Как купить квартиру через подрядчика без риска
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру через подрядчика без риска». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Подрядчик – организация, осуществляющая строительные работы. Эта организация подрядилась осуществить строительство.
Получив недвижимость по этим схемам, подрядчик продает их, уступая права требования. Фактически покупатель не является владельцем жилья, а лишь владельцем прав требования. Квартира не была собственностью подрядчика, она была передана ему в качестве предоплаты за выполнение определенных работ.
Наиболее опасная стадия – в процессе строительства. Безопаснее, хоть и дороже, приобретать жилье после введения жилого дома в эксплуатацию. В таких случаях все работы выполнены, подрядчик оформляет полученную от застройщика недвижимость в свою собственность путем заключения договора купли-продажи, и таким же договором продает свою собственность новому владельцу.
Квартира от подрядчика или от застройщика?
Первый организует все процессы и имеет право принимать средства дольщиков на свои счета — фактически и юридически застройщик и есть продавец квартир (права на их последующее оформление в собственность). Он же несет ответственность перед дольщиками (покупателями) за срыв сроков, нарушения порядка сдачи объекта, невозможность его завершения.
Если второй супруг не знает или не согласен на продажу, он может обратиться в суд с просьбой признать сделку недействительной в связи с нарушением имущественных прав.
Рассмотрим, каким рискам подвергается покупка квартиры на вторичном рынке жилья. Как и любая операция с недвижимостью, покупка квартиры на вторичном рынке имеет две стороны медали. Преимущества сделки заключаются в развитой инфраструктуре, обжитой квартире, уже построенном доме. А недостатки упираются в юридические риски. При такой схеме взаимодействия возможно использовать льготную от 11.5% ипотеку, материнский капитал и другие субсидии, покупка осуществляется путём заключения прямого ДДУ(договора долевого участия) непосредственно с застройщиком и в соответствии с 214 ФЗ оплата происходит после регистрации квартиры на счёт застройщика, который в последствии сам переводит деньги подрядчику по внутреннему соглашению.
Заказчик — застройщик — подрядчик
В этом случае покупатель имеет право требовать от подрядчика свои деньги. В судебном порядке. Сколько времени займет такой процесс зависит от платежеспособности подрядной компании.
Если у вас возникли вопросы, связанные с покупкой жилья, в том числе в новостройках у подрядчиков, проконсультируйтесь с опытным специалистом. Эксперт ответит на все ваши вопросы и предотвратит ошибки.
Суть этого явления в том, что продавец и покупатель договариваются о переходе права собственности на несуществующий объект. Российские законы запрещают продавать фактически непостроенную недвижимость. Тем не менее выкупить жилье в еще не сданном в эксплуатацию доме можно, если заключить так называемый договор цессии, или переуступки прав.
Эту статью я решил написать, так как сам не раз покупал квартиры для себя и своих знакомых, и весь опыт опишу в данной статье.
Покупка квартиры от подрядчика — что это значит?
В этой роли может выступить застройщик, который по определению обязан принимать все необходимые меры для организации строительства. Функции и обязанности заказчика не предполагают обязанности владеть землей под строительство, но это входит в обязанности застройщика. Как и необходимость получить разрешение на строительство, оформить прочие документы, привлечь подрядчика.
Непосредственно переуступка прав занимает всего 3% от первичного рынка столицы, следует из статистики Росреестра.
Проблема в том, что раскупаются такие квартиры чрезвычайно быстро. Дураку понятно, почему. И можно просто не успеть отхватить нужную квартиру.
Наиболее распространены среди них подрядчики по строительству, с которыми застройщик частично или полностью рассчитывается квадратными метрами. Третья группа — это физические лица, купившие недвижимость для себя, для членов своей семьи или для сдачи в аренду, но по разным причинам решившие или вынужденные ее продать».
Как купить квартиру от подрядчика
В случаях когда дом сдан и получена собственность на квартиру, вы так же покупаете ее у застройщика, но оплачиваете сразу, после оплаты подаете документы на регистрацию собственности уже на вас.
Пример Подрядная организация ООО «СтройСам» заключила с Петровым договор цессии, по которому уступила в его пользу права на квартиру в строящемся доме.
Подрядчик — организация занятая. Нужно строить, а не продавать, искать покупателей, давать объявления, тратиться на рекламу. Поэтому подрядчик продает квартиры через агентства недвижимости или частных риелторов. И так как так деньги нужны быстро, то квартиры эти идут по цене ниже застройщика.
Это нельзя сказать про инвестиционный договор, заключаемый между строительными компаниями и подрядчиком. В соответствии с его положениями подрядчик получает за свою деятельность некоторые объекты, продажа которых может быть начата еще до выполнения им обязательств в полной мере.
Обратитесь к знакомому риелтору. Риелтору по большому счету все равно, чью квартиру продавать — застройщика или подрядчика. Ему заплатит за работу и тот, и другой. Поэтому если есть в его базе подходящая квартира, он вам с удовольствием ее покажет.
Передача права покупателям-физлицам происходит в результате уступки прав или заключения договора ДДУ с застройщиком.
Все нюансы и риски покупки квартиры у подрядчика по ДДУ
Если собственником квартиры является гражданин, не достигший восемнадцати лет, продавцу надлежит взять у органов опеки разрешение.
Если в ней есть несовершеннолетние, стоит уточнить участвовали ли они в договоре приватизации, а лучше попросить продавца продемонстрировать копию данного договора.
Заказчик оплачивает услуги застройщика, и тут начинается интересующая нас часть отношений. В качестве оплаты или обеспечения расходов, застройщик-заказчик может передать подрядчику права на часть квартир в новостройке, которые могут быть реализованы в виде переуступки или продажи — в зависимости от сдачи объекта в эксплуатацию.
То есть первичное жилье — это не просто новый дом, а недвижимость, находящаяся в собственности застройщика до ее реализации конечному покупателю, в данном случае вам.
Покупка квартиры в строящемся доме – выгодное вложение средств, особенно, если приобретать его на начальной стадии строительства. Жилье можно купить у застройщика, инвестора и у подрядчика. В последнем случае покупка может обойтись дешевле минимум на 10%, но и рисков будет на порядок больше.
В этом случае расторжение договора цессии в суде это только дело времени, что само собой не может вызвать большой радости у добросовестных покупателей квадратных метров. Если квартиры просто бронировались за подрядчиком, то покупатель заключает договор ДУ непосредственно с застройщиком, но возможно по более привлекательной цене (за счет скидки подрядчику). В этом случае риски — минимальны.
Способ дешево приобрести жилье в новом доме – купить квартиру у подрядчика. Почему так происходит?
- В некоторых случаях между застройщиками и подрядчиками, а также поставщиками строительных материалов заключается договор, и часть причитающейся суммы выплачивается в виде квартир в строящемся доме.
- У подрядчиков и продавцов стройматериалов нет опыта продаж объектов недвижимости. Им не нужны квартиры, им нужны деньги, и желательно поскорее. По этой причине они предоставляют дополнительные скидки – купить квартиру становится возможным с дисконтом в 5-10 процентов, а то и еще дешевле.
Подобные квартиры могут заранее выкупить инвесторы, чтобы затем перепродать их обычным покупателям по более высокой цене.
Вид этих графиков наглядно покажет, какой сейчас тренд на рынке. Графики текущих цен на квартиры можно посмотреть здесь. Что такое компенсационный фонд застройщиков? Какую защиту он дает дольщикам – смотри по ссылке.
Как уйти от проблем и сэкономить
То есть их с удовольствием финансируют крупные банки, предоставляя им долгосрочные кредиты на выгодных условиях, а значит, проблемы с финансированием стройки здесь менее вероятны. Во-вторых, если все же случается банкротство крупного Застройщика, то к проблеме, как правило, подключаются региональные или даже федеральные власти.
В соответствии с его положениями подрядчик получает за свою деятельность некоторые объекты, продажа которых может быть начата еще до выполнения им обязательств в полной мере.
Рассмотрим только вариант уступки права требования по договору долевого участия в строительстве, когда квартиру предлагает подрядчик. Такая уступка возможно после государственной регистрации и до того, как подписан акт приёма-передачи на квартиру.
Грубо говоря, застройщик — это тот, кто владеет землей и деньгами для постройки дома, все организует, а потом продает.
Переход прав собственности при оформлении договора купли-продажи также предполагает регистрацию. Но в этом случае размер госпошлины гораздо выше — 2 тыс. рублей. Для регистрации также нужно будет предоставить купчую и документ об оплате.
При этом риски покупателя не будут превышать те, которые могут возникнуть при приобретении недвижимости у самой строительной компании.
Приобретение жилья – ответственное и непростое мероприятие, к которому надо должным образом подготовиться. Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален.
Для того, чтобы представить себе все нюансы и риски подобного решения, важно разобраться в цепочке отношений между лицами, от которых зависит строительство нового ЖК. Это застройщик, заказчик, подрядчики, инвесторы.
Если подрядная организация вполне финансово устойчива, работает на рынке много лет и не собирается уходить с рынка, то ничего страшного в покупке у неё жилья – нет. Наоборот, это может быть весьма удачная сделка.
Покупка квартиры у подрядчика – один из способов получения жилой площади, получивший распространение в настоящее время. Дополнительно на стоимость недвижимости влияют внешние факторы, например, ценовые колебания на рынке, вызванные экономическим кризисом или девальвацией национальной валюты.