Что входит в эксплуатационные расходы для арендаторов
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что входит в эксплуатационные расходы для арендаторов». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Для того чтобы сформировать сумму арендной платы за месяц, арендодателю потребуется информация о доле эксплуатационных расходов, приходящейся на арендатора. Ее можно определить на основании показаний специальных счетчиков, установленных в сдаваемых в аренду помещениях, а при отсутствии таковых – расчетным путем.
Представляется, что позиция высших судебных органов должна определять единообразие судебной практики по данному вопросу, что подтверждается, к примеру, Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2016 N 09АП-11628/2016 по делу N А40-126177/2015.
Что входит в эксплуатационные расходы
Поэтому второй по важности вопрос к потенциальному арендодателю при аренде производственного помещения, после арендной ставки, должен быть о том, каков размер и порядок оплаты коммунально-эксплуатационных платежей.
При подписании договора аренды арендатор может столкнуться и с практикой установления лимитов на пользование водой и электроэнергией, за превышение которых на арендатора могут быть возложены штрафы по размеру, превышающему стоимость потребленного лимита (постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2011 № 06АП-5251/2010).
При этом данное соглашение нельзя квалифицировать как договор поставки коммунальных услуг (электроэнергии, тепловой энергии и др.), поскольку арендодатель не является поставщиком коммунальных услуг (например, энергоснабжающей организацией).
Для того, чтобы перенести затраты, связанные с арендой помещения на себестоимость продукции, необходимо заключить договор найма жилого помещения.
Однако часть судов решает вопрос о возможности возложения на арендатора обязанности по оплате коммунальных расходов иным образом.
С наступлением кризиса и арендаторы и собственники стали более внимательно относиться к своим расходам, поэтому начали проверять затраты и структуру этих затрат. Это коснулось и эксплуатационных расходов.
Насколько же она полезна и каковы ее основные мотивы? Юлия Кузнецова, заместитель генерального директора управляющей компании «МАТОРИН», поделилась своими наблюдениями на этот счет. Это нормальное явление. После завершения финансового кризиса 2008 года арендаторы и собственники более внимательно относятся к своим расходам.
Без заключения такого договора взыскание платы за эксплуатационные услуги с арендатора будет неправомерным.
Существуют разные способы распределения эксплуатационных расходов: на некоторых объектах арендаторы несут эксплуатационные расходы пропорционально занимаемой площади, на других – пропорционально используемой площади общих помещений.
Расчетным путем организация определила, что из этой суммы на долю арендатора приходится 4720 руб. (в том числе НДС 18% – 720 руб.) и выставила ему счет на эту сумму 3 августа.
Собственник должен зарабатывать на ином – на ставке арендной платы, надо стараться, чтобы она была адекватной рынку и приемлема для собственника. А те 5 долларов, которые он сэкономит на эксплуатационных расходах, обернутся для него потерей имиджа, который уже никогда не вернуть. Ведь и московский рынок очень маленький, арендаторы друг друга знают.
Аудит эксплуатационных расходов для арендаторов
НДФЛ не удерживайте только с сумм возмещения тех расходов, размер которых зависит от объема потребленного коммунального ресурса (например, вода, электроэнергия).
Помимо этого на практике под термином «коммунальные услуги» могут пониматься также услуги по уборке помещений здания и окружающей территории и иные услуги, направленные на поддержание в надлежащем состоянии и обеспечение использования соответствующего нежилого помещения.
В бухгалтерском учете стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг не признается расходом арендодателя (п. 2 ПБУ 10/99), а сумма полученного от арендатора возмещения затрат по оплате коммунальных услуг – его доходом (п. 2 ПБУ 9/99).
Прямое указание на то, что в такие расходы включается и оплата коммунальных услуг, в законодательстве также отсутствует.
Организация является собственником нежилого здания, которое она использует под офис. Несколько помещений в этом здании организация сдала в аренду предприятию сроком на 11 месяцев с 1 июля 2007 г. по 31 мая 2008 г. Арендная плата в размере 177 000 руб. в месяц (в том числе НДС 18% – 27 000 руб.) уплачивается арендатором за текущий месяц не позднее 10-го числа следующего месяца.
Улучшения арендуемого имущества Эксплуатационные — это затраты, связанные с использованием объекта аренды. Четкий перечень подобного рода законодательством не установлен. Их состав определяется применительно к каждому объекту аренды.
Что относится к эксплуатационным расходам по аренде
В большинстве своем арендодатели хотели бы получать единый платеж, включающий как эксплуатационные, так и коммунальные расходы, чтобы иметь возможность самостоятельно планировать свою деятельность.
До кризиса 2014 года моя знакомая планировала открыть собственное пищевое производство. В бизнес-план она заложила годовой резерв на оплату аренды производственного помещения, но забыла сделать такой же резерв на оплату энергоресурсов: воды, электричества и отопления — которые были обязательными для ее конвейера восточных сладостей.
В тексте документа, видимо, допущена опечатка: вместо «. пункта 3 статьи 616. » имеется в виду «.
Состав и стоимость эксплуатационных расходов зависят не столько от качества управления офисным зданием, сколько от состояния здания, его местоположения, размеров арендуемого помещения и набора предоставляемых услуг.
Затраты по обслуживанию арендуемого имущества представляют собой совокупность расходов, связанных с осуществлением текущего и капитального ремонта, а также расходов, связанных с эксплуатацией объекта аренды (далее — эксплуатационные).
Коммунальные расходы арендатора
Применительно к указанным объектам имеется в виду прежде всего оплата стоимости услуг по электроснабжению, обеспечению теплом, водоснабжению, канализации, оказываемых специализированными организациями (далее — коммунальные платежи).
В силу абзаца второго п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.
Если до кризиса рынка аренды собственники часто вели себя с арендатором недобросовестно, не боясь его потерять, то во время кризиса (пусть не в начале, а в середине) они пересмотрели свое поведение. И сейчас, на мой взгляд, основная часть собственников ведет себя корректно в отношении эксплуатационных расходов и выставляет те затраты, которые действительно несет, не получая отсюда дохода.
В связи с заключением указанного договора аренды и обязанности арендатора содержать полученные по акту приема-передачи помещения между арендодателем и арендатором был заключен договор на оказание коммунально-эксплуатационных услуг сроком до 31.01.2015.
Коммунальные платежи с точки зрения арендодателя
Поскольку арендатор продолжал пользоваться помещением после истечения срока, установленного договором аренды, и возражений со стороны арендодателя не было, договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Третий же вариант для арендаторов очень не выгоден.Рассмотрим подробнее упомянутое ранее Письмо Минфина России N 03-04-15/52.
Возмещение стоимости расходов, размер которых зависит от фактического потребления (например, плата за электроэнергию), доходом арендодателя не признается. Это связано с тем, что такие коммунальные услуги потребляются арендатором для собственных нужд. Следовательно, никакой экономической выгоды арендодатель (гражданин) не получает. Поэтому удерживать НДФЛ с сумм возмещения таких расходов не нужно.
Арендодатель начисляет НДС со всей суммы арендной платы (включая переменную часть), отражая сумму НДС в счете-фактуре, выставляемом арендатору (письмо Минфина России от 19.09.2006 № 03-06-01-04/175). При этом он принимает к вычету полную сумму «входного» НДС, предъявленного коммунальными службами (в том числе в части, потребленной арендатором).
Объем и стоимость эксплуатационных расходов зависят не столько от качества управления офисным зданием, сколько от его технического состояния, местоположения, размеров арендуемого помещения и состава дополнительных услуг.
Добавляются только те пункты, которые касаются непосредственно основного производства; Затраты на коммунальные услуги. Относится сумма, которая списывается с прибыли организации; Хозяйственные расходы управленческого персонала. Пожалуйста, заполните это поле. Пожалуйста, введите корректный адрес. Пожалуйста, введите телефон. Здесь можно оформить подписку на полезные материалы от «Блога Арендатора».
Почти каждый договор аренды недвижимости предусматривает, что арендатор оплачивает коммунальные услуги и эксплуатационные расходы, а иногда еще и дополнительные услуги, предоставляемые арендодателем. Так работали, к сожалению, многие недобросовестные собственники – не предоставляя арендаторам никаких расшифровок и расчетов.
Цена энергоресурсов — самый острый вопрос при аренде
Взаимоотношения арендодателя и арендатора в части оплаты коммунальных услуг могут быть оформлены по-разному.
Типовые договоры аренды имущества коммунальной собственности утверждаются соответствующими органами местного самоуправления.
В пункт «Эксплуатационные расходы» включаются те расходы организации, которые связаны с использованием основных средств или основным производством.
Это не совсем справедливо, учитывая, что разные арендаторы занимают разные площади в здании, имеют различное число сотрудников и по-разному потребляют электрическую, тепловую энергию и другие ресурсы. На сегодняшний день в практике выработалось несколько схем, которые арендатор может использовать для того, чтобы избежать навязанной ему обязанности оплачивать услуги арендодателя.
Эксплуатационные расходы — это затраты, связанные с использованием объекта аренды. Четкий перечень подобного рода расходов законодательством не установлен.
Связаны такие факты как с наличием некоторых противоречий в законе, так и с различным подходом судов к практике его применения.