Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам и не приватизирована
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам и не приватизирована». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Не всегда долги связаны с неоплатой ЖКХ. В некоторых случаях квартира может быть в залоге, например, у банка. Чаще всего так случается при покупке недвижимости в ипотеку, но бывают и другие варианты — например, если собственник взял кредит под залог квартиры.
Как проверить недвижимость на наличие долгов и обременений перед покупкой
Первый этап проверки недвижимости — это общение с продавцом. Стоит попросить его показать правоустанавливающие документы на квартиру, где будет указано, как именно продавец стал собственником жилья: купил за собственные средства, получил в наследство или в дар, оформил ипотеку. Также можно запросить свежие квитанции по оплате услуг ЖКХ — там отображаются крупные и давние долги.
Далее стоит приступить к проверке информации о квартире.
- Заказать выписку из ЕГРН (это может сделать сам покупатель на официальном интернет-портале Кадастровой палаты) и базы Росреестра. Получив выписку, стоит внимательно изучить пункт 4. Если существуют третьи лица, которые имеют какие-то права на жильё или ограничивают право собственника распоряжаться его имуществом (к примеру, квартира находится в залоге или под арестом), это будет указано в выписке. Идеальный вариант — если в этом разделе стоит пометка «Не зарегистрировано».
- Проверить покупателя через сайт ФССП. Для проверки понадобится знать фамилию и инициалы текущего собственника, а также дату его рождения. Здесь отобразятся все задолженности человека с пояснениями о их характере. Есть нюанс — долги по оплате услуг ЖКХ здесь отобразятся только после того, как УК подаст на должника в суд. До этого момента выписка с сайта ФССП будет «чистой».
- Обратиться в обслуживающую компанию и/или непосредственно к поставщикам коммунальных услуг (иногда владельцы недвижимости заключают договоры с электро- и газоснабжающими организациями напрямую) и уточнить, есть ли в данный момент задолженность по интересующему объекту.
Как не нужно продавать квартиру
У меня есть знакомый, зовут его Артем. Он рассказал мне как он продал свою квартиру. Долги по ЖКХ у него были примерно 170 тыс.руб. Квартиру решил продать за 3.7 млн.руб и нашел покупателей. Долги по ЖКХ списали с цены и вышло 3 700 000 — 170 000 = 3 530 000 руб. Эта сумма и была прописана в договоре купли-продажи. О долгах нигде в документах не указали.
Знакомый договорился с покупателями, что они закроют долг после регистрации сделки купли-продажи. Все прошло хорошо — новые собственники действительно все оплатили. Но все могло обернутся по-другому.
Как я и писала выше, долг по ЖКХ не переходят автоматически от предыдущего собственника к новому (кроме долга за капитальный ремонт). Новые собственники просто могли не оплачивать долг, он бы так и остался числиться на Артеме. Ведь о долгах нигде в документах не указали, все было на словах. В итоге эти 170 тыс. руб. пришлось бы оплатить Артему, хоть он их и вычел с цены за квартиру.
Как продать квартиру с долгами?
Как мы и упоминали ранее, в нормативных документах Российской Федерации нет запрещающих законов о реализации сделок купли-продажи в отношении недвижимости с задолженностью. Основное требование к такому имуществу – это отсутствие статуса «арестованного жилья», или, чтобы человек, обремененный задолженностью, не проходил процедуру банкротства.
Жилищный кодекс Российской Федерации – основной нормативный документ, определяющий порядок реализации сделок. В данном случае кодекс выносит требование в виде оплаты коммунальных услуг в полной мере, как со стороны продавца, так и стороны покупателя. В случае отклонения от оплаты ЖКХ начинает формироваться задолженность, следовательно, выпиской штрафа и пенями.
В таких случаях компании, обслуживающие жилой дом, публикуют для общего обозрения список задолжавших, что является поводом для соседских осуждений, и потери финансов. При образовании крупной суммы долга за ЖКХ, имущество могут лишить всех коммуникаций. А после арест, и последующая продажа вашего имущества, чтобы был погашен долг перед судебными приставами.
Что же делать в ситуации, когда вам срочно нужно продать квартиру с долгами? Для этого необходимо найти покупателя, с которым вы сможете заключить двусторонний договор о ликвидации задолженности. В таком документе подробно описана сумма долга за ЖКХ, после чего договор необходимо заверить нотариально.
Совет!
Не стоит скрывать обременение в виде долга за квартиру! Любое оформление сделки требует вступление покупателя в право собственности на основании требуемых законодательством документов. Именно здесь выписка из лицевого счета является ключевым документом для продажи. Если вы все же скрываете факт обременения долгом, то покупателю не составит труда собственными силами потребовать у вас подтверждение об отсутствии задолженностей. Если вы скрываете, то предоставляете ложную информацию, а покупатель исчезает с поля видимости.
Способы продажи жилья с задолженностью
Как продать квартиру с долгом по коммунальным платежам
Если служба ЖКХ будет продолжать настаивать, стоит напомнить, что такие действия при определенных обстоятельствах могут быть квалифицированы как вымогательство. Кроме того, новый собственник не обязан передавать ЖЭКу информацию о месте жительства прежних жильцов, даже если ей располагает.
К нему прикладывается договор купли-продажи квартиры, а также копия выписки из ЕГРП. Желательно также предоставить показания счетчиков, зафиксированные на момент перехода права собственности. Документы можно отправить заказным письмом или лично принести в абонентский отдел. Второй экземпляр, на котором ставится отметка о принятии, желательно сохранить.
- Передать долги по квартплате будущему хозяину, разумеется, с его согласия. Обычно такой пункт включается в договор, но иногда стороны заключают дополнительное соглашение. Соответственно продавец снижает цену недвижимости на сумму задолженности.
- Подписать документ, в соответствии с которым продавец обязан рассчитаться с коммунальщиками из уплаченного покупателем задатка.
Как продать муниципальную квартиру без приватизации
Для того чтобы продать не приватизированное жилье существует несколько способов. Рассмотрим основные моменты, плюсы и минусы некоторых из них.
| Способы | Плюсы | Минусы | Стоимость | Срок исполнения |
|---|---|---|---|---|
| Продажа с дальнейшей приватизацией самим покупателем | Можно отказаться от продажи на этапе приватизации. Продажа за более высокую цену. |
Длительный поиск покупателя.
Уплата налога на прибыль в размере 13%. |
Все расходы на дальнейшую приватизацию лягут на продавца, который должен будет собрать необходимые документы и заплатить госпошлину в размере 2000 рублей. В итоге на такую процедуру покупатель может потратить от 2000 до 13000 рублей. | В данном случае подается заявление в администрацию муниципального образования, на рассмотрение которого согласно законодательства дается 1 месяц и в случае получения согласия, дальнейшее оформление документов в Росреестре еще до 30 дней |
| Прописка покупателя | Продавец не участвует в дальнейшей приватизации. Возможность продать квартиру с долгами по коммунальным платежам. |
Получение согласия всех зарегистрированных граждан. Уплата налога на прибыль в размере 13%. |
В данном случае продавец прописывает покупателя, получает от него денежные средства, при этом сам выписывается. Все дальнейшие расходы по приватизации проданного жилья ложатся на плечи покупателя | Для прописки покупателя и выписки самого продавца необходимо затратить до 7 дней. |
| Обмен | Возможность выбрать необходимое жилье. Законность сделки. |
Получение согласия главы администрации муниципального образования. Длительный поиск покупателя. Оплата комиссионных агентству. |
В данном случае все делает риелтор, и Вам только придется оплатить его услуги, предусмотренные договором. | Срок оформления в пределах одного месяца |
Квартиру можно продать и с долгами, но…
Даже если есть долги по ЖКХ, сделку купли-продажи все равно зарегистрируют. Да, лицевой счет оформлен на квартиру, но ведь коммунальными услугами пользуется человек. Поэтому оплата этих услуг, а значит и долги по ним, закрепляются за человеком. Оплачивать за «коммуналку» нужно с даты регистрации права собственности — п. 5 ст. 153 ЖК и п. 2 ст. 223 ГК РФ. Поэтому все долги, кроме долга за капитальный ремонт, не переходят на новых собственников — п. 3 ст. 158 ЖК РФ.
Многие покупатели знают про это, но не хотят потом разбираться с Управляющей Компанией на счет долга. Новые собственники могут потребовать убрать с лицевого счета долг предыдущего собственника и сделать перерасчет, но Управляющая компания часто просто отказываются это делать — ей проще требовать оплатить долги с нынешних собственников, чем искать предыдущих и взыскивать долги с них. Конечно, можно подать в суд на УК, но это все нервы и деньги. Поэтому люди крайне не охотно соглашаются покупать квартиру с долгами по ЖКХ, даже если цена привлекательная.
Ниже я расписала 3 способа выйти на сделку купли-продажи, на которые часто соглашаются будущие покупатели.
Полный список документов для продажи квартиры Если покупатели с ипотекой, то иногда банки просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это нормальная практика
Способ №3 — перевести долг на покупателя
Опять пример для наглядности: долг продавца по ЖКХ — 200 тыс. руб., цена квартиры — 5 млн. руб.
Долг можно перевести на основании п. 1 и 2 ст. 391 ГК РФ. Сумму долга можно списать с цены за квартиру, но сделать это все нужно документально. В самом договоре купли-продажи нужно обязательно указать:
- Цена квартиры — 4,8 млн. руб.
- Подробные данные о переводе долга. Например, покупатель принимает на себя обязанность по уплате долгов, числящихся за квартирой по адресу …, в размере 150 тыс. руб. перед ООО «ЖЭУ-3» и 50 тыс. руб. перед ООО «Газпром Межрегионгаз».
- Максимальную дату оплаты. Например, покупатель обязуется оплатить долги до 1 февраля 2019 года. Или в течении 30 дней после подписания договора и т. д.
Или про перевод можно указать отдельным письменным соглашением, которое прилагается к договору купли-продажи. Все обязательно подробно указывать документально, здесь я почему.
Плюсы способа: 1) продавцу меньше беготни по оплате долга ЖКХ и сбору справок. 2) деньги по сделке продавцов получает сразу, а не частями как в способе №2.
Минусы:
- Если покупатели с ипотекой, то большинство ипотечных банков не пропустят договор купли-продажи с такими условиями. Банки просто откажутся выдать ипотечный кредит на покупку квартиры с такими условиями.
- Если сделка купли-продажи подлежит обязательному нтариальному удостоверению, то нотариусы обычно отказываются удостоверять договора купли-продажи с переводом долга (как узнать обязательно ли в моем случае заверять договор купли-продажи квартиры). В п. 2 ст. 391 ГК РФ написано — перевод долга возможен только с согласия кредитора, в нашем случае Управляющей компании и других организаций. Без их согласия перевод долга ничтожен. Поэтому или придется брать письменное согласие с этих организаций или искать другого нотариуса. Так было на моей практике. Два нотариуса отказались заверить договор, третий согласился. В итоге сделку купли-продажи зарегистрировали и без согласия Управляющей компании.
Какие сложности могут возникнуть
Все способы продажи неприватизированной квартиры, относятся к сложным или продолжительным вариантам действий, либо несут немалые риски как для продавца, так и для покупателя.
Прямая продажа такого жилья допустима лишь после приватизации и оформления права собственности. Прописка в квартире покупателя и дальнейшее переоформление на него договора соц. найма находится в серой зоне закона. Осуществить такую продажу можно, если не поставить в известность муниципалитет об истинных обстоятельствах сделки. Более того, при использовании подобного метода существует немалый риск столкнуться с мошенниками. Обмен как способ продажи тоже нельзя признать удобным способом, так как продавец может получить лишь часть стоимости жилья.
В любом из этих случаев не обойтись без помощи юриста, который предупредит возможные негативные последствия сделки и поможет выбрать наиболее безопасный и выгодный для продавца способ действий. Получить бесплатную юридическую консультацию можно на нашем сайте.
Продажа неприватизированной квартиры — плюсы и минусы
Рассмотрим минусы:
- Такую квартиру может приобрести только гражданин России.
- Подобная сделка не допускает налогового вычета, то есть уплаченный налог невозможно будет вернуть.
- Покупатель такого жилья не будет являться собственником, хотя честно купил за наличные деньги.
- Также он не сможет его приватизировать, если до этого делал это с другой недвижимостью, так как право на такую процедуру дается только один раз.
- Есть реальный шанс пострадать от недобросовестности покупателя, так как доказать, что он должен продавцу денег совершенно невозможно. Ни один суд не примет такой иск, поскольку сделка оформлялась как равноценный обмен.
- Покупателю рассчитываться за такое жилье можно только наличными деньгами, так как подобные сделки не пользуются уважением у банков и они никогда не дают кредитов под это.
Сложности и подводные камни
Продажа и приобретение неприватизированного жилья связаны с большим риском попасться на уловки мошенников. Желающих участвовать в подобных схемах мало. Чтобы прописать нового жильца, нужно выписать кого-то из родственников.
Чтобы в результате продажи квартиры не остаться без жилья и денег, подобные схемы следует проводить через агентства недвижимости. Опытные юристы риэлтерской организации смогут проверить документы покупателей и продавцов.
Если после прочтения статьи остались какие-то вопросы, ответы на них можно получить, записавшись на консультацию к дежурному юристу. Для этого достаточно вписать свои данные в специальное окошко в углу экрана.
Поставьте лайк и поделитесь статьей, чтобы она принесла пользу другим людям.
Что делать новому владельцу в случае обнаружения долгов за ЖКУ
В случае обнаружения коммунальных долгов новому владельцу следует обратиться с заявлением в управляющую компанию с просьбой разделить лицевой счет либо открыть новый счет на нового собственника. Для этого нужно предоставить выписку из ЕГРН, где подтверждается дата возникновения права собственности. «Если вы меняете номер лицевого счета, то фактически все долги — не ваши, взыскать долг с предыдущего правообладателя — это уже обязанность управляющей компании», — отметила Юлия Дымова. В случае если ответа на заявления не поступает, то можно обратиться с жалобой на действия управляющей компании в орган исполнительной власти субъекта по вопросам жилищно-коммунального хозяйства (департамент ЖКХ в Москве) или обратиться с заявлением в суд о защите прав потребителя и обязать управляющую компанию открыть новый лицевой счет, рекомендовал Игорь Шурпик.
При этом новый владелец квартиры не вправе самостоятельно требовать у старого собственника квартиры погасить долг. Таким правом наделена соответствующая управляющая компания, перед которой у предыдущего собственника и образовался долг.
Неприватизированная квартира является государственной, муниципальной или какой-либо ведомственной собственностью, поэтому прямая продажа такого имущества невозможна (ст. 218 ГК РФ).
Граждане, проживающие в таких помещениях на основании договора социального найма (ст. 671 ГК РФ), являются нанимателями без права отчуждения (продажи) квартиры.
Согласно статье 67 Жилищного кодекса РФ, наниматель имеет следующие права и обязанности в отношении коммунальной квартиры:
| ПРАВА | ОБЯЗАТЕЛЬСТВА |
| Постоянная или временная регистрация других лиц; | Использовать квартиру в соответствии с ее назначением; |
| Для аренды жилья; | Поддерживать порядок, делать ремонт и следить за тем, чтобы дом был в целости и сохранности; |
| Обмен на другое жилье; | Своевременная оплата аренды за предоставленные коммунальные услуги; |
| Получение от арендодателя полного спектра коммунальных услуг и проведение ремонта за счет арендодателя в установленные законом сроки. | Своевременное сообщение о любых изменениях в основании, на котором арендатор имеет право пользоваться имуществом. |
Что делать, если продавец скрыл долги?
Иногда продавцы пытаются скрыть от покупателей, что на квартире висит долг по услугам ЖКХ. Их расчет строится на том, что покупатель не станет проверять наличие задолженностей и заплатит полную стоимость жилья без учета суммы долга. Подобные действия не имеют практического смысла.
Как уже говорилось, задолженность останется не за покупателем, а за бывшим владельцем квартиры, за исключением платежей по капремонту. Даже если квитанции будут приходить по адресу проживания покупателя, он не обязан их оплачивать. Любой суд легко докажет его правоту.
Скорее именно продавец заинтересован в том, чтобы покупатель посетил управляющую компанию и офисы поставщиков услуг, чтобы заключить новые договора на свое имя. До тех пор, пока он этого не сделает, квитанции будут приходить на имя гражданина, продавшего жилой объект. Даже продав квартиру, формально он останется потребителем коммунальных услуг, пока новый собственник не заключит новые соглашения.