Как узаконить самовольную перепланировку в квартире самостоятельно

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить самовольную перепланировку в квартире самостоятельно». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Начинайте перепланировку. Срок действия разрешения ограничен: в разных регионах от отличается и составляет от 12 до 18 месяцев. Спустя это время он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.

Какую перепланировку нужно узаконить

Чтобы спланировать дальнейшие действия, стоит пригласить специалиста, занимающегося легализацией перепланировок. Заранее подготовьте документы БТИ: план, техпаспорт, экспликацию. На их основании можно будет сравнить изменения с изначальным обликом помещения.

Существуют виды перепланировок, которые узаконить не получится. В их числе:

расширение санузлов и перенос мокрых зон в сухие;
снос несущих стен и колонн;
вынос радиаторов на лоджию или балкон;
подключение теплых полов к центральному отоплению;
присоединение технических помещений (расширили квартиру за счет чердака или общей части подъезда);
изменение фасада здания (например, замена обычных окон панорамными);
объединение лоджии или балкона с внутренними помещениями;
устройство своей кухни под санузлом или своей жилой комнаты под кухней или санузлом расположенной этажом выше квартиры;
устройство кухни над жилой комнатой расположенной этажом ниже квартиры;
устройство санузла над жилой комнатой или кухней расположенной этажом ниже квартиры;
объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.

Некоторые изменения узаконить довольно просто, так как они не влияют на функционал здания. Среди приемлемых перепланировочных работ:

снос встроенной мебели, если она предполагалась в помещении при сдаче первому владельцу;
заделка проходов в несущих стенах (не ломать, а строить);
перемещение газовой или электроплиты, раковины на кухне;
перенос сантехники в пределах одного помещения (поменяли ванну с унитазом местами);
монтаж или снос межкомнатных перегородок, не являющихся несущими.

Что нельзя делать, чтобы перепланировка не была признана самовольной?

Согласно действующим правилам, не допускается:

расширять санузлы за счет жилых помещений (площадь ванной или туалета можно увеличить только за счет коридоров);
располагать ванную или кухню над жилыми комнатами соседей снизу;
нарушать вентиляционные шахты;
делать в несущих стенах проемы без соблюдения требований к их ширине и усилению (проемы в несущих стенах делать можно, но только по проекту и с надлежащим усилением, и, желательно, силами организации, которая имеет специальный допуск СРО к такого видам работам);
нарушать другие строительные нормы и правила.

Все нюансы при согласовании перепланировки квартиры

Большинство квартир в многоэтажных домах имеют стандартную планировку. Нередко собственникам хочется обновить интерьер — расширение площади комнаты за счет коридора, соединение кухни и комнаты, постройка стены между комнатами и т. п.

Некоторые люди в стремлении сэкономить стараются обойти «Букву закона» и сделать перепланировку в тайне от всех, то есть без разрешения соответствующих органов.

Хорошо если при этом хозяева квартиры догадались сделать усиление перегородок в комнатах при изменении конструкции помещения, в противном случае все здание может стать менее надежным и разрушиться.

Важно помнить, что при выявлении подобного нарушения на собственника квартиры могут быть наложены штрафные взыскания или иные меры административного наказания (запрет на продажу собственности или, наоборот, принуждение продать квартиру на торгах и иные меры наказания), прописанные в Жилищном праве и провоцирующие появление значительных затрат. Чтобы не нарушить закон и исполнить мечту, важно получить согласование на перепланировку квартиры.

В чем опасность самовольной перепланировки

Для чего необходимо узаконить самовольную перепланировку, и почему в принципе ее надо согласовывать с третьими лицами?

Необходимо это все по одной простой причине: каждый многоквартирный дом, как и любая другая постройка, имеет обязательные инженерные функции, которые должны соблюдаться для обеспечения безопасности жителей дома, а также стабильного функционирования дома и помещений.

В случае самовольной перепланировки вы можете задеть/нарушить/испортить инженерные и технические конструкции здания, что не только поставит в опасность вас и других жителей, но и нарушит обеспечение стабильной эксплуатации отдельных помещений и здания в целом.

И если один формат перепланировки с этой точки зрения может оказаться безопасным, то другой способен нанести ущерб дому и его жителям, поэтому третьи лица должны быть осведомлены и дать соответствующую оценку и разрешение.

Организационные моменты по оформлению самовольных преобразований недвижимости

Не стоит все бросать на самотек, думая, что эта процедура займет всего пару недель. Заседания в судах, затягивания для выяснения определенных нюансов или откладывание слушания по существу, может затянуться не на один месяц. Поэтому как узаконить сделанную перепланировку – эта ситуация должна быть под контролем. В перепланировке официально установлены определенные требования, где есть ограничения и запреты.

Чтобы не возникло проблем в судах и не пришлось со временем все приводить в исходное состояние, решая проблему как узаконить самовольную перепланировку квартиры, помните, что запрещено:

площадь санузла, кухню расширять на базе жилой площади (при увеличении свыше ¼ от имеющегося в наличии объекта недвижимость);
объединять при помощи арочного проема комнату и кухню, если помещение, отведенное под кухню, имеет плиту с газом;
подвергать преобразованиям или ликвидировать несущую стену или несколько оснований;
переносить, убирать коммуникации общедомового назначения;
заниматься переносом санузла (ванны, туалета), если соседи снизу над ними будут пользоваться жилой комнатой;
монтировать пол с подогревом или радиаторы для балкона, лоджии при отводе от общедомовой системы отопления;
расширять по площади балкон, используя метраж жилого пространства, хотя арку в этом случае, устанавливать допустимо, если ширина проема в пределах 1 м.

Не представляется возможным узаконить:

отдельную комнату без окна и радиатора отопления;
объединение кухни с газом и комнаты;
уменьшение площади комнаты более чем на 25%;
демонтаж несущих стен;
изменение входов и выходов «мокрых точек»;
установку раковины или ванной в жилой комнате;
монтаж радиаторов на лоджии;
пристройку крыльца и отдельного входа на первом этаже, присоединение общедомового имущества и объединение смежных квартир на лестничной площадке в одну;
любое переустройство в аварийном доме.

Список того, что нельзя делать при перепланировке, представлен с некоторыми оговорками. По любым планируемым изменениям лучше заранее консультироваться со специалистами, в исключительных случаях согласовать вышеуказанные типы работ может получиться. Каждый случай рассматривается индивидуально, с учетом особенностей МКД и конкретного помещения.

Проект или эскиз: что нужно для того, чтобы получить разрешение на перепланировку (образец проекта)

Независимо от того, выполнена перепланировка квартиры без согласования или разрешение на нее получается в предварительном порядке, вопрос о необходимости наличия проектной документации решается исходя из конкретных преобразований помещения.

Если в ходе переустройства не затрагиваются несущие конструкции (перегородки, стены и т. д.), а также инженерные коммуникации (в том числе газовые) и конфигурация пола, достаточно эскиза.

Иными словами, обойтись без проекта можно в случае, если перепланировка заключается в переносе сантехнического оборудования, электроплит в пределах одного помещения, устройстве или демонтаже межкомнатных (ненесущих) перегородок и т. д.

В остальных случаях проект перепланировки квартиры для согласования (образец его можно получить в специализированной организации) обязателен. Что касается требования о наличии технического заключения, о нем следует уточнять отдельно. Например, оно не нужно при объединении санузла и ванной комнаты без расширения за счет кухни или коридора.

Санкции за неправомерные действия

Иногда владельцы недвижимости самовольно проводят реконструкцию, не уведомив об этом установленные законом органы. Такие действия – основание для принятия соответствующих санкций к нарушителям:

штраф для физических лиц в размере до двух с половиной тысяч рублей, для юридических лиц эта сумма намного больше;
требование о возврате жилья к первоначальной конфигурации по техническому паспорту;
назначение повторных взысканий за неисполнение обязанностей, наложенных ранее;
возможность продажи недвижимости посредством общественных торгов и, соответственно, отчуждение у владельца, не исполняющего решения суда, права собственности на нее.

Кaкиe нyжны дoкyмeнты, чтoбы coглacoвaть пepeплaниpoвкy квapтиpы

Opигинaл и кoпия пacпopтa зaявитeля — coбcтвeнникa жилья или дoвepeннoгo пpeдcтaвитeля;
ecли дoкyмeнты пoдaeт нe coбcтвeнник, нyжнo пoдтвepждeниe пpaвa дeйcтвoвaть oт лицa coбcтвeнникa — зaвepeннaя нoтapиycoм дoвepeннocть;
opигинaлы или зaвepeнныe нoтapиycoм кoпии дoкyмeнтoв пpaвa coбcтвeннocти — cвидeтeльcтвo o пpaвe влaдeния квapтиpoй, o пpивaтизaции, o нacлeдoвaнии, дoгoвop кyпли-пpoдaжи c юpидичecким ocвидeтeльcтвoвaниeм, дapcтвeннaя, cyдeбнoe peшeниe o пpизнaнии пpaв влaдeния, миpoвoe coглaшeниe и тaк дaлee;
для cтpoящиxcя здaний — дoкyмeнты зaмeщaющиe пpaвo coбcтвeннocти, нaпpимep дoгoвop дoлeвoгo yчacтия;
тexничecкий пacпopт квapтиpы — eгo мoжнo пoлyчить в БTИ;
зaявлeниe нa coглacoвaниe пepeплaниpoвoк жилыx пoмeщeний или пepeycтpoйcтвo;
пpoeктнaя дoкyмeнтaция;
пиcьмeннoe coглacиe нa измeнeния c пoдпиcью вcex coбcтвeнникoв жилья или иx пpeдcтaвитeлeй и зapeгиcтpиpoвaнныx пo aдpecy;
paзpeшeниe нa измeнeния oт opгaнa, пepeдaвшeгo жильe в пoльзoвaниe пo дoгoвopy coциaльнoгo нaймa;
paзpeшeниe бaнкa, ecли квapтиpa пpиoбpeтeнa пo ипoтeкe;
пpoтoкoл coбpaния жильцoв дoмa c пoдпиcями coглacия, ecли пepeплaниpoвкa зaтpaгивaeм oбщeдoмoмвyю coбcтвeннocть;
paзpeшeниe oт coтpyдникoв oxpaны пaмятникoв иcтopии, кyльтypы и apxитeктypы, ecли квapтиpa нaxoдитcя в здaнии c кyльтypнoй и иcтopичecкoй цeннocтью.

Coглacoвaниe пepeплaниpoвки в нoвocтpoйкe

3aчacтyю, oбycтpoить пoмeщeния в нoвocтpoйкe и пoлyчить paзpeшeния лeгчe, чeм в cтapoм дoмe. Нeкoтopыe зacтpoйщики пpeдлaгaют вapиaнты квapтиp co cвoбoднoй плaниpoвкoй — тo ecть вы cпoкoйнoй мoжeтe вoплoщaть cвoи apxитeктypнo-дизaйнepcкиe идeи и пoдaть дoкyмeнты нa coглacoвaниe пepeплaниpoвки в нoвocтpoйкe co cвoбoднoй плaниpoвкoй.

Ecть двa вapиaнтa:

cдeлaть peмoнт и зaтeм yзaкoнить — yвeдoмитeльнoe coглacoвaниe;
coглacoвaть пpeдвapитeльный плaн и cдeлaть peмoнт пocлe paзpeшeния — paзpeшитeльнoe coглacoвaниe.

Paзpeшитeльнoe:

пepeмeщeниe caнyзлa;
пpoeм в нecyщeй ocнoвнyю нaгpyзкy cтeнe;
дoпoлнитeльныe пepeгopoдки, coздaющиe нaгpyзки cвepx нopмы.

Увeдoмитeльнoe:

зaмeнa пoлa;
мoнтaж aнтeнны нa фacaдe;
зaмeнa paкoвины, yнитaзa;
измeнeниe нe нecyщиx пepeгopoдoк, кpoмe мeжквapтиpныx cтeн;
дoпoлнитeльныe пepeгopoдки бeз cвepxнaгpyзки нa кoнcтpyкцию здaния.

B мoнoлитныx и киpпичныx дoмax coглacoвaть пepeплaниpoвкy лeгчe — в ocнoвнoм нecyщиe cтeны тaм pacпoлoжeны внe квapтиp. B пaнeльныx и блoчныx — нaoбopoт cлoжнee.

Каким может быть результат

По результатам рассмотрения заявления и прилагаемых к нему документов Жилищная инспекция может вынести одно из двух возможных решений:

согласовать произведенную перепланировку и выдать соответствующие разрешительные документы для внесения изменений в техническую документацию на жилье и Росреестр,
отказать в узаконивании произведенного переоборудования.

При этом если будет согласована перепланировка, то собственник квартиры сможет оставить без изменений:

внутриквартирную не несущую перегородку, которая позволила увеличить площадь кухни за счет коридора,
переоборудование санузла, в результате чего он стал совмещенным,
перенос двери, который был произведен во внутренней не несущей перегородке,
демонтаж ванной, взамен которой установлена душевая кабина.

Внимание! Замена полового покрытия не должна привести к разборке слоев, из которых он состоит, так как это может привести к нарушению проектных уровней звуковой и тепловой изоляции.

Провести строительные работы согласно проекту

После получения всех необходимых разрешений можно начинать строительные работы. Важно строго следовать утвержденному проекту, иначе ваши изменения могут быть не приняты, и придется все переделывать. Для подтверждения соответствия проекту в договоре с подрядчиками укажите все используемые стройматериалы. По завершении строительства вызовите инженера БТИ для замеров. Через неделю вы получите новый техпаспорт и техплан. Их цена зависит от выбранного БТИ.

С новым техпаспортом и справкой о факте перепланировки обратитесь в жилищную инспекцию. Там назначат комиссию для проверки вашей перепланировки. В случае успешной проверки вы получите два документа: акт о перепланировке и решение о ее законности.

Срок действия разрешения на перепланировку ограничен одним годом, но его можно продлить еще на 6 месяцев. Это возможно сделать только один раз.

Организация пространства в новостройках: возможности и ограничения

Необходимо заметить, что во многих новостройках, в отличие от старых домов, уже на этапе проектирования заложено много возможностей для свободного планирования. Даже если квартира приобретается в строящемся доме, виды и порядок проведения работ можно определить заранее. Много пространства для дизайнерского творчества дает жилье в монолитных домах, где нагрузка, в основном, приходится на наружные стены и колонны внутри. Тем не менее, творить все, что угодно, по собственному усмотрению невозможно и здесь, имеются определенные ограничения, при нарушении которых узаконить перепланировку невозможно.

Те, кто планирует приобрести квартиру или уже ожидают завершения строительства, могут проанализировать проект дома, чтобы выяснить все нюансы: от расположения несущих стен до возможности создания гардеробной. Лучше это делать с помощью технических специалистов проектного бюро, которые сразу смогут сказать, можно ли будет получить разрешение на конкретные работы.

Стоимость узаконивания перепланировки

Разработка документации для согласования перепланировки на сегодня имеет среднюю стоимость порядка 450 рублей за квадратный метр площади. Проектная документация на однокомнатную квартиру площадью 40 метров будет стоить 18 000 рублей.

Конечно же, есть возможность разыскать частников, которые сделают вам ТЗ за 10 000 рублей, приложив чужой допуск СРО, но скорее всего потом вы будете подавать документы несколько раз, внося всевозможные исправления и получая отказы. Хуже всего, если согласованный по итогу вариант будет отличаться от фактического состояния квартиры.

Каждый месяц к нам приходят клиенты с отказами и отвратительной документацией, которую уже подавали 5 раз в Мосжилинспекицию, что лишний раз доказывает необходтмость доверять только профессионалам.

Сколько стоит узаконить переустройство у специалистов

Конечно, специалисты жилищных норм имеют огромный опыт в узаконении квартир после изменения планировки, поэтому помощь таких профессионалов никогда не бывает лишней. Чтобы узнать, сколько примерно стоит услуга по обследованию квартиры, анализа выполненных работ и оценке возможности узаконить перепланировку в 2016 году, попробуем сориентировать вас по московским ценам.

Так, процедура согласования таких изменений, как установка перегородок, не являющихся несущими стенами, проемы в таких перегородках будет стоить примерно от 30 000 до 50 000 рублей.
Расширение площади ванной комнаты за счет холла или коридора, ликвидация перегородки между жилой комнатой и кухней и т.д. обойдется собственнику примерно в 60 000-100 000 рублей.
Самым сложным и дорогим согласованием считаются различные вмешательства в расположение несущих стен квартиры. В этом случае процедура может стоить от 100 000 рублей.
Итоговая сумма зависит от площади жилья, сложности перепланировки и объема ремонтных работ.

Мы видим, что стоимость услуги по узаконению перепланировки стоит недешево, тем более что к этим тратам прибавится и стоимость самих ремонтных работ, а также заказ заключения о соответствии их проекту.

Покупка квартиры с несогласованной перепланировкой: как быть?

При покупке недвижимости есть серьезный риск нарваться на квартиру с неузаконенной перепланировкой. Поэтому перед заключением сделки важно обговорить с продавцом все нюансы.

Первое, что нужно сделать, – это определить, какой именно тип перепланировки был выполнен. Точно определить характер реконструкции можно по поэтажному плану и экспликации (наименования и площади помещений) квартиры, предоставленных продавцом.

Важно обязательно убедиться, что все стены-перегородки по техпаспорту покупаемой квартиры остаются на положенных местах. Если какой-то стены нет или обнаружен неуказанный в техническом паспорте стеновой проем – продавец должен предоставить разрешение жилинспекции на произведенную перепланировку.

При отсутствии соответствующего разрешения на фоне явной перепланировки покупателю следует внимательно оценить последствия приобретения такой квартиры. Если имеются близкие предложения на рынке «вторички» — лучше обратить внимание на них.

Если перепланировка не только не узаконена, но и не законна (например, нарушена конструкция несущих стен), категорически не стоит приобретать квартиру.

Если же интересна именно эта квартира и есть основания для будущего узаконивания перепланировки, то следует обговорить с продавцом снижение цены на сумму, примерно равную размеру штрафа и затратам на легализацию перепланировки, либо ее устранение. Связываться с перепланировочными решениями, потенциально опасными для несущих конструкций многоэтажки, не следует категорически.

Для типовых панельных многоэтажек выявление перепланировочных решений несложно. Другое дело – современные «монолитники» индивидуальной (т.е. любой возможной) планировки, тем более с авторским дизайном. С ними без поэтажного плана не разобраться.

Не следует рассчитывать на защищенность приобретаемой квартиры от чужих глаз по принципу «моя крепость». При малейшем подозрении угрозы, к примеру, ограждающим конструкциям здания собственники прочих квартир обратятся в Жилищную инспекцию, поскольку имеют соответствующее право. Согласно пункта 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса, ограждающие (несущие, ненесущие) конструкции многоэтажки (в т.ч. балконные плиты) относятся к общему имуществу (долевой собственности) всех правообладателей квартир данного дома.

Если не хочется связываться с дополнительными трудностями, и слова продавца не внушают доверия, стоит заказать правовую экспертизу квартиры. Уже после получения полного отчета о состоянии недвижимости можно будет принимать решение.