Сравнительный подход при оценке недвижимости диплом
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сравнительный подход при оценке недвижимости диплом». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Эти принципы взаимосвязаны. При анализе конкретной собственности одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Однако следует отметить, что они применимы далеко не к каждой оценочной задаче. Одному принципу может придаваться наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией или заинтересованным лицом.
Затратный подход не применяется при оценке свободного от улучшений земельного участка, так как на создание земли не требовалось никаких затрат.
Среди методов сравнительного подхода к оценке в практической деятельности наиболее часто используется метод сравнения продаж: (при условии развитости рынка земли).
Еще по теме Методы сравнительного подхода при оценке недвижимого имущества:
Как и во всех развитых странах мира, недвижимость составляет основу национального богатства России, корректная оценка стоимости которого будет в существенной степени определять как экономическое позиционирование России в ряду других стран, так и обеспечивать условия для стабильного развития национальной экономики.
Предприятиям и организациям различных форм собственности адекватная оценка недвижимости необходима, в том числе, для обеспечения эффективной деятельности и возможности привлечения заемного капитала и инвестиций.
Определить рыночную стоимость можно для всех объектов недвижимости зданий, сооружений, зеленых насаждений, обособленных водных объектов, земельных участков, квартир и нежилых помещений.
В этом случае сравнительный и доходный подход чаще всего используется в сочетании с элементами затратного подхода, в рамках которого рыночная стоимость каждой из составляющих определяется величиной ее вклада в общую стоимость недвижимого имущества. На практике данное положение реализуется в оценочной процедуре, получившей название техника остатка. Затем вносятся поправки на различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Для применения сравнительного подхода необходимо наличие развитого рынка недвижимости. Если рынок развит недостаточно, то применение данного подхода становится нецелесообразным.
Собранная информация нуждается в перепроверке и тщательном анализе. Процесс дальнейшего использования ценовой информации требует понимания инвестиционной мотивации покупателя. Например, приобретаемый объект может иметь для покупателя особые предпочтения в местоположении, так как позволяет расширить границы уже имеющего участка.
Капитализация дохода — это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.
Расчет стоимости приведем в комплексной таблице, в итоге выведем итоговую стоимость оцениваемого объекта.
К стоимостным поправкам относят так же денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом. Они изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.
При этом единственным действенным экономическим инструментом для управляемого развития территорий является современная методология оценки эффективности инвестиций в недвижимость.
Сравнительный подход в оценочной деятельности позволяет получить достоверные результаты, при наличии достаточного количества собранных данных, полученные результаты оценки стоимости будут понятны и объяснимы.
Если раньше наиболее были распространены краткосрочные договоры аренды на складские площади, то сейчас, в связи с нехваткой складских площадей, все большее распространение получает долгосрочная аренда, при этом арендаторы вынуждены инвестировать значительные средства переоборудование предлагаемых площадей.
Универсальная модель оценки представляет собой достаточно гибкий алгоритм, который вместе с тем имеет строго определенную последовательность действий оценщика, регламентируемых законодательными актами, теорией и методологией оценки.
Все вносимые поправки классифицируются на процентные коэффициентные и стоимостные денежные. Стоимостные можно разделить на вводимые к цене единицы сравнения аналога и к цене аналога в целом.
Однако в последнее время получили распространение комбинированные методики, включающие статистические и экономические модели. Выбор методов зависит от оценочной задачи, состояния рынка, назначения оценки и других факторов. Поэтому в конкретной ситуации возможно использование максимального числа методов, что позволяет оценить стоимость с различных позиций.
Оригинальность работы — 78%, приведена по системе Антиплагиат.ВУЗ на момент её написания и могла со временем несколько снизиться. Мы понимаем, что это важно для вас, поэтому сразу после оплаты вы сможете бесплатно поднять её. При этом текст и форматирование в работе останутся прежними, без лишних спец. символов и т.п.
Недостатки, требующие добавления элементов, вызываются отсутствие тех элементов в существующем сооружении, без которых сооружение не может соответствовать современным рыночным стандартам.
Качество каждой готовой работы представленной в каталоге проверено и соответствует описанию. В случае обоснованных претензий мы гарантируем возврат денег в течение 24 часов.
Разница в цене 1,5 тыс. дол. связана с отсутствием лоджии в Объекте № 3. (Телефона нет в обеих квартирах). Таким образом, поправка на наличие лоджии — 1,5 тыс. дол.
Этапы сравнительного подхода для оценки недвижимости:
Наиболее часто оценка недвижимого имущества бывает нужна в случаях, когда объекты недвижимости вовлекаются в гражданский оборот, то есть в случаях их купли-продажи, дарения, взноса в уставный капитал юридического лица, оформления наследства или залога (ипотеки).
Эффективное формирование организационно-методологической структуры российского рынка недвижимости в условиях формирования рыночных отношений может быть реализовано только на базе качественного информационного обеспечения всех профессиональных участников рынка.
Метод прямой капитализации не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии не завершённого строительства, то есть в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.
Сфера применения сравнительного подхода достаточно широка, т.е. он может применяться для оценок всех видов недвижимости при условиях, что аналогичные объекты активно обращаются на рынке в период близкий к дате оценки. Более того именно данный подход даёт наиболее объективную оценку, максимально учитывающую рыночную ситуацию.
Еще по теме Оценка недвижимости методами сравнительного подхода:
Основу сравнительного подхода составляют базовые принципы оценки, которые обосновывают состав элементов сравнения, приведения ценообразующих характеристик, расчёт и внесение корректировок. Спрос и предложение.
Индивидуальная оценка проводится по заказу заинтересованного лица (собственника участка, потенциального покупателя, инвестора, кредитора, страховщика и т.п.) наиболее оптимальным для конкретного случая способом.
В данной работе приведен практический пример оценки недвижимости ООО «Азимут», г. Наро-Фоминска.
Основная цель оценки недвижимости — определение рыночной стоимости объекта и согласование результатов с заказчиком. Постановка задания на оценку в соответствии с типом недвижимости и последующим применением результатов оценки определяет требования к информационному обеспечению и обработке данных.
Затратный подход определяет стоимость недвижимости как сумму затрат в текущих ценах на приобретение земельного участка и восстановление зданий и сооружений, скорректированных на их износ.
Создаваемый в Республике Казахстан механизм организации и функционирования рыночной экономики уже не может обойтись без оценок капитала – недвижимости, бизнеса, земли и ее недр, машин и оборудования.
Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Источниками при написании данной дипломной работы явились нормативные и законодательные акты Правительства Республики Казахстан о земле и земельных отношениях, труды зарубежных и отечественных ученых и экономистов ро исследуемой проблеме, материалы Республиканского семинара оценщиков проходящего в г. Караганде в 1999 году, отчеты профессиональных оценщиков и собственные исследования.
Сравнительный подход в оценке недвижимости
Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, вызывают наличием элементов в существующем объекте, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным рыночным стандартам.
Зайцева, Т. В. Використання статистично-економетричних методів при визначенні вартості об`єктів нерухомості [Текст] / Т. В. Зайцева // Економіка. Фінанси.
На основании данных по недавним продажам сравнимых объектов можно найти взаимосвязь между величиной дохода и стоимостью прав на получение этого дохода.
Грибовский, С. В. Экономико — математические модели оценки недвижимости [Текст] / С. В. Грибовский, М. А. Федотова, Г. М. Стнрник, Д. Б.
Собственность на недвижимость лежит в самой основе частных имущественных прав. Интересы собственников по сравнению с лицами, не являющимися таковыми, более защищены, они работают над увеличением стоимости своей собственности.
Понимание факторов, создающих стоимость, является важнейшим условием для правильного функционирования свободных рынков. Данные факторы включают как мотивации покупателей и продавцов, так и производительность собственности и состояние среды ее окружающей. Стоимость недвижимости испытывает влияние физических, финансово-экономических, социальных и политико-правовых факторов.
Последовательная реализация Правительством РФ политики приватизации привела к появлению частных владельцев прав собственности сначала на объекты жилищного, а затем общественного и промышленного назначения. Законодательно обеспеченная передаваемость прав собственности на объекты недвижимости стала основой для появления нового и уникального для России конца ХХ века товара — недвижимости.
Внешние факторы. Привязанность недвижимости к местности приводит к тому, что её стоимость зависит от внешнего окружения.
Особенности сравнительного подхода к оценке недвижимости
Недостатком этого метода является то, что внимание принимается только доход за первый год и не учитывается поток дохода за весь срок владения, не учитываются прогнозы предположения инвестора, связанные с периодом владения, динамикой дохода, динамикой имущественных стоимостей.
Метод рынка капитала основан на ценах, реально выплаченных за акции сходных компаний на мировых фондовых рынках. Поскольку базой оценки является стоимость одной акции, то данный метод используется при оценке пакетов акций, которые не обеспечивают контроль (минотарные пакеты акций). В качестве исходной информации выступает цена одной акции.
Заменяющая стоимость не учитывает стоимость строительства «сверхулучшений», поэтому не учитывается и их физический износ.