сайте посвящена отдельная статья по ссылке.

Если вы планируете зарегистрировать договор субаренды, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.

Если стороны субаренды решили расторгнуть соглашение и не имеют претензий друг к другу, они вправе самостоятельно определить условия прекращения сотрудничества. В соглашение нужно включить такие пункты:

Информацию о каждом субъекте сделки — паспортные данные (для физлиц), сведения, соответствующие учредительным документам (для юрлиц);
Предмет контракта — расторжение договора перенайма (номер и дату прекращения действия);
Характеристики ЗУ;
Сведения о возникших спорных вопросах и порядок их решения;
Дата и подписи сторон.

Законодательные основы субаренды муниципальных объектов недвижимости

Для верного и точного понимания, каким образом получить права субаренды на муниципальное имущество, необходимо прежде всего определиться с нормативными основами регулирования данных правоотношений между муниципальными органами и будущими арендаторами, независимо от того, являются ли они организациями или индивидуальными лицами.

Основным законодательным актом, определяющим правила данных правовых отношений между арендаторами и органами местного самоуправления, выступает Федеральный закон от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ «О защите конкуренции».

В соответствии с ч. 1 ст. 17.1 данного закона, заключение договоров аренды, которые предусматривают переход прав временного пользования и владения в отношении муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может осуществляться лишь по итогам проведения конкурсных торгов либо аукционов на право заключения таких сделок.

Арендатор муниципального имущества может передать соответствующие права в отношении объекта недвижимости (здания, помещения, земельного участка) другим лицам – субарендаторам при наличии согласия собственника без проведения конкурсов или аукционов.

Но, арендаторами не могут являться следующие коммерческие организации:

имеющие статус кредитных учреждений, страховых компаний (кроме потребительских обществ и кооперативов), негосударственных пенсионных фондов, инвестиционных фондов, участников рынка ценных бумаг, а также ломбардов;
которые участвуют в соглашениях о разделе продукции, а именно осуществляют коммерческую деятельность в сфере импорта и экспорта.
занимающиеся предпринимательством в области игорного бизнеса. Здесь следует напомнить, что игорный бизнес в России запрещен, кроме игорных зон, которые создаются на территориях некоторых субъектов РФ (Республика Крым. Алтайский край, Краснодарский край, Приморский край, Калининградская область).
которые являются в порядке, определенном в правовых актах РФ о валютном контроле и регулировании, нерезидентами РФ, кроме случаев, установленных международными договорами России;
выполняющие добычу полезных ископаемых и их переработку (за исключением таких распространенных полезных ископаемых, как песок и щебень).

Очевидно, что действуют достаточно существенные ограничения в отношении отдельных видов предпринимательской деятельности, которым не может быть предоставлено право на оформление субаренды муниципального имущества.

Заключение сделки без разрешения владельца земли

В начале повествования мы упомянули о том, что из каждого правила есть исключения, а не всегда арендатор должен спрашивать разрешения у владельца участка. Это касается случаев, когда вместе с землей передается в аренду недвижимость, госсобственности, срок временного владения которой превышает 5 лет. Арендатор в этом случае обязан послать арендодателю письменное уведомление. Также принять решение самостоятельно арендатор может в случае, если владелец земли не отреагирует на уведомление в 30-дневный срок.Итак, договор аренды – временная передача прав на пользование землей. В поднаем может передаваться, как земля, находящаяся в частном владении, так и участки, принадлежащие муниципальным органам. Срок субаренды не должен превышать срока аренды, при этом земля должна использоваться строго по назначению, в противном случае арендодатель может в одностороннем порядке прекратить договорные отношения, от чего пострадают, как субарендатор, так и арендатор.

В договоре субаренды земли нужно отразить следующие данные:

Место заключения контракта, дата	Личные сведения о сторонах – арендаторе и субарендаторе. В отношении физических лиц нужно указывать Ф.И.О., место регистрации, реквизиты паспорта. Юридические лица указывают наименование организации согласно учредительной документации, ИНН, КПП, юридический адрес, данные руководителя предприятия.
Сведения о соглашении аренды, его реквизиты (дата, номер)	Детальное описание недвижимости (параметры участка, месторасположение, его площадь, границы, наличие на нем зданий)
Порядок оплаты арендных платежей	иные обязательства контрагентов
Ответственность за нарушение своих обязанностей по сделке	Срок действия соглашения
порядок решения конфликтов	число копий договора
Подписи сторон	расшифровка

Необходимость оформления

Договор субаренды объекта закрепляет все соглашения сторон на бумаге. Он нужен, чтобы в дальнейшем не возникло разногласий между нанимателем, субарендатором и хозяином земли.

Если арендатор продолжает пользоваться хотя бы частью объекта — например, ведет фермерскую деятельность или стреляет животных на своей территории охотугодий, — то в дальнейшем в любом случае возникнет конфликт интересов. Письменное соглашение несколько сгладит углы, но лучше делать его максимально простым.

В этом документе больше всего заинтересован именно субарендатор. Бумага защищает его интересы, но все выплаты по ней стоит проводить только безналичным способом, чтобы иметь неоспоримые подтверждения денежных перечислений.

Может ли субарендатор сдавать помещение в субаренду?

Цепочка арендодатель – арендатор – субарендатор – субсубарендатор возможна, но только в том случае, если возможность сдачи объекта недвижимости в субаренду прописана в соответствующих договорах.

Если в соглашении арендодателя и арендатора есть пункт, в котором указано, что арендатор имеет право передавать имущество во временное пользование третьим лицам, а в договоре субаренды не прописано, что субарендатор тоже имеет право передавать часть недвижимости четвертому лицу, то с юридической точки зрения конечный арендатор должен получить от арендатора письменное согласие о проведении сделки.

Если такого согласия не будет и в договоре не будет прописан такой пункт, тогда сделка будет считаться недействительной.

Муниципальный и лесной надел: правила оформления

Муниципальный и лесной надел являются одними из форм пользования земельными участками. При оформлении таких видов надела необходимо соблюдать определенные правила и процедуры.

Чем отличается сдача в аренду от перенайма земли и субаренды?

Сдача в аренду — это передача земли в пользование на определенный срок, при этом арендатор получает право управлять земельным участком согласно условиям договора аренды.
Перенайм — это передача арендатором своих прав и обязанностей по арендному договору третьей стороне.
Субаренда — это передача арендатором части арендованной земли в субаренду другой стороне. При этом арендатор остается ответственным перед арендодателем.

Как оформить муниципальный и лесной надел?

Ознакомьтесь с порядком оформления муниципального или лесного надела, установленным органами государственной власти.
Изучите какие документы и сведения требуются для оформления надела.
Заполните заявление о предоставлении муниципального или лесного надела.
Соберите все необходимые документы, включая правоустанавливающие документы на земельный участок.
Обратитесь в орган государственной власти, ответственный за предоставление муниципального или лесного надела, и предоставьте все необходимые документы.
Подождите рассмотрения заявления и ожидайте решения о предоставлении муниципального или лесного надела.

Что значит сдать арендованную землю?

Сдача арендованной земли означает прекращение договора аренды и возврат земельного участка арендодателю.

Можно ли субарендовать муниципальный или лесной надел?

Нет, субаренда муниципального или лесного надела запрещена. Вы можете воспользоваться землей только на основании договора аренды, заключенного с органами государственной власти.

Как передать арендованный земельный участок?

Для передачи арендованного земельного участка требуется расторжение договора аренды, согласие арендодателя и заключение нового договора аренды с новым арендатором.

Какие особенности есть у договора аренды лесных и муниципальных наделов?

В договоре аренды лесного надела обязательно указываются цели использования земли: добыча древесины, восстановление лесов и т.д.
Договор аренды муниципального надела может быть расторгнут в случае невыполнения арендатором условий договора или нарушения законодательства.

Ограничения права пользования при субаренде

Субаренда земельного участка – это сдача в аренду части арендованной земли третьим лицам, при наличии согласия арендодателя. Но какие ограничения существуют при субаренде и как это может повлиять на права пользования землей?

Субаренда отличается от передачи земли в аренду, так как при субаренде арендатор перенаймает земельный участок от первоначального арендатора, а затем сдает его другим лицам. Это означает, что субарендаторы уже не заключают договора непосредственно с арендодателем, а с самим первоначальным арендатором.

Однако, при субаренде действуют определенные ограничения. Например, субаренду можно оформить только в случае, если это предусмотрено договором аренды земельного участка между арендодателем и первоначальным арендатором. Если в договоре запрещена субаренда, то арендатор не имеет права сдавать землю в субаренду.

Кроме того, субаренда лесных и муниципальных наделов может иметь свои особенности и ограничения, которые должны быть учтены при осуществлении данной процедуры. В каждом конкретном случае необходимо ознакомиться с соответствующими правовыми актами и инструкциями, устанавливающими порядок сдачи и аренды земли.

Обязанности при субаренде также имеют свои особенности. Субарендатор обязан передать субарендатору уже арендованную землю в использование и принять от него платежи за пользование этой землей. Однако, при этом нужно учитывать, что арендатор все еще остается ответственным перед арендодателем за исполнение всех условий и обязанностей, установленных договором аренды.

Если субаренда возможна, то субарендатору следует ознакомиться с условиями и требованиями арендодателя, а также с любыми ограничениями и специфическими правилами, которые могут быть связаны со сдачей в субаренду земельного участка.

Важно отметить, что субаренда может быть расторгнута арендодателем в случае нарушения условий договора субаренды или договора аренды. При расторжении субаренды, субарендатор уже не имеет права пользоваться арендованной землей.

Таким образом, субаренда земельного участка имеет свои особенности и ограничения, которые необходимо учитывать при сдаче и аренде земли. При субаренде следует тщательно изучить договор аренды и правовые акты, регулирующие процедуру субаренды, чтобы избежать проблем и возможных ограничений в праве пользования землей.

В чем преимущества и недостатки субаренды?

Для собственника жилья главное преимущество субаренды — это экономия времени. Всю работу по поиску и взаимодействию с жильцами, оформлению документов делает посредник (субарендатор). В особенности это актуально для собственников, которые хотят сдавать квартиру в посуточную или краткосрочную аренду.

В то же время необходимо понимать, что ответственность за все, что происходит в квартире, несет собственник. Кроме того, частая смена жильцов повышает износ жилья и будет требовать повышенных расходов на ремонт.

Ограничения в использовании субарендованного ЗУ

Ограничения могут быть:

Предусмотренными изначально. Имеется ввиду сервитут. Он накладывает ограничения на арендатора в использовании ЗУ, они же переходят на субарендатора, т.е. он не имеет права использовать по своему усмотрению определенные участки надела. Они должны остаться неизменными на момент окончания срока договора.Сервитут возникает, например, если через надел проходит газопровод, водоснабжение, канализация, столбы электропередач. Сведения об ограничениях должны содержаться в первоначальном договоре аренды.
Дополнительными. Их накладывает арендатор, и прописываются они в административно-правовом акте, который затем прикладывается к соглашению. Эти ограничения не должны противоречить законодательству и обязаны быть обоснованными. Запрет, например, может касаться выполнения определенных сельхоз.работ на участке и возведения каких-либо построек на нем.