Изменение планировки нежилого помещения. Что говорит законодательство по перепланировке нежилого помещения
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменение планировки нежилого помещения. Что говорит законодательство по перепланировке нежилого помещения». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Когда возникает необходимость в перепланировке помещений общего пользования в многоквартирном доме, встает вопрос о порядке и требованиях, которые необходимо соблюдать для узаконивания такой перепланировки. Что подразумевается под понятием «перепланировка мест общего пользования»? Какие места общего пользования могут быть подвержены перепланировке?
Какие сложности могут возникнуть
Перепланировка нежилых помещений требует особого внимания, поскольку она имеет свои особенности и может возникнуть ряд сложностей. Важно понимать, что за перепланировку таких помещений отвечают не только самовольные «ремонтники», но и юристы. Процесс узаконивания и перепланировки нежилых помещений может очень отличаться от того, как это проходит в многоквартирном доме. Вот несколько сложностей, с которыми может столкнуться владелец нежилого помещения:
- Разница между понятиями «перепланировка» и «переустройство». Оба термина связаны с изменением расположения и назначения помещений, но имеют разные правовые последствия.
- Требуется ли разрешение на перепланировку нежилого помещения? В отличие от жилых помещений, для перепланировки нежилых помещений часто не требуется разрешение.
- Ответственность за самовольную перепланировку. Если перепланировка нежилого помещения будет проведена без соответствующих разрешительных документов, владелец может быть привлечен к ответственности.
- Перепланировка нежилого помещения под частные цели. Если владелец хочет использовать нежилое помещение для частных целей, он должен учитывать требования закона и соблюдать порядок перепланировки и узаконивания.
- Вопросы пользования общего имущества. В многоквартирном доме перепланировка нежилого помещения может затрагивать общие элементы дома, и требуется согласование с собственниками других помещений.
Для разрешения всех этих вопросов и узаконивания перепланировки нежилого помещения лучше обратиться к юристу, который говорит об ответах на все эти вопросы и знает порядок перепланировки и узаконивания. Важно не забывать о местных законах и требованиях к перепланировке нежилых помещений, чтобы избежать сложностей в будущем.
Порядок узаконивания перепланировки нежилых помещений
Перепланировка нежилых помещений в доме подразумевает изменение их планировки и функционального назначения. В таком случае возникает необходимость узаконивать это мероприятие согласно действующему законодательству.
Понятие перепланировки нежилых помещений говорит о переустройстве мест внутри помещений. Это отдельный процесс, который может возникнуть как в частных, так и в многоквартирном доме.
Для узаконивания перепланировки нежилых помещений требуется получение разрешения на ввод в эксплуатацию (РВЭ) и ввести помещения в эксплуатацию. Однако, вопросы ответственности за перепланировку и нахождение помещений в эксплуатации могут быть сложными, так как не все понимают разницу между понятиями «узаконить» и «ввести в эксплуатацию». Для получения ответов на эти вопросы рекомендуется обратиться к юристу.
Какие именно помещения могут быть подвергнуты перепланировке? Это могут быть офисы, магазины, склады и другие нежилые помещения. При этом, самовольную перепланировку нежилого помещения нельзя узаконить.
Порядок узаконивания перепланировки нежилых помещений определяется законодательством. Для начала необходимо получить разрешение на перепланировку, подав заявление в местные органы власти, ответственные за выдачу разрешений и согласования таких работ. Далее следует провести ряд необходимых процедур и получить разрешение на ввод помещений в эксплуатацию.
Ориентировочный порядок узаконивания перепланировки нежилых помещений представлен в таблице:
Порядок узаконивания перепланировки нежилых помещений Шаг Описание 1 Подготовка необходимых документов и подача заявления на перепланировку в местные органы власти 2 Получение согласования на перепланировку и прохождение технических экспертиз 3 Начало проведения работ по перепланировке с учетом требований технической документации и реализации проекта 4 Получение разрешения на ввод помещений в эксплуатацию и введение помещений в эксплуатацию Таким образом, узаконивание перепланировки нежилых помещений является необходимым шагом для обеспечения соответствия действующему законодательству и получения разрешения на пользование такими помещениями.
Самовольной перестройкой в нежилом помещении считаются действия без согласия от уполномоченного органа или с нарушением утвержденного проекта. Виновное лицо будет нести ответственность в соответствии с ЖК РФ и КоАП РФ. Все произведенные реформации нужно будет ликвидировать и возвратить недвижимый объект в первоначальное состояние.
Если требования Жилищной инспекции не будут выполнены, собственность после судебного разбирательства может быть продана. Последствий можно избежать, если реформация не нарушает права других граждан или юридических лиц, находящихся в этом здании. Но рассматривать о законности произведенных изменений будет суд, по итогам разбирательства будет вынесено соответствующее решение.
Кроме этого потребуется уплатить штраф, размер которого будет зависеть от статуса нарушителя. Согласно статье 7.21 Кодекса штрафные санкции за самовольную реформацию в частном доме для гражданина могут составить от 1 тыс. руб. до 1,5 тыс. руб. За перестройку без разрешения в многоквартирном доме гражданин может уплатить от 2 тыс. руб. до 2,5 тыс. руб. Для юридических лиц штраф может составить от 40 тыс до 50 тыс. рублей.
Согласование перепланировки офиса
Процедура согласования перепланировки офиса или другого помещения, которое находится в торговом или ином коммерческом здании, регулируется местными актами. Тем не менее в общем она одинакова по всей стране.
Чтобы узаконить вмешательство в планировку офиса, необходимо:
- Обратиться в БТИ за изготовлением техпаспорта.
- Составить проект работ с участием архитектора.
- Собрать необходимые документы по списку.
- Обратиться с заявлением и документами в администрацию (префектуру) района.
- Дождаться решения по заявлению (от 30 до 45 дней).
- Получить разрешение на согласование.
- Произвести строительные работы.
- Принять работы по акту и ввести помещение в эксплуатацию.
Пакет документов включает:
- заявление на согласование;
- выписку из ЕГРН на помещение;
- технический паспорт из БТИ;
- проект перепланировки.
Дополнительно могут потребоваться заключения о соответствии пожарным и санитарным нормам и, если работы производит арендатор, договор аренды или согласие собственника на производство манипуляций.
Перепланировка помещений в Москве в объектах ДГИ и Росимущества
В Москве и Санкт-Петербурге много коммерческой недвижимости принадлежит городу или находится в собственности Российской Федерации. Все они передаются правообладателям в аренду, в оперативное управление или хозяйственное ведение. Аренда может быть долгосрочной или на короткий срок. В договорах аренды могут быть предусмотрены различные границы по использованию таких объектов, включая их изменение в связи с перепланировкой – по согласованию с собственником. Также и при оперативном управлении и хоз ведении правообладатели вправе незначительно изменять объекты недвижимости. Если такие изменения правообладателем были произведены несанкционировано – без получения согласия ДГИ или Росимущества. Перепланировка помещений в Москве, в объектах принадлежащих городу, должна производится с согласия ДГИ. Этот орган разрешает изменять объект и участвует в согласовании.
Какие последствия для правообладателя повлечет несогласованная перепланировка в объектах ДГИ, Росимущества, иных уполномоченных органов (в зависимости от региона они могут иметь различные наименования и статус)? Во-первых, город и государство регулярно проверяет порядок эксплуатации своих объектов, их использование по целевому назначению. В случае выявления перепланировок или переустройств правообладателя обяжут их согласовать или привести в прежнее состояние. Если же на объекте проводились реконструктивные работы – согласовать уже по факту устройства задача крайне сложная и затратная. При проверке объекта сотрудник ДГИ проверяет, какая перепланировка на нем производилась, что она затрагивала.
Проект является обязательным документом для проведения и согласования перепланировки.
Вопрос усложняется тем, что в связи с принятием в Москве Постановления №106-ПП помимо согласовательных процедур в Росреестре, контролирующий орган обязывает правообладателей устранить “красные линии” на поэтажных планах и техпаспорте МосгорБТИ. Это выливается в дополнительные временные и финансовые затраты – услуги МосгорБТИ платные и зависят от площади объекта недвижимости. А сроки выполнения работ от 45 дней до нескольких месяцев. Перепланировка нежилого помещения в Москве если оно находится в ведомстве у ДГИ, проходит такую процедуру практически всегда обязательно. БТИ проводит процедуру инвентаризации для подготовки нового технического паспорта и планов помещения. БТИ – организация, подчиняющаяся Правительству Москвы и действует в интересах города. Для частных компаний обращаться в БТИ для согласования перепланировки помещения в Москве или узаконивания перепланировки здания не требуется. В Московской области БТИ и Ростехинвентаризация не имеют специальных полномочий в этой сфере.
Согласование перепланировки нежилых помещений: процедура, оформление
Перепланировка нежилого помещения в большинстве случаев является важной составляющей ведения предпринимательской деятельности.
Главная цель перепланировки – улучшение качества и условий эксплуатации нежилого помещения с изменением его функционального использования.
Выполнение перепланировки или переустройства необходимо для достижения в помещении параметров, соответствующих не только профилю и функциональным требованиям организации, но и нормам законодательства РФ.
Если помещение относится к многоквартирному дому, изначально необходимо выполнить перевод жилого помещения в нежилой фонд.
Изменение конфигураций нежилого помещения предполагает два варианта перепланировки:
- в отдельно стоящем нежилом здании — с обязательным согласованием в БТИ;
- на первом этаже многоквартирного жилого дома – согласуется с органом местного самоуправления в порядке, установленном для согласования перепланировки жилых помещений.
Кроме того, перепланировка нежилых помещений может быть:
- с сохранением имеющихся коммуникаций и функционального назначения помещения;
- со множественными изменениями и полным профилированием помещения под потребности, необходимые для ведения бизнеса.
Перепланировка нежилых помещений включает в себя: изменения (уменьшение или увеличение) площади комнатного пространства, изменение расположения функциональных помещений, демонтаж или врезание дополнительных оконных/дверных проемов, снос внутренних помещений, зафиксированных в техническом паспорте, обустройство дополнительного пространства в целях расширения помещений целевого назначения. Официальное узаконивание перепланировки нежилых помещений потребуется в случаях:
- возведения дополнительных стен/перегородок, существенно увеличивающих весовую нагрузку на несущие элементы конструкции;
- переустройство либо изменение места расположения внутри помещения санитарных зон (ванная, санузел);
- перенос и оборудование вспомогательных элементов (лоджий, балконов, окон, лестничных пролетов), а также изменение их формы и цвета;
- остекление лоджий и балконов;
- изменение размеров оконных/дверных проемов либо их устройство в несущих конструкциях или межквартирных перегородках;
- устройство дополнительного оборудования, эксплуатация которого не только влечет за собой увеличение водо- или электропотребления, но и требует дополнительной инженерно-коммуникационных сетей (ванная, душевая кабина, электроплита и другое) ;
- изменение конструкции пола, вследствие которого значительно увеличивается нагрузка на несущие элементы конструкции (стяжка пола, замена полового покрытия);
- ликвидация либо переустройство лестничных пролетов и тамбуров;
- монтаж рольставней, антенн, внешнего блока системы кондиционирования;
- ликвидация либо устройство оконных/дверных проемов в стенах, выходящих на улицу с сохранением неизменными конструкций, отделяющих холодные помещения.
Итак, перепланировка завершена, двигаемся дальше — получаем в МВК Акт приемки помещения. Акт подтверждает, что ремонт выполнен по Проекту и помещение соответствует всем нормам. Если на этом этапе поступят жалобы, МВК ответит, что перепланировка утверждена, Акт ввода в эксплуатацию имеется.
Для получения Акта ввода объекта в эксплуатацию, также необходимо сначала получить согласования в ряде инстанций:
- Организовать выезд кадастрового инженера для переобмера помещения после перепланировки.
- Получить в ОГПН письмо о соответствии выполненных работ нормам пожарной безопасности.
- Получить в УК/ТСЖ/ЖСК справку о соблюдении технических условий.
- Организовать выезд МВК на объект для приемки.
- В некоторых районах города требуется получить бланк Акта и подписать его в строительной и проектной организации, в техническом надзоре, в УК/ТСЖ/ЖС, КГИОП и ГУЖА.
- Подать в МВК на согласование.
Самовольная перепланировка
Понятие «самовольная перепланировка» относится, скорее, к жилому фонду. Местные органы самоуправления не столь категоричны в своем отношении к этому вопросу, если дело касается нежилых помещений. Само же понятие самовольной перепланировки встречается в Жилищном Кодексе РФ. Его связывают с отсутствием специального разрешения Администрации населенного пункта на проведение перепланировки в жилых помещениях. Это разрешение выдается после рассмотрения проекта перепланировки.
Именно детальное соблюдение данного проекта, в котором четко прописаны все виды проводимых работ с соблюдением всех технических норм и санитарных правил, является основанием для выдачи разрешения на перепланировку.
Учитывая, что основным требованием при проведении работ по перепланировке жилого помещения является именно техническая безопасность помещения и здания в целом, за самовольную перепланировку предусмотрена административная и даже уголовная ответственность.
- Менеджер
- Инженер ОВК (вентиляция, кондиционирование)
- Инженер-конструктор
- Инженер-чертежник
Завершение процесса переустройства или перепланировки нежилого помещения.
Перепланировка и переустройство помещения завершается актом приемочной комиссии. Акт приемочной комиссии направляется в орган государственной власти, осуществляющий регистрацию права.
Нужно понимать, что самовольная перепланировка и переустройство помещения может повлечь административную ответственность или судебный иск органа муниципальной власти.
Если же помещение после перепланировки или переустройства не создает угрозу жизни и здоровью и не нарушает права третьих лиц, то помещение может быть сохранено в измененном виде по решению суда.
Перепланировка нежилого помещения
Основная цель перепланировки в нежилых помещениях – улучшение качества эксплуатации с изменением функционального использования помещений. В данном материале мы разберём как узаконить перепланировку нежилого помещения.
Для начала необходимо разграничить понятия перепланировки и переустройства.
В данном контексте перепланировка нежилых помещений подразумевает под собой изменение расположения комнат, их ликвидацию относительно технической документации (поэтажных планов БТИ и экспликаций), расширение площади одного помещения за счет другого.
В случае изменения рода деятельности организации или переоборудования нежилого помещения с целью функционального использования его определенным образом (под офис, салон красоты, бар ресторан, кафе и пр) мероприятия по переустройству часто сопряжены, не столько изменением существующей планировки комнат, сколько необходимостью, к примеру, установки дополнительного сантехоборудования, перемонтажа существующего, установкой дополнительных отопительных приборов, подводки трубопровода и др.
Уточнения в законодательстве по перепланировке нежилого помещения
Для успешного изменения плана помещения необходимо учитывать несколько особенностей.
Переустройство в 2023 должно соответствовать таким нормам:
Место расположения объекта Если нежилое помещение находится в отдельном здании, оформление разрешения будет намного легче, чем в населенном доме. Проверка специалистов Согласно Жилищному кодексу, после подачи бумаг, должна быть проведена проверка помещения специалистами. Они устанавливают, подлежит ли объект перепланировке — изучают электропроводку, систему подачи воды, прочность пола и устройство несущих стен. Время постройки объекта Чаще всего отказ получают старые постройки. Смена деятельности Положительное решение выдается для изменения конструкции помещения только без перемены целевого использования. Если же планируется из магазина сделать офис, необходимо оформить разрешение на смену деятельности. Что можно делать с разрешением на перепланировку
Если у вас есть разрешение на перепланировку квартиры, то вы можете:
- Устанавливать другое оборудование. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабинку вместо ванны.
- Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения вентиляции.
- Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов.
- Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы. Да, и если стены не несущие — тоже. Да, даже перегородки из гипсокартона.
- Менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями.
- Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения.
Оформление перевода жилого помещения в нежилое
Процедура перевода жилого помещения в нежилой фонд должна строго соответствовать ЖК РФ. Согласно законодательству, необходимо подготовить такую документацию:
- заявление, заполненное согласно образцу;
- документы, подтверждающие право собственности;
- техническое описание плана (подробное);
- план дома (поэтажный);
- при необходимости, документ, подтверждающий факт согласования намерений перевода с людьми, проживающих в доме;
- план перепланировки (если в этом есть необходимость).
Первым этапом перевода жилого помещения в нежилое, является подача соответствующего заявления в органы муниципалитета. Решение предоставляется через 45 дней, путем отправки заявителю уведомления. Если было принято положительное решение, в уведомлении может быть указан перечень обязательных работ, выполнив которые удастся узаконить перевод.
Если же решение принято отрицательное, в уведомлении указываются причины отказа. Например, чаще всего заявители получают отказ по таким причинам:
- несоблюдение требований, касающихся перевода жилого помещения в нежилое;
- предоставление неполного пакета документации;
- незаконность проектных документов, касающихся перепланировки и т.д.
Если в помещении осуществляется перепланировка, после ее завершения оформляется акт приемки. Только после этого строение переводится в нежилой фонд.
Как видите, процедура перевода помещений с жилого в нежилой фонд достаточно сложная. Именно поэтому лучше на начальных этапах обращаться к специалистам, которые проверят строение на соответствие всем законодательным предписаниям, подготовят акт перепланировки, а также займутся сбором пакета необходимой документации. В таком случае, процедура перевода займет намного меньше времени, что сбережет не только нервы заявителя, но и его финансы.
Переустройство и перепланировка помещений
Поскольку, согласно законодательству, переустройство и перепланировка помещений оформляется по-разному, перед тем, как осуществлять кардинальные изменения, стоит разобраться, чем же отличаются эти два понятия.
Перепланировка – это процесс изменения конфигураций помещения. Все данные в обязательном порядке должны быть занесены в тех. паспорт. Вся процедура перепланировки делается согласно проекту.
Под переустройством подразумевают перенос, замену или монтаж инженерных систем, а также различного электрического, санитарно-технического оборудования, требующего внесения данных об этих изменениях в технический паспорт.
Переустройство включает:
- замену газовых плит на электроплиты;
- изменение расположения газового, сантехнического, отопительного оборудования;
- замену инженерного, сантехнического оборудования;
- монтаж подводящих сетей;
- обустройство кухонь, ванных комнат, туалетов и т.д.
То есть, главным отличием между перепланировкой и переустройством является изменение планировки в первом случае, и внесение модификаций в устройство технического и инженерного оборудования во втором. Но перед тем, как реализовывать проект, как по перепланировке, так и по переустройству, необходимо получить разрешение.
Похожие записи:
