Перечень неотделимых улучшений арендованного имущества
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перечень неотделимых улучшений арендованного имущества». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Законодательство регламентирует внесение всех существенных изменений в контекст арендуемого помещения, только с официального разрешения собственника.
В деловом производстве применим такой термин, как неотделимые улучшения арендованного имущества. Что подразумевают под этой формулировкой? Компенсируются ли затраты на эту статью? Как происходит налогообложение в таком случае?
Бухгалтерский учет неотделимых улучшений
Несмотря на то что произведенные улучшения можно оценить в денежной форме, на них не распространяются нормы о неосновательном денежном обогащении (п. 2 ст. 1107 ГК РФ) и начислении процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ).
Поэтому целесообразно заранее согласовывать с арендодателем перечень неотделимых улучшений, которые в дальнейшем будут передаваться на баланс арендодателя (с возмещением затрат или без него).
Представители Минфина России считают, что капвложения арендатора в арендованный объект недвижимости, принятые им на учет с 1 января 2013 года в качестве основных средств, подлежат налогообложению до их выбытия, поскольку не являются движимым имуществом (т.е. положение подп. 8 п. 4 ст. 374 НК РФ на них не распространяется*(7)). Когда говорят об отделимых или неотделимых улучшениях арендованного имущества — это предполагает компенсацию, однако здесь тоже важно, чтобы осуществлялось предварительное согласование с владельцем. Если собственник изначально против любых изменений, вполне естественно, что он откажется возмещать понесенные затраты, и для него не имеет значения, какие улучшения были произведены.
Относится ли перепланировка к неотделимым улучшениям?
Все выполненные улучшения в будущем амортизируются арендодателем. Поэтому, за их проведение арендатору положена компенсация.
Такие же неотделимые улучшения возможны и по отношению к другим видам недвижимости. Например, фирма может снять жилой дом и сделать к нему пристройку. Если речь идет о земельном участке, то на нем высаживают деревья, которые тоже переходят к собственнику.
Данный вывод действует как для целей бухучета, так и налогообложения (п. 2 ст. 1 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ, п. 2 ст. 257 НК РФ, письма Минфина России от 18 ноября 2009 г. № 03-03-06/1/762, от 23 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/794).
Соответственно, те улучшения, которые не могут быть отделены от объекта без нанесения ему вреда, признаются неотделимыми улучшениями.
Об улучшении имущества, сданного в аренду, идет речь в статье 623 Гражданского кодекса. Если арендатор произвел отделимые улучшения, они признаются его собственностью. Это общее правило.
Поступление неотделимого улучшения в форме отдельного объекта основных средств на баланс оформите актом. Из норм гражданского законодательства следует, что ремонт арендованного имущества (как текущий, так и капитальный) не относится к работам по его улучшению. Улучшения – это новые дополнительные свойства имущества, без которых оно существовало и могло использоваться по назначению.
Стоит отметить, что по договору аренды, арендатор должен вернуть его законному владельцу в том состоянии, в котором жилье было принято им в аренду (конечно же, с учетом уровня, оговариваемого в договоре износа).
У нас в аренде офис,мы арендаторы. Провели в мае систему кондиционирования (оборудование+ работа) за 150 тыс.руб. с НДС. Как провести эту систему,с минимальными рисками? Срок аренды 11 мес., истекает 30 ноября 2016г.2.
По закону все неотделимые улучшения арендованного имущества признаются собственностью арендодателя (статья 623 ГК РФ). Но арендатор имеет право требовать с арендодателя возмещение стоимости неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Однако в целях налогообложения при проверке налоговые инспекторы вряд ли будут следовать ему. В каждом конкретном случае ситуация будет решаться в зависимости от вида произведенных работ и возможного вреда, который может принести демонтаж улучшений.
Если же договором аренды будет установлено, что все перепланировки, реконструкции и изменения инженерных коммуникаций возможны только за счет арендатора, то право арендатора в признании затрат на неотделимые улучшения будет ограничено дополнительными условиями.
Однако в целях налогообложения при проверке налоговые инспекторы вряд ли будут следовать ему. В каждом конкретном случае ситуация будет решаться в зависимости от вида произведенных работ и возможного вреда, который может принести демонтаж улучшений.
Это улучшения, которые можно отделить от арендованного имущества без причинения ему вреда и оставить себе (использовать на другом объекте или продать). К примеру, таковыми считаются съемные кондиционеры, разборные межкомнатные перегородки, наружная вывеска, автосигнализация. Учет таких улучшений зависит от того, кому они принадлежат.
Если арендодатель выплачивает компенсацию
Необходимо сделать оговорку: исключение из вышеприведенного правила касается договора аренды предприятия (ст. 662 ГК РФ). Так, арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений независимо от разрешения арендодателя.
На что обратить внимание при налогообложении неотделимых улучшений арендованной недвижимости, в том числе в ситуации, когда база по такому объекту определяется как кадастровая стоимость.
Да, является. Под дооборудованием понимается присоединение к объекту дополнительных частей, которые ранее отсутствовали.
Алгоритм действий после завершения сделки
В части 1 ст. 623 ГК сказано, что по общему правилу отделимые улучшения принадлежат арендатору. Он может их забрать и использовать по своему усмотрению. В этой ситуации, арендатор должен учитывать затраты на неотделимые улучшения следующим образом.
На сегодняшний день, законодательная база Российской Федерации трактует понятие отделимых улучшений, как тех, которые могут быть изъяты, не причинив материальной порчи имущества арендодателя.
Ели вы взяли в аренду частный дом и приняли решение пристроить к нему небольшую веранду, то вы произвели неотделимые улучшения арендованного имущества.
Если арендодатель не выплачивает компенсацию
В статье четко прописано, что все материальные издержки, связанные с неотделимыми улучшениями, которые произвел арендатор за свой счет, могут быть компенсированы арендодателем только в том случае, если на их проведение арендодатель давал согласие.
Они не меняют качественных и эксплуатационных характеристик объекта и не учитываются при проведении взаиморасчётов, если данное положение не предусмотрено гражданским договором.
Арендатор имеет право улучшать не только недвижимые объекты. Если речь идет об аренде автомобиля, то его покраска, например, — неотделимое улучшение. Логично, что подобные мероприятия осуществляют при долгосрочной аренде. Основная задача любых изменений — приведение имущества в состояние, удовлетворяющее потребностям арендатора.
Налоговым кодексом предусмотрены сроки амортизации элементов здания и помещения, на которые ориентированы критерии законности притязаний со стороны нанимателя (п.1 ст.258 НК РФ).
Кроме того, арендатор обязан будет начислить НДС на стоимость неотделимых улучшений, передаваемых арендодателю. Каким в таких ситуациях будет налоговый учет у арендатора? Рассмотрим в материале.
Кстати, существует срок давности для предъявления арендатором требований о возмещении стоимости улучшений.
Причем по общему правилу, закрепленному п. 1 ст. 623 ГК РФ, собственником отделимых улучшений признается арендатор имущества. Так как данная норма закона не является императивной, то договором стороны могут предусмотреть и иное.
Если стоимость отделимых улучшений арендодателем не возмещается, то это означает, что арендодатель получает имущество на безвозмездной основе.
Отделимые и неотделимые улучшения
По усмотрению сторон, взаиморасчёт допускает получения денежных средств от собственника, а так же внесения затраченной суммы средств, в счёт оплаты за использование помещения.
Договор аренды – одна из самых распространенных сделок в гражданском обороте. Иногда арендатора не в полной мере устраивает имущество, которым он пользуется или намерен воспользоваться. При определенных условиях он может подстроить имущество под себя, тем самым улучшив его характеристики. Соответственно увеличится потенциальная стоимость такого имущества.
За текущий (обычный) ремонт компенсация затрат со стороны арендодателя не предусмотрена. Под этим ремонтом понимается комплекс строительных действий, которые помогают устранить определенные неисправности и благоустроить помещения для более комфортного проживания.
Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества
Пунктом 5 ПБУ 6/01 определено, что активы, в отношении которых выполняются условия, предусмотренные п. 4 ПБУ 6/01, и стоимостью в пределах лимита, установленного в учетной политике организации, но не более 40 000 руб. за единицу, могут отражаться в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности в составе материально-производственных запасов.
Если арендодатель возмещает арендатору стоимость отделимых улучшений, то эта операция отражается в учете у обеих сторон как обычные приобретение и реализация имущества. От условий договора о компенсации зависит порядок налогового учета расходов на неотделимые улучшения у арендатора. Если арендатор компенсацию не получает, то расходы он может признать только через амортизацию и только в пределах срока аренды. Если арендатор компенсацию получает, то он может признать расходы целиком и единовременно.