Аренда земли теория
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда земли теория». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Изменения порядков и законных основ приобретения участков также касаются и муниципальной собственности. Перемены коснулись и круга вопросов, которые решают органы власти, а также числа и правил оформления некоторых документов.
Договор ренты заключается между гражданами РФ. Исходя из ссылки на соответствие данного договора купле-продаже, отчуждение прав собственности в пользу иностранцев исключается.
Обязательный модуль «Экономика» курс «Экономическая теория»
Кроме того, можно говорить о таком праве арендатора (при долгосрочной аренде – свыше 5 лет), как право передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу в пределах срока договора аренды. Например, отдать арендные права в залог или внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив.
Для договора аренды большое значение имеет установление арендной платы, которая может быть определена в целом за земельный участок или за каждый контур отдельно; в виде платежей, вносимых периодически или единовременно. Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. То есть он должен быть отграничен в натуре и его границы должны быть отражены на плане, который хранится в органах местной государственной администрации.
Участок рассматривается как денежный капитал, поэтому за коэффициент принимается ставка банка по долгосрочному кредиту.
Продажа права возможна если, арендодатель дал согласие, договор продажи права аренды не изменен, а новый акт о продаже составлен в той же форме, что и старый договор и в некоторых случаях заверен нотариально.
Гражданским кодексом предусмотрены гарантии выполнения обязательства по передаче арендодателем арендованного имущества в срок.
Более того, нормы гражданского права, содержащиеся в ЗК, не должны применяться, потому что это противоречит абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК, в соответствии с которым нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК.
Таким образом, в гражданско-правовых отношениях земельный участок определяется в соответствии с положениями п. 2 ст. 6 ЗК.
Лицо, проводящее оценку, имеет право выбрать любой из способов оценки к подходу (сравнительный способ, метод капитализации дохода, остаточную схему или методику предполагаемого использования).
Так, в Постановлении по одному из дел арбитражный суд указал на то, что часть земельного участка может быть самостоятельным объектом гражданских правоотношений в случае, если она после раздела образует самостоятельный земельный участок, то есть самостоятельным объектом является вновь образованный земельный участок.
Гражданский кодекс не устанавливает регистрации права аренды, но устанавливает обязанность регистрации договора аренды (см., например, ст. 651 ГК), т.е. регистрации сделки с недвижимостью, в соответствии со ст. ст. 131 и 164 ГК.
По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ.
Помимо приведенных обновлений, существует еще целый ряд нововведенных общих правил, а также исключений и нюансов, которые достаточно труднодоступны для понимания без помощи юриста.
По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ.
Помимо приведенных обновлений, существует еще целый ряд нововведенных общих правил, а также исключений и нюансов, которые достаточно труднодоступны для понимания без помощи юриста.
Согласно ч. 3 ст. 254 ТК РФ при прохождении обязательного диспансерного обследования в медицинских учреждениях за беременными женщинами сохраняется средний заработок по месту работы. Какие документы должна представить беременная женщина для подтверждения факта прохождения в рабочее время диспансерного обследования?
В качестве арендной платы возможно засчитывать определенный объем услуг арендатора арендодателю или обусловленную договором вещь в собственность или аренду, возложить на него затраты по улучшению земельного участка. Арендная плата может устанавливаться и в виде доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования земли.
Бесспорно, принципиальных изменений в регулирование арендных отношений ЗК от 25 октября 2001 г. не внес.
Срок аренды земельного участка определяется договором. Законодательством установлено ограничение срока аренды земли. Для всех видов аренды максимальный срок составляет 99 лет; для аренды земель, используемых в сельскохозяйственных целях, дополнительно установлен минимальный срок — не менее 5 лет.
Срок договора. По общему правилу он устанавливается соглашением сторон. Если в законе нет предельного срока и в договоре сторонами не определен срок аренды, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК). Как уже сказано, Земельный кодекс РФ не предусмотрел сроки аренды, полагаясь на «гражданское законодательство» (п. 2 ст. 22 ЗК).
Рубрика “Аренда земельного участка”
Он заключен и действует в течение неопределенного срока, когда одна из сторон не отказалась от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК). Следовательно, по общему правилу, срок договора аренды не является существенным условием. Главными регуляторами сферы аграрного рынка земли и земельной ренты выступают права собственности, пользования и владения, а также возможность распоряжаться этими правами. Важными факторами являются конкуренция и цена.
Ряд вопросов вызывает возможность аренды части земельного участка. В литературе высказано мнение, что часть земельного участка не может быть самостоятельным объектом только вещных прав. Однако данное положение является верным и в отношении обязательственных прав на земельный участок.
Нельзя рассматривать в качестве арендодателя иностранного гражданина или лицо без гражданства, поскольку действующее законодательство запрещает указанным гражданам приобретать, а, соответственно, владеть земельными участками на праве собственности, что является совершенно справедливым.
Договор аренды земельного участка с возможностью субаренды
Цель договора аренды земельного имущества – обеспечить передачу земельного участка во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в земельном участке временно либо не имеет возможности или желания приобрести его в собственность (например, вследствие высокой продажной цены).
При аренде участка, находящегося в гос. или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор имеет право в пределах срока договора передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления.
Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям его использования, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
Продажа права на ЗУ осуществляется через аукцион, а начальная стоимость утверждена по результатам кадастровой оценки и ее отчета.
Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ.
Размер арендной платы определяется договором. Общие начала определения арендной платы при аренде участков, находящихся в гос или муницип собственности, устанавливаются Правительством РФ.
Аренда земли является разновидностью срочного землепользования. Это единственный вид временного пользования землей, основанный на гражданско-правовом договоре. По этому признаку аренда земли относится к обязательственным правам на землю.
Договор заключается на срок, определенный договором. Если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество (земельный участок) за плату во временное владение и пользование.
При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта.
Кроме того, арендатор земельного участка, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора на новый срок (п. 5 ст. 9).
Аренда земли как экономическая категория.
Договор аренды — двухсторонний, возмездный, заключаемый на началах добровольности и равноправия сторон кроме тех случаев, когда заключение договора аренды является обязательным в соответствии с законодательством — например, вместе со зданием, находящемся на участке (ст.ст. 627, 623 ГК). Поэтому условия аренды участка определяются по соглашению сторон (ст. 46 Кодекса о земле).
Участки могут предоставляться в аренду на основе договора. Изменение условий договора аренды без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды прав его арендатора не допускаются.
Традиционно, рынок понимается как взаимодействие покупателя с продавцом. Возможность такого взаимодействия по отношению к земле появилась после того, как в 1993 году этот ресурс был признан в РФ недвижимостью.