Как рассчитать арендную плату за нежилое помещение
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как рассчитать арендную плату за нежилое помещение». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Арендатор обязан использовать помещение только по его прямому назначению и следить за тем, чтобы здание находилось в том же виде, в котором он его получил. При необходимости подобные проблемы нужно сразу же решать. Запрещать проводить различные инспекции и анализ помещения уполномоченным организациям, он не может.
В этом материале мы подробно расскажем, как посчитать размер оплаты нежилой недвижимости, предполагаемой к аренде, и приведем конкретный пример расчета арендной платы за нежилое помещение.
При передаче нежилого объекта в аренду, независимо от его площади, необходимо оформление соответствующего договора.
Расчет стоимости арендной платы нежилого помещения
Методика расчета арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности Чаще всего для коммерческих целей и предпринимательства люди арендуют нежилые помещения, потому что покупать или строить свое – очень дорого, не каждый может себе такое позволить. Особенно, если речь идет о начинающих бизнесменах.
Арендная плата может подразумевать собой твердую стоимость с определенной периодичностью. Плата может вноситься ежемесячно, ежеквартально, либо единовременно. Ниже вы найдете бланк договора аренды нежилого помещения, который поможет в составлении документа.
Аренда нежилого помещения, как и проведение расчетов, регулируется особым законом РФ, который относится и к остальным объектам недвижимости, сдаваемых в пользование другим гражданам. От сдачи квартир или домов такая сделка отличается только тем, что речь идет про нежилой объект недвижимости.
Рассчитывая плату за использование объекта недвижимости, нет разницы, какую именно деятельность будет вести арендатор. Этот факт не может влиять каким-либо образом на размер оплаты.
Для оформления сделки требуется участие в специально организованном аукционе. Информация о его проведении размещается в СМИ за месяц до назначенной даты. Размер арендного платежа может изменяться не чаще 2-х раз в 12 месяцев (регламент пересмотра прописывается в арендном договоре). Эта сделка подлежит обязательной регистрации.
Задача эксперта-оценщика в этом случае – определение, по какой цене сдавались аналогичные нежилые помещения, а также анализ того, что является общим, а что – частными особенностями конкретной сделки.
При расчете платы за пользование недвижимостью совершенно не имеет значения, какой деятельностью там будет заниматься арендатор. Данный факт не должен влиять на размер суммы.
Арендодатель направляет копии материалов в орган, уполномоченный управлять этим имуществом, для получения от него заключения о возможности аренды в 5-дневный срок со дня регистрации заявления арендатора абз.
Кроме того, при долгосрочном действии аренды встаёт и проблема с инфляцией. Из-за неё прибыль, получаемая арендодателем может существенно уменьшиться, а сам договор – стать невыгодным. На практике эта проблема решается следующим образом:
- Регулярное перезаключение договора аренды на новых условиях, в том числе и с увеличением арендной платы.
- Указание в договоре механизма индексации арендной платы в одностороннем порядке. В этом случае необходимо указывать, по какой формуле и с учётом каких показателей будет производиться расчёт (индекс инфляции, ставка ЦБ РФ и т. д.).
Кроме того, при определении ставки используется мнение экспертов-оценщиков, работающих по контракту с местными органами власти.
В иных случаях такие соглашения могут быть расторгнуты в любое время, а при соблюдении всех условий аренды арендатор по истечении года вправе выкупить арендуемое помещение.
В чем разница между жилым и нежилым помещением
Это далеко не весь перечень, из которого происходит расчет платы за аренду. Учитывать необходимо расчет за аренду всех помещений в здании.
На практике наиболее вероятно использование цен предложений ввиду непрозрачности рынка аренды недвижимости. В соответствии с принципом замещения рыночные ставки арендной платы объектов-аналогов задают верхнее значение рассчитываемой арендной платы за пользование объектом оценки.
Таким образом, размер арендной платы в первую очередь зависит от того, как и о чём договорились арендатор и арендодатель.
На практике наиболее вероятно использование цен предложений ввиду непрозрачности рынка аренды недвижимости. В соответствии с принципом замещения рыночные ставки арендной платы объектов-аналогов задают верхнее значение рассчитываемой арендной платы за пользование объектом оценки.
Однако в России действует и Методика по определению уровня арендной платы, утверждённая приказом Минстроя РФ №209 от 1992 года. Она носит рекомендательный характер, и стороны вольны ей не руководствоваться, определяя размер платы по договору аренды нежилой недвижимости по своему усмотрению. Тем не менее, при её использовании учитываются следующие показатели:
- Площадь объекта.
- Базовая ставка платы за 1 кв. м.
- Степень износа здания и помещения.
- Предназначение помещения и т. д.
При передаче нежилого объекта в аренду, независимо от его площади, необходимо оформление соответствующего договора. В нем прописываются все важные особенности сделки, а также права и обязательство ее участников.
Методика расчета арендных ставок
IIвариант.Определяется ставка арендной платыза1кв.м общей площади в час.Для этого необходимо иметь данные о количестве рабочих часов в году. Они составляли: при 5-дневной рабочей неделе: 1995 г.
Законодательство предусмотрело норму, которая дает возможность производить арендную плату отдельно по нескольким объектам недвижимости. Ставка рассчитывается за квадратный метр. Если отношения являются долгосрочными, используется годовая ставка.
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Подобный вопрос относят к наиболее главным в такой процедуре, как заключение арендного соглашения. Если в документе, которым во временное пользование предоставляется нежилое помещение, не обозначается сумма, то его вполне могут признать в дальнейшем недействительным.
Практика показывает, что величина арендной платы за пользование помещением, рассчитанная по формуле (7), определяет ее нижнюю границу. Это связано с низкой доходностью инвестиций подобного уровня на рынке недвижимости.
Еще одной особенностью таких соглашений, если их предметом выступают муниципальные жилые помещения, является то, что заключаются они исключительно с физическими лицами.
Доходная часть – эта та прибыль, которую намерен получить от сдачи арендодатель или собственник помещения.
Оплата аренды нежилой недвижимости является условием договора. При этом, согласно ст. 421 ГК РФ, в России действует принцип свободы договора, согласно которому стороны вольны свободно вступать в договорные отношения, а условия договора зависят от того усмотрения сторон (кроме случаев, когда этот вопрос прямо урегулируется законодательством).
Обычно расчет ставки по аренде определяется единицей площади (кв. м.). Хотя участники сделки могут согласовать иные единицы расчета. При оформлении долгосрочного договора (более 12 месяцев), в расчетах обычно используется годовая ставка. Размер ставки по нежилой недвижимости может быть совершенно различным и он зависит от регионального местонахождения.
Стоит отметить, что документы могут отличаться в зависимости от того, кто выступает сторонами сделки: физические или юридические лица.
Средневзвешенная величина является наиболее вероятным значением месячной арендной ставки за пользование объектом оценки.
Данный пункт определяет важнейшую обязанность, нарушение которой может стать причиной пересмотра соглашения.
Ответственность сторон. Чаще всего это касается арендатора и того, что при нарушении правил эксплуатации помещения, он будет должен самостоятельно покрыть ущерб. Общий размер арендной платы за здание рассчитывается путем суммирования платежей за аренду отдельных помещений здания.
Минимальная и максимальная стоимость
Есливремя (Тэкс) рассчитано по году, то в числителе необходим сомножитель 12. Договорнаяставкаарендной платы заодинчасиспользования помещенияарендатором(Ачас) должнапревышатьзначениеАмин.Ее максимальный размер не ограничен.
В расчет платы за аренду следует включить еще и сумму по использованию земельного участка, на территории которого размещено сдаваемое помещение или прилегающей к объекту земли. Этот вариант может быть исключен, если в документе прямо обозначено отсутствие необходимости такой платы.
Расчет стоимости аренды находится под влиянием разных факторов:
- Место расположения здания, развитость инфраструктуры и магистралей;
- Состояние строения;
- Степень изношенности;
- Материалы, которые применялись при строительстве и отделке;
- Вид здания;
- Предназначение.
Сравнительный метод основывается на получении данных об аналогичном объекте и сравнение его цены с имеющимся.
Из таблицы видно, что, например, для коммерческих объектов недвижимости почти не имеет значения материал стен объекта оценки при сдаче его в аренду. Напротив, этот фактор является решающим при определении рыночной стоимости недвижимой собственности.