Можно ли продать неприватизированную квартиру в Москве
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать неприватизированную квартиру в Москве». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Прописка в муниципальной квартире – это фиксация официального места жительства в данном жилье. Необходимость прописки возникает, когда жилье не приватизировано и находится в собственности государства или муниципалитета.
Продажа неприватизированной квартиры: что нужно знать
Продажа неприватизированной квартиры имеет свои особенности и нюансы, которые важно знать перед тем, как приступить к этому процессу.
Права на неприватизированную квартиру принадлежат муниципальной службе или государству, поэтому собственник не является полным владельцем этого жилья.
В случае смерти собственника, квартира передается муниципальной службе или государству, и собственник не имеет права определить, кому будет принадлежать эта квартира после его смерти.
Прописка в неприватизированной квартире остается только на условиях договора найма, который заключается с муниципальной службой или государственным учреждением.
Обязанности собственника неприватизированной квартиры сводятся к своевременному уплате арендной платы и соблюдению правил, установленных муниципальной службой или государством.
Неприватизированные квартиры не подпадают под нормы, установленные для приватизированных жилых помещений.
Если же владелец неприватизированной квартиры решит приватизировать ее, то правила и процедуры приватизации будут те же самые, что и для других жилых помещений.
После продажи неприватизированной квартиры, права на это жилье перейдут к новому собственнику, который должен будет зарегистрировать квартиру на себя и выполнить все необходимые юридические формальности.
Можно ли продать муниципальное жильё с долгами по ЖКХ
Долг по ЖКХ, за исключением капремонта, оплачивает продавец квартиры. Приватизация недвижимости с задолженностью по коммунальным платежам невозможна — муниципалитет сначала потребует оплатить долги и только потом даст согласие на приватизацию.
Существует несколько способов продажи муниципальной квартиры без приватизации, когда нет денег на оплату ЖКУ.
- Составление договора задатка. Переданные покупателем деньги уходят на оплату долгов, а затем проводится процедура приватизации, после чего квартиру можно продавать.
- Вселение нового нанимателя. В этом случае лицевой счёт переводится на покупателя, а сумма задолженности вычитается из стоимости квартиры. Покупатель самостоятельно оплачивает долги продавца по предварительной договорённости.
- Обмен с доплатой. Если произошел обмен квартирами с доплатой, долги также могут быть погашены средствами, переданными в качестве доплаты. Однако здесь следует обратить внимание на юридические аспекты: договор задатка, заключённый с нанимателем, а не с собственником жилья, не имеет юридической силы. Поэтому покупатель рискует остаться без денег после передачи их продавцу для погашения долгов.
Достоинства и недостатки продажи неприватизированных квартир:
В случае, если обменные квартиры не приватизированы, и они разной стоимости, то нужно будет доплачивать.
Главный минус в том, что передача по расписке денег за квартиру производится без указания цены в договоре. Потому что по стандарту предполагается обмен жилья с одинаковой стоимостью. Также стоит заметить, что наниматель помещения может только обменивать жилплощадь. Только тогда, когда получите собственность(внесение залога, дарение, продажа), можно будет распоряжаться имуществом. В случае суда доказать, что с покупателем не был произведен расчет, почти невозможно.
По окончанию права на приватизацию, наниматель не сможет стать владельцем квартиры по договору социального найма.
Будет запрещено получать налоговый вычет во время обмена квартир, которые являются не приватизированными.
Есть гарантия на то, что сделка будет произведена в любом случае, и не сорвется под конец из-за ареста квартиры по соцнайму или залогу.
Риски при продаже и как их избежать
Самыми распространёнными рисками при продаже муниципального жилья являются:
- Нежелание агентства недвижимости выкупать обратно в своё владение буферного жилья. В этом случае сделка либо признается недействительной, либо продавец муниципального жилья продает буферную жилплощадь через другие агентства.
- Если однажды покупатель использовал право на бесплатную приватизацию, больше он им воспользоваться не сможет. В этом случае приватизация может быть оформлена либо платным способом (что государство предусматривает как один из вариантов приобретения жилья, находящегося в его собственности), либо может быть произведен выкуп по кадастровой стоимости конкретного жилья путем заключения соответствующего соглашения с муниципалитетом.
- Если государству станет известно о совершении сделки по продаже муниципального имущества в виде жилой площади, оно в лице своих уполномоченных представителей может обратиться в суд для расторжения заключённого соглашения и признания сделки недействительной, и суд будет на стороне государства. Минимизировать такие риски можно только с помощью тщательной подготовки сделки, в том числе с помощью подготовки необходимых документов.
Чаще всего прекращение договора аренды земельного участка происходит в случае нарушения арендодателем или арендатором условий договора.
Что такое договор ЖСК и как его правильно заключить? Узнайте об этом здесь.
Альфа Банк предлагает очень выгодные условия на покупку квартиры в ипотеку. Подробнее об этом вы узнаете, прочитав нашу статью.
Как продать неприватизированную квартиру с долгами по ЖКУ
Приватизация квартиры нанимателем с долгами по ЖКУ не допускается, поэтому нельзя сначала приватизировать жилье, а уже затем искать покупателя. Фактическая продажа квартиры с долгами возможна, в этом случае можно действовать несколькими способами:
- Покупатель выплачивает задаток, из которого гасятся долги по ЖКУ, затем проводится приватизация и продажа жилья;
- Если продажа осуществляется путем вселения, то лицевой счет переводится на фактического покупателя, сумма задолженности вычитается из цены объекта;
- В случае обмена с доплатой со стороны покупателя долг по «коммуналке» также выплачивается из средств задатка.
Покупателю следует помнить, что договор задатка с нанимателем, не являющимся собственником жилья, юридически ничтожен. Поэтому существует риск того, что наниматель квартиры с долгами после внесения задатка просто погасит задолженность, в то время как потенциальный покупатель рискует остаться ни с чем.
Особенность неприватизированного объекта недвижимости
Сначала следует определиться с тем, что это вообще такое – неприватизированная квартира.
Неприватизированное жилье числится в жилом фонде местных властей, как государственное. Значит, последний собственник, кто может распорядиться таким имуществом – это правительство страны (региона, муниципального округа, области, города).
В России программа приватизации жилых недвижимых объектов существует уже около 20 лет. Это говорит о том, что основной квартиросъемщик имеет право оформить полученное в полное владение жилье, как свое собственное, превратив его в частную собственность.
Минусы для лиц, проживающих официально в квартире, принадлежащей государству:
- Во время передачи/принятия в наследство такой недвижимости, могут возникнуть ряд сложностей в оформлении. Иногда муниципалитет даже дает отказ. Из-за этого нотариусы не могут провести полноценную сделку.
- Государственные жилищно-коммунальные службы, под приказом городских властей, имеют полное право выселять людей из квартир, им не принадлежащих. На практике такое случается крайне редко, но де-факто – государство может распорядиться жилищем по своему усмотрению.
- Лица, относящиеся к родственной группе, или приезжие друзья, третьи лица, временной прописки на такой жилплощади, которая принадлежит городским властям.
- Продажа запрещена.
Главная особенность нечастного квартирного жилья – это принадлежность государственной системе. Продажа неприватизированной квартиры в таком случае рассматривается как распоряжение ею. Но это произвести невозможно потому, что по документам она числится как государственная (в народе еще называют её – «казённая»). Вот почему, перед тем как решиться на продажу такого имущества, его сначала следует приватизировать.
Для того чтобы обезопасить себя максимально при покупке любой недвижимости, стоит у продавца обязательно в рамках проверки запросить следующее:
- Наличие свидетельства о государственной регистрации прав и прочих правоустанавливающих документов (например, подтверждение купли-продажи или дарения, наследования, приватизации и прочее).
- Предоставление выписки из ЕГРП.
- Наличие выписки из домовой книги по поводу отсутствия зарегистрированных жильцов. Таковую можно всегда получить в любом МФЦ. Эта бумага подтверждает то, что все граждане, которые проживали ранее в квартире, были сняты с учета.
- Справка о наличии задолженности из МФЦ по коммунальным платежам.
- Бумага из психоневрологического и наркологического диспансера.
Как узнать, кто собственник квартиры? С помощью документа из ЕГРП покупатели могут узнать о том, в действительности ли продавец выступает владельцем квартиры. При этом можно заказывать обычную выписку или расширенный ее вариант. Во втором случае кроме фамилии и имени предоставляют сведения о правоустанавливающей документации либо отражают историю квартиры со дня первой записи о ней в государственном реестре. Таким образом, подобный документ даст возможность понять, кто именно был владельцем рассматриваемой квартиры ранее и как она часто прежде продавалась.
Продажа неприватизированной квартиры: что нужно знать
Продажа неприватизированной квартиры имеет свои особенности и нюансы, которые важно знать перед тем, как приступить к этому процессу.
Права на неприватизированную квартиру принадлежат муниципальной службе или государству, поэтому собственник не является полным владельцем этого жилья.
В случае смерти собственника, квартира передается муниципальной службе или государству, и собственник не имеет права определить, кому будет принадлежать эта квартира после его смерти.
Прописка в неприватизированной квартире остается только на условиях договора найма, который заключается с муниципальной службой или государственным учреждением.
Обязанности собственника неприватизированной квартиры сводятся к своевременному уплате арендной платы и соблюдению правил, установленных муниципальной службой или государством.
Неприватизированные квартиры не подпадают под нормы, установленные для приватизированных жилых помещений.
Если же владелец неприватизированной квартиры решит приватизировать ее, то правила и процедуры приватизации будут те же самые, что и для других жилых помещений.
После продажи неприватизированной квартиры, права на это жилье перейдут к новому собственнику, который должен будет зарегистрировать квартиру на себя и выполнить все необходимые юридические формальности.
Есть ли правовая основа для прописки в муниципальной квартире
Правовая основа для прописки в муниципальной квартире предусматривается нормами законодательства, которые определяют права и обязанности собственника неприватизированной квартиры. После смерти собственника неприватизированного жилья, квартиры перейдут в наследство по установленному порядку.
Также существуют некоторые нюансы и правила, связанные с продажей неприватизированной квартиры. Собственник неприватизированного жилья имеет право продать такую квартиру на основании свидетельства о праве собственности на неприватизированное жилье.
Если речь идет о прописке в муниципальной квартире, то неприватизированные квартиры могут быть переданы другим гражданам только в установленных случаях и порядке. Сюда входят случаи социальной необходимости, предусмотренные нормами законодательства.
К примеру, это может быть семья, имеющая детей-сирот, лиц с инвалидностью первой или второй группы, а также граждане, находящиеся в трудной жизненной ситуации. Прописка в муниципальной квартире возможна только по решению муниципальных органов власти.
Неприватизированная квартира является государственной, муниципальной или какой-либо ведомственной собственностью, поэтому прямая продажа такого имущества невозможна (ст. 218 ГК РФ).
Граждане, проживающие в таких помещениях на основании договора социального найма (ст. 671 ГК РФ), являются нанимателями без права отчуждения (продажи) квартиры.
Согласно статье 67 Жилищного кодекса РФ, наниматель имеет следующие права и обязанности в отношении коммунальной квартиры:
| ПРАВА | ОБЯЗАТЕЛЬСТВА |
| Постоянная или временная регистрация других лиц; | Использовать квартиру в соответствии с ее назначением; |
| Для аренды жилья; | Поддерживать порядок, делать ремонт и следить за тем, чтобы дом был в целости и сохранности; |
| Обмен на другое жилье; | Своевременная оплата аренды за предоставленные коммунальные услуги; |
| Получение от арендодателя полного спектра коммунальных услуг и проведение ремонта за счет арендодателя в установленные законом сроки. | Своевременное сообщение о любых изменениях в основании, на котором арендатор имеет право пользоваться имуществом. |
Подводные камни при продаже
При любом варианте продажи неприватизированной квартиры вы рискуете. Самый главный риск здесь — это мошенничество со стороны покупателя или агентства. Например, вы можете столкнуться с тем, что выпишетесь из квартиры, а деньги вам выплачены не будут, или же агентство откажется выкупать обратно квартиру-«буфер». Поэтому крайне рекомендуется сначала проверить репутацию и человека, и фирмы, с которой вы собираетесь работать.
Кроме того, при «буферной» схеме страдают интересы покупателя: если он уже использовал своё право на приватизацию, то собственником новой квартиры он уже не станет — так и останется лишь жильцом.
Другая опасность подстерегает со стороны закона. Дело в том, что сделки вроде описанных выше — это игра на грани фола. Вы рискуете столкнуться с тем, что кто-то из заинтересованных лиц подаст в суд иск о признании сделки недействительной. Причем формально основания будут: такая продажа теоретически может рассматриваться как мнимая или притворная сделка. Предсказать же результат судебной тяжбы довольно сложно.
Поэтому всё-таки наилучшим способом будет сначала приватизировать квартиру — даже если вы уже нашли покупателя и договорились с ним о внесении задатка.
Для людей непосвященных это может ни о чем не говорить. Ведь Москва сити строилась как полноценный деловой центр. Как условно Манхэттен или даже еще круче.
Все было бы ничего. Но получилось то, что получилось. Как говорится, какая страна, такие и центры деловой активности. Такая и деловая активность.
Да, в этих зданиях есть и жилье обычное. И жильё элитное. Некоторые министерства расположились в этих стеклянных зданиях.
Но в народе, комплекс Москва сити, имеет дурную славу. Первая ассоциация это многочисленные мошенники и инфоцыгане. Непременным атрибутом которых, стал официальный офис не где-нибудь, а в Москва сити. Еще создатели финансовых пирамид очень полюбили адреса регистрации в этой зоне. Впрочем, иногда они открывают там и настоящие офисы.
А еще, это место, где очень много наличных. И очень много криптовалюты. Большая часть криптовалютных наземных обменников сосредоточена как раз в этих высоких башнях. Естественно, все это очень специализированный бизнес. Есть компании для всех. Есть компании с высоким порогом вхождения. Для важных людей, которым нужно пару миллионов долларов США в криптовалюту завести. Или вывести.
Подводные камни при продаже
При любом варианте продажи неприватизированной квартиры вы рискуете. Самый главный риск здесь — это мошенничество со стороны покупателя или агентства. Например, вы можете столкнуться с тем, что выпишетесь из квартиры, а деньги вам выплачены не будут, или же агентство откажется выкупать обратно квартиру-«буфер». Поэтому крайне рекомендуется сначала проверить репутацию и человека, и фирмы, с которой вы собираетесь работать.
Кроме того, при «буферной» схеме страдают интересы покупателя: если он уже использовал своё право на приватизацию, то собственником новой квартиры он уже не станет — так и останется лишь жильцом.
Другая опасность подстерегает со стороны закона. Дело в том, что сделки вроде описанных выше — это игра на грани фола. Вы рискуете столкнуться с тем, что кто-то из заинтересованных лиц подаст в суд иск о признании сделки недействительной. Причем формально основания будут: такая продажа теоретически может рассматриваться как мнимая или притворная сделка. Предсказать же результат судебной тяжбы довольно сложно.
Поэтому всё-таки наилучшим способом будет сначала приватизировать квартиру — даже если вы уже нашли покупателя и договорились с ним о внесении задатка.