Где можно оформить договор купли продажи квартиры в Минске
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Где можно оформить договор купли продажи квартиры в Минске». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Удостоверение и государственную регистрацию сделки просто удобнее и быстрее проводить в одном месте — БТИ. В противном случае нужно согласовать пакет документов у нотариуса, подвезти их, выбрать удобное время, чтобы оно состыковывалось со временем регистрации в БТИ. К слову, в регионах Беларуси сделки зачастую по-прежнему проводят, удостоверяя у нотариуса с регистрацией в БТИ.
Можно ли оформить сделку купли-продажи в БТИ РБ?
БТИ, или Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру, в том числе оказывает и риэлторские услуги. То есть их специалисты осуществляют помощь в купле-продаже недвижимости, оформлении готовых вариантов сделок, подборе вариантов предстоящих сделок, перепланировке, реконструкции, переустройстве объектов жилого и нежилого фонда (помощь в подготовке и оформлении правоустанавливающих и технических документов на объекты недвижимости), подготовке и оформлении документов по переводу объектов жилого фонда в объекты нежилого фонда и документов, связанных с регистрацией недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
К тому же, договор о недвижимости подлежит обязательному заверению нотариусом или представителем БТИ. Они должны проверить все необходимые требования к заключению сделки, например, существуют ли запреты на продажу недвижимости, принадлежит ли недвижимость данному собственнику, есть ли другие лица, имеющие право на пользование жилплощадью, задолженности по оплате коммунальных услуг и другие.
Безопасно для продавца и покупателя
Ни нотариус, ни регистратор не занимаются проверкой объекта недвижимости. То есть они не проверяют предыдущих собственников, законность всех переходов права собственности, не выясняют, когда и куда убыли ранее прописанные лица. Также они не проводят дополнительные проверки, если это необходимо, чтобы защитить стороны сделки.
Они лишь проверяют наличие стандартного пакета документов для продажи этого объекта, сверяют личности сторон с их паспортами, получают согласия супругов и сособственников, совершеннолетних, которые зарегистрированы на момент продажи. Также регистраторы визуально проверяют дееспособность продавца и оценивают его поведение, трезвость, адекватность.
Непосредственно перед вами в ЕГРНИ регистраторы просматривают наличие обременений, запретов, арестов на недвижимость. Такой возможности нет у нотариусов. Нотариус о возникших запретах и обременениях может узнать лишь из выписки. Почему на это важно обратить внимание?
Дело в том, что за время действия выписки, напомним, это месяц, может многое произойти. Рассмотрим ситуацию. Вы приобретаете квартиру. Продавец сообщает вам, что он решился на продажу, так как навсегда уезжает жить в другую страну. Вы оформили задаток и договорились об оформлении договора купли-продажи у нотариуса и его последующей регистрации в БТИ.
— Сделка с недвижимостью, в которой участвует по крайней мере одно физическое лицо, должна быть удостоверена. Сделать это можно у нотариуса либо в Агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. После удостоверения сделки она должна быть зарегистрирована в агентстве, поэтому проще и быстрее заключить сделку сразу там: специалист проверит квартиру по ЕГРНИ и сразу (в одном месте) все удостоверит и зарегистрирует, вам не придется дополнительно никуда ходить. Нотариус же может только запросить выписку из ЕГРНИ и удостоверить сделку, а регистрировать ее все равно придется в агентстве. Единственный вариант, при котором я однозначно рекомендую удостоверять сделку у нотариуса, — это случай, когда продавец действует на основании доверенности. Как я уже говорил, нотариус сможет проверить, не была ли такая доверенность отозвана.
Нюансы оценки квартиры
В любой сделке продавец заинтересован продать жилье как можно дороже, а покупатель – сэкономить. Продавцу кажется, что его жилище чуть ли не самое лучшее среди своих «собратьев», особенно если она ему очень дорога и он вложил в ее ремонт большие деньги. Еще один неоспоримый козырь продавцов: «Я купил квартиру за $80 тыс. и продавать ее за полцены не намерен».
С этим, конечно, спорить сложно. Но есть реалии рынка. Если вы намерены продать квартиру быстро, надо снижать цену. В условиях, когда на одного покупателя приходится десять продавцов, приходится идти на уступки.
Итак, если вы приняли решение продавать квартиру самостоятельно, попытайтесь как можно точнее определить ее стоимость с учетом рынка. Зайдите на специализированные сайты по недвижимости в Интернете, выберите свой район и апартаменты, аналогичные по параметрам вашей. Но имейте в виду, что в рекламе указаны не реальные цены продаж. Это цена предложения, которую хотели бы получить продавцы.
Стоимость оформления договора купли-продажи у нотариуса
Заключение сделки купли-продажи в нотариальной конторе не относится к обязательным и стоит дороже, нежели оформление договора в Госавтоинспекции. Однако стороны могут упомянуть в тексте соглашения ситуации, при возникновении которых ДКП будет считаться недействительным.
Например, если при постановке на учет выяснятся обстоятельства, препятствующие регистрации транспортного средства на нового собственника (находиться в залоге, в розыске и т.д).
С 22.01.2023 года на момент оформления договора купли-продажи автомобиль должен быть снят с регистрационного учета в ГАИ.
Машины в аварийном состоянии требующие ремонта после ДТП снятые с учета для продажи, не подлежат постановке на учет до момента восстановления. В дальнейшем при постановке на учет могут всплыть проблемы.
Собственник авто, «продавший» его по доверенности, несет дополнительные риски:
✅ получение штрафов с камер автоматической фиксации нарушений;
✅ новый владелец продает ТС, не информируя продавца, что может оказаться второй сделкой в течение года (придется уплачивать налог);
✅ новый владелец стал виновником ДТП и уехал с места аварии, повредил чужой автомобиль или причинил кому-либо моральный/материальный ущерб;
✅ покупатель сел за руль в состоянии алкогольного опьянения или не подчинился требованиям автоинспектора об остановк;
✅ так как машина не снимается с учета в ГАИ, продавец остается собственником и соответственно будет оплачивать транспортный налог, который был введен с 1 января 2021 года.
Сделка купли – продажи
Процесс оформления купли – продажи должен проводиться в соответствии с первым пунктом второй части статьи 428 и статьи 527 Гражданского кодекса Белоруссии. Давайте подробнее ознакомимся с данными процедурами:
- Для оформления покупки недвижимости должен в обязательном порядке составляться договор купли – продажи;
- Для передачи прав собственности на жилье необходимо составить передаточный акт, где оговаривается передача продавцом и прием покупателем квартиры;
- Для закрепления права собственности нового жильца покупателю и продавцу нужно подготовить два одинаковых пакета документов, которые передаются регистрационное отделение.
Документы, которые демонстрируют, кому и на каких основаниях принадлежит жилье. Это свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации, технический паспорт, а также документ, показывающий, на основании чего возникло право собственности.
В свидетельстве о госрегистрации указаны наименование недвижимости, адрес объекта, количество квадратных метров, а также имя того, кто является собственником, и дата возникновения права собственности.
Как выглядит свидетельство? Плотный лист формата A4. Современное — фиолетового цвета, свидетельство постарше — белый лист бумаги с той же информацией, печатью и подписью исполнителя.
Технический паспорт тоже должен быть у продавца. Важно, чтобы план, нарисованный в техпаспорте, совпадал с планировкой квартиры. Неузаконенная перепланировка, в случае покупки такой квартиры, будет вашей головной болью. И хорошо, если удастся отделаться штрафом. Не все варианты перепланировки узаконят, в некоторых случаях новому владельцу придется и заплатить штраф, и вернуть помещение в изначальный вид за свой счет.
Несмотря на то, что цены на квартиры на «вторичке» зачастую указываются в валюте, расчет должен происходить именно в белорусских рублях. В случае, если расчет в нарушение законодательства был произведен в валюте, договор-купли может быть признан недействительным, а деньги и квартира перейдут в доход государства.
Непосредственно передача денег может проходить либо до заключения договора купли-продажи, либо после оформления всех документов. На практике передача денег в подавляющем большинстве случаев происходит в момент подписания договора купли-продажи.
Если процесс купли-продажи проходит с привлечением риэлторов, последнее предоставляет помещение для взаиморасчетов. После передачи, проверки на подлинность и пересчета денег, вся сумма запаковывается в специальный пакет, с которым продавец, покупатель и агент направляются в БТИ или к нотариусу. Как только продавец подписывает договор, покупатель передает ему деньги, и право собственности сразу переходит к нему.
Практикуется также вариант сделок, когда расчет происходит после подписания договора. В таком случае в тексте договора предусмотрен специальный пункт, который устанавливает сроки расчетов. Продавец и покупатель едут в банк, где происходит перевод денег с одного лицевого счета на другой. После этого необходимо посетить БТИ – бывший собственник обязан подписать акт приема-передачи и подтвердить факт полного расчета.
Идеальный продавец — кто он?
— Пренебрегать проверкой собственника тоже не стоит. Посмотрите его паспорт на предмет того, нет ли следов подделки. Такое, конечно же, маловероятно, кроме того, подлинность главного документа еще будет дополнительно проверятся регистратором или нотариусом, но бдительность лишней не будет.
Дальше проверяем семейное положение: состоит ли человек в браке. Увы, эта информация не всегда есть в паспорте (знаю случаи, когда штампы были не на своих страницах). Идеальный вариант для покупателя следующий: квартира приобретена в браке, и собственник по-прежнему находится в официальных отношениях со своей второй половиной (которая даст свое согласие на сделку письменно, заверив его нотариально или непосредственно во время заключения договора купли-продажи). Если есть брачный договор, где определена судьбы квартиры, — просто замечательно. Также не вызывает вопросов жилье, приобретенное человеком до вступления в брак или полученное в дар или по наследству.
Как оценить квартиру?
Первое, что вам нужно сделать перед продажей – это определиться с ценой. Конечно, всем хочется быстро и выгодно продать квартиру, однако не стоит забывать о рыночных реалиях. Чтобы лучше понять ситуацию на рынке недвижимости, почитайте обзоры экспертов на специализированных площадках, помониторьте сайты с объявлениями. Сравните, какие цены устанавливают продавцы на квартиры, похожие по параметрам на вашу: по метражу, количеству комнат, состоянию, расположению и т.д. Стоит также обратить внимание, как долго объявление находится на сайте: если более полугода, значит, цена явно завышена. Выберите несколько релевантных для вас объявлений и сравните со своей квартирой. Традиционно квартиры в престижных районах с хорошим транспортным сообщением и близостью к метро стоят дороже, чем в отдаленных спальниках. Жилье в панельных домах будет стоить дешевле, нежели в кирпичных. Такие факторы важно учитывать при формировании цены на квартиры.
Какие документы нужны для покупателя квартиры?
При совершении сделки купли-продажи покупателю квартиры нужно ознакомиться с документом, который удостоверяет личность продавца, − паспортом. Далее обязательны документы, подтверждающие право собственности на недвижимость. Это технический паспорт на жилье или свидетельство о государственной регистрации. Также важно подтверждение, что продавец квартиры не состоит ни на каком учете. Для этого он должен представить медицинскую справку о состоянии здоровья.
В расчетно-справочном центре собственник квартиры должен взять копию лицевого счета — в этом документе отражаются технические характеристики квартиры (площадь, кто является собственником, кто зарегистрирован в квартире, если квартира сдается, то сведения о нанимателе жилого помещения).
Как оформить сделку купли-продажи квартиры
Итак, проведение сделки купли квартиры проводится в несколько этапов. Покупатель до момента покупки квартиры должен определиться с тем, квартиру в каком районе он желает приобрести. Также ему необходимо определить количество комнат в квартире, желаемый этаж и планировку квартиры. Покупателю следует обратить внимание на то, какой вид имеется из окон квартиры, какова инфраструктура в районе нахождения квартиры и другие индивидуальные требования к недвижимости, которую планируется купить (вы можете узнать более подробно, на что стоит обратить внимание перед покупкой квартиры).
Поиски квартиры для покупки можно проводить самостоятельно или через специализированную фирму. Определив список требований и предпочтений к приобретаемой недвижимости можно приступать к ее поиску. В любом случае поиск подходящей квартиры – дело затратное, потребуется изучить несколько вариантов, совершить не одну поездку в разные районы города. Для облегчения поиска недвижимости покупатель может использовать специальные базы с данными о недвижимости, которая продается в городе. После подбора подходящего варианта наступает ответственный момент – совершение сделки. Как правило, заключение сделки купли квартиры делится на два этапа. В первую очередь заключается предварительный договор купли и вносится аванс. Если покупатель дает продавцу квартиру задаток, в случае отказа от совершения сделки по различным причинам данная денежная сумма не возвращается покупателю. А аванс подлежит возврату при любых обстоятельствах и уменьшает сумму сделки. Перед заключением предварительного договора о продаже необходимо убедиться в оригинальности и наличии полного комплекта документов собственника. Кроме того, на этом этапе требуется выбрать банк, через который будет совершена сделка и стоимость квартиры. Стоимость квартиры должна быть такой же, какая будет указана в договоре.
После заключения предварительного договора покупки квартиры необходимо проверить юридическую «чистоту» квартиры. На данном этапе требуется получить выписку из Росреестра о том, что ограничений и обременений на пользование квартирой различными инстанциями не наложено. Для того чтобы проверить число зарегистрированных лиц в квартире, можно запросить архивную выписку из домовой книги. Также важно убедиться в том, что хозяин квартиры своевременно оплачивал коммунальные услуги, для этого необходимо обратиться в обслуживающую дом организацию. Кроме того, нужно убедиться в том, что в квартире не было проведено перепланировки (делаем самостоятельно перепланировку), для этого нужно внимательно изучить документы из БТИ. Если на этапе проверки «чистоты» квартиры вы столкнулись с трудностями, возможно, стоит обратиться за разъяснениями к продавцу.
В случае, если проверка юридической «чистоты» квартиры не вызвала у вас вопросов, можно переходить к заключению сделки. Для этого в день, прописанный в предварительном договоре нужно арендовать ячейку в банке. Если сделка проводится на основании доверенности, продавцу потребуется заверить ее у нотариуса (узнать об услугах нотариуса). Если продается квартира, находящаяся в долевой собственности с супругом, нужно получить его согласие на проведение сделки. Далее необходимо перейти к согласованию текста и пунктов договора купли-продажи.
В назначенный день вы встречаетесь с продавцом, подписываете договор в двух экземплярах, передаете деньги продавцу. После этого продавец пишет расписку в том, что им были получены денежные средства, акт о приеме-передаче квартиры может быть подписан в этот же день или позднее. Перед подписанием акта приема-передачи необходимо убедиться в том, что в квартире отсутствуют какие-либо дефекты, подписание акта означает полное согласие с условиями передачи квартиры в том состоянии, в котором она находится. В случае, если деньги за квартиру перечисляются на банковский счет продавца, вы формируете поручение о переводе от своего имени.
На следующем этапе подается комплект документов в регистрирующий орган, откуда через 2-4 недели вы получите документы на квартиру. Обратите внимание, процедура регистрации в регистрирующем органе требует уплаты госпошлины. Если до этого момента не был подписан акт приема-передачи квартиры, он подписывается после получения документов из регистрирующего органа, продавец передает вам ключи от квартиры.
Если же вы планируете продать квартиру, вам потребуется проверить наличие всех документов на квартиру, оценить ее стоимость на основе актуальных рыночных цен, подать объявления о продаже. Далее вам потребуется провести встречу с потенциальным покупателем, осмотр квартиры и если его удовлетворят ваши условия продажи, нужно будет подписать предварительный договор продажи. Далее нужно сняться с регистрации, подготовить комплект документов для покупателя и разработать текст договора. На завершающем этапе подписывается акт приема-передачи, основной договор продажи и покупатель перечисляет вам деньги за сделку.
Где россияне покупают жилье в Белоруссии
Большинство сделок россиян с жильем приходится на крупные города: Минск, Витебск, Могилев, Брест и Гродно, отмечают опрошенные редакцией эксперты. В этих городах большой выбор как на рынке новостроек, так и на вторичном рынке. Ограничений на покупку квартир на первичном и вторичном рынках нет, россияне могут приобретать квартиры в разных населенных пунктах на тех же правах, что и местные граждане.
«Россияне могут без ограничений распоряжаться купленной недвижимостью: перепродавать ее, сдавать в аренду, а также передавать по наследству. Но ограничения для иностранцев есть — на рынке земельных участков. Если гражданин России покупает частный дом, то сам объект он оформляет в частную собственность, а землю берет в долгосрочную аренду сроком до 99 лет», — поясняет Анастасия Фалей.
Механизм покупки жилья в Белоруссии
Механизм приобретения недвижимого имущества в Белоруссии практически не отличается по процедуре от приобретения жилья в России. К процессу выбора объекта можно привлечь местных риелторов либо заняться подбором самостоятельно. Также можно воспользоваться различными онлайн-платформами и агрегаторами объявлений.
«Законодательство Белоруссии допускает заключение предварительного договора купли-продажи. Но можно обойтись и без предварительного договора, а заключить соглашение о задатке, которое составляется в простой письменной форме в двух экземплярах и подписывается сторонами. А в некоторых случаях можно сразу составить основной договор купли-продажи. Но сделать это надо только после проверки приобретаемого жилья», — говорит адвокат, руководитель проектов адвокатского бюро «S&K Вертикаль» Ирина Орешкина.