Согласование перепланировки нежилого помещения в Москве порядок действий

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Согласование перепланировки нежилого помещения в Москве порядок действий». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

К перепланировке офис, магазина или любого другого нежилого помещения применима вся информация, описанная выше. Каких-либо отличительных особенностей в согласовании перепланировки данных нежилых помещений не существует.

Перепланировка и (или) переустройство нежилого помещения.

Переустройство или перепланировка нежилого помещения может понадобиться для рационального зонирования пространства в офисе, магазине, торговом центре, ресторане или в складских и производственных помещениях.
Перепланировка это изменение конфигурации помещения, а переустройство представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей. Подробный перечень случаев, при которых получение разрешения на строительство в Москве не требуется, есть в Постановлении Правительства Москвы № 432 от 27.08.12.
С точки зрения сложности проведения перепланировки и (или) переустройства, есть некоторые различия, в зависимости от того, где находится нежилое помещение:

в нежилом здании,
в многоквартирном доме,
на объекте культурного наследия (выявленном объекте культурного наследия)

В любом случае в первую очередь, надо обследовать здание, помещение с выпуском технического заключения на возможность переустройства или о допустимости и безопасности на уже произведенное переустройство. Такое заключение оформляется проектной организацией, имеющей соответствующий допуск (в Москве – одной из организаций, отобранных Правительством Москвы и имеющих доступ к базе данных о проектных и текущих технических характеристиках многоквартирных домов).
Далее следует этап разработки проекта перепланировки и (или) переустройства будущего помещения. Его должна делать проектная организация, имеющая допуск, позволяющий разрабатывать подобные документы. При разработке проекта учитываются все требования закона и местных административных органов: МЧС, Роспотребнадзор, Госжилинспекция и пр.
Проще всего процесс перепланировки происходит в случае нежилого помещения в нежилом здании, тогда, при условии, что это не было реконструкцией, перепланировку по факту выполнения согласовывают непосредственно в БТИ, посте предоставления проекта и технического заключения.
В случае нежилого помещения в многоквартирном жилом доме до начала работ надо получить согласование переустройства и (или) перепланировки в Государственной жилищной инспекции (Мосжилинспекции).
Сложность получения такого согласования зависит от многих факторов, например, для этого потребуется получение экспертного заключения и акта о соответствии проектной документации действующим техническим регламентам, государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам от организации, имеющей лицензию (аккредитацию) федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека.
Если помещение встроено в жилой дом и планируется какое-либо затрагивание общедомового имущества (устройство отдельного входа, заложение или пробивка окна и т.д.), то необходимо организовать собрание всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, чтобы не менее 2/3 из них дали своё согласие на такую перепланировку.
Если помещение находится в объекте культурного наследия (выявленном объекте культурного наследия), проект подлежит согласованию Москомнаследием.
Только после получения распоряжения Мосжилинспекции с решением о согласовании перепланировки и (или) переустройства можно приступать к ремонту.
После окончания ремонта следует проверка объекта приемочной комиссией Мосжилинспекции и оформление акта о завершенном переустройстве, перепланировке помещения в жилом доме.
В ходе приемки завершенной перепланировки комиссией проверяется:

Визуальное соответствие проведенных мероприятий ранее согласованному проекту перепланировки.
Наличие доступа к общедомовым инженерным коммуникациям, соблюдения всех строительных норм и правил.
Наличие и правильность оформления актов скрытых работ, журнала производства работ, договора подряда.

Что такое разрешение на перепланировку

Если мы обратимся к законам, то там мы не увидим упоминание о разрешении на перепланировку. Разрешение на перепланировку можно получить только по ходу согласования, для получения этого согласования для вас будет нужно:

Выдача согласия от всех собственников данного объекта;
Заказ проекта, который будет содержать в себе безусловно все работы и изменения в планировке помещения в здании, требования безопасности;
Нужно будет пройти обязательные процедуры, вид этих процедур и их количество зависят от вида и назначения объекта, а также вида работ, которые на нём будут проводиться;
После окончания работ требуется пройти все необходимые процедуры для узаконивания изменений в параметрах помещения или здания.

Другие ведомства и органы

В кое-каких случаях собственник жилого или нежилого помещения должен обратиться:

В экспертную организацию для того, чтоб получить техническое заключение по несущим конструкциям;
В БТИ для того, чтоб получить копию техпаспорта, а также внести изменения в техпаспорт после проведения перепланировки;
Для того, чтоб получить заключение о соответствии требованиям эпидемиологической, санитарно-гигиенической безопасности.
После того, как будет завершена перепланировка в любом помещении, необходимо заказать его технический план, а также пройти учет в росреестре или МФЦ.

Стоимость согласования перепланировки нежилого помещения.

На определение стоимости и сроков согласования перепланировки помещения влияют следующие факторы:

назначения помещения;
исторической ценностью здания;
района города, в котором располагается строение;
сложности архитектурных элементов и решений перепланировки;
соответствия перепланировки пожарным и санитарным нормам;
наличие/отсутствие новых проемов, окон и входов;
прокладки водопроводных и вентиляционных систем;
подвода электрических и газовых магистралей и т.д.
наличие жалоб, предписаний, отказов и приостановок при уже осуществленных попытках согласовать перепланировку самими или за очень дешево;

Стадии согласования перепланировки нежилых помещений в Москве

Первоначально требуется обследование состояния капитальных конструкций и инженерного оборудования. На основании этого обследования проектная организация, имеющая допуск СРО подготовит техническое заключение и проект перепланировки.

Затем следует подготовить ряд документов:

тех. паспорт помещения, заказанный в ТБТИ;
свидетельство о праве собственности;
согласие проживающих в многоквартирном доме или владельцев соседних помещений в нежилом здании;
согласие административных органов по пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологической и газовой службы;
учредительные документы.

Также при определенных видах работ нужно согласовать переустройство в следующих учреждениях:

в Главном архитектурно-планировочном управлении Москомархитектуры – если будет выполняться отдельный вход;
в Москомнаследии – если помещение расположено в здании, являющимся объектом культурного наследия;
у автора проекта дома или ГБУ «Экспертный центр» – при устройстве проема в капитальной стене;
Мосгазе – при переносе или заглушке газового оборудования.

Весь набор документов подается в один из надзорных органов:

ТБТИ, если помещение располагается в нежилом здании;
Мосжилинспекцию, если является частью жилого дома.

Завершающей стадией будет изготовление технического плана кадастровым инженером и внесение изменений в ГКН и ЕГРН.

Регламент перепланировки нежилого помещения в нежилом здании

Самый простой случай согласования проекта.

Если переустройство нежилых помещений в отдельно стоящем здании не затрагивает фасадные элементы и не предусматривает устройства нового отдельного входа — тогда согласование перепланировки проводится по временному регламенту в МосгорБТИ.

В противном случае проект реконструктивных работ по фасаду здания необходимо дополнительно утвердить в ГУП ГлавАПУ и Москомархитектуре. Инвентаризацию проведенных работ осуществляет БТИ.

Для успешного согласования необходимо предоставить документы для перепланировки нежилых помещений:

Документы, подтверждающие факт собственности. Обязательно нотариальное визирование.
Для арендуемых площадей потребуется письменное разрешение от владельца.
Техническое заключение на перепланировку нежилого помещения в нежилом доме (о состоянии несущих и ограждающих конструкций).
Проект планируемого переустройства, подготовленный лицензированной компанией с допуском СРО.

Всегда ли требуется согласовать перепланировку?

На каждое помещение составляется технический паспорт — основной документ объекта недвижимости, в котором имеется вся ключевая информация о нем. Состоит паспорт из графической и текстовой частей:

текстовая обозначает площадь, материалы пола, стен и потолка, год постройки и остальные особенности объекта;
графическая — это вид сверху (план) с указанием несущих конструкций, проемов и перегородок.

Если предполагается проведение ремонта, в ходе которого перечисленные выше элементы подвергаются изменениям, следует прежде согласовать перепланировку помещений.

Этого требуют следующие случаи:

снос или возведение перегородок, формирование проемов;
манипуляции с несущими конструкциями;
перенос сантехники или размещение ее в не предусмотренном для этого месте;
изменение других инженерных систем помещения;
объединение помещений по вертикали, если планируется лестница там, где она не предусматривалась.

Если же вмешательство незначительно (например, замена сантехники или покраска стен), предварительное согласование перепланировки нежилого помещения не нужно.

Для согласования перепланировки помещений собственнику потребуется представить (в подлинниках или нотариальных копиях):

Заявление на выдачу разрешения по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ «Об утверждении формы заявления…» от 28.04.2005 № 266.
Паспорт заявителя.
Устав (если заявитель — фирма).
Доверенность (если заявление подает представитель).
Документы о правах на помещение. При этом чиновники могут попросить правоустанавливающие или правоподтверждающие бумаги:
- к первым относятся договор купли-продажи, дарственная, наследственное свидетельство;
- ко вторым — выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
Технический паспорт помещения, выданный в БТИ или любом кадастровом бюро.
Проект перепланировки. Обязательно, чтобы проект составила фирма, состоящая в СРО.
Заключение ведомства по охране памятников архитектуры (истории) о допустимости работ (если помещение находится в подпадающем под его охрану здании).
Протокол общего собрания собственников МКД (если планируется использовать общие помещения МКД), подтверждающий решение собственников о допустимости перепланировки.

Итак, перепланировка завершена, двигаемся дальше — получаем в МВК Акт приемки помещения. Акт подтверждает, что ремонт выполнен по Проекту и помещение соответствует всем нормам. Если на этом этапе поступят жалобы, МВК ответит, что перепланировка утверждена, Акт ввода в эксплуатацию имеется.

Для получения Акта ввода объекта в эксплуатацию, также необходимо сначала получить согласования в ряде инстанций:

Организовать выезд кадастрового инженера для переобмера помещения после перепланировки.
Получить в ОГПН письмо о соответствии выполненных работ нормам пожарной безопасности.
Получить в УК/ТСЖ/ЖСК справку о соблюдении технических условий.
Организовать выезд МВК на объект для приемки.
В некоторых районах города требуется получить бланк Акта и подписать его в строительной и проектной организации, в техническом надзоре, в УК/ТСЖ/ЖС, КГИОП и ГУЖА.
Подать в МВК на согласование.

Перепланировка нежилого помещения в МКД

Регламент согласования перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме прописан в Административном регламенте по предоставлению государственной услуги по согласованию перепланировки, утвержденном распоряжением Жилищного комитета 12 августа 2021 №735. Перепланировка нежилого помещения может включать в себя изменения положения и характеристик стен и перегородок (изменение планировки), а также возможное изменение функционального назначения его отдельно взятых частей, существующих изначально или образованных в процессе перепланировки. Как правило, это обосновано требованиями технологических процессов, протекающих в нежилом помещении конкретно взятого типа. Понятно, что для ресторана, клиники, магазина или салона красоты потребуются разное количество и «качество» помещений.

Согласовать перепланировку в МКД значительно сложнее и ресурсозатратнее, чем в нежилом здании. В случае соседства помещения с жилыми квартирами, вам потребуется получить согласование от Межведомственной комиссии (МВК). А также готовьтесь к общему собранию собственников (в случае изменений в капитальных стенах и/или в фасаде).

Для согласования Проекта перепланировки в МВК будут нужны полные спецификации по оборудованию водоснабжения и канализации, вентиляции, электроснабжения и электроосвещения со всеми сопутствующими расчетами по мощности электрооборудования, водопотребления, кратности воздухообмена и др.

Узаконить перепланировку нежилого помещения: цены

Фиксированного тарифа у компаний, занимающихся узакониванием, нет. Прямую зависимость цена имеет от метража помещения: чем больше площадь, тем меньше стоят работы за квадратный метр.

Другие факторы, влияющие на стоимость:

количество инстанций, с которыми производится согласование;
сложность составления проектной документации;
срочность оформления документов.

Порядок согласования перепланировки нежилого помещения в Москве

Процесс согласование перепланировки нежилого помещения включает в себя:

Получение поэтажных планов БТИ. Если речь идет о выполненной перепланировке, то потребуется заказ двух поэтажных планов – архивного (до перепланировки) и с красными линиями, где отражена фактическая планировка.
Обращение в проектную организацию для разработки проектно-технической документации: Проекта перепланировки и технического заключения.
Обращение в БТИ с документами на собственность. Если собственником выступает юридическое лицо, то потребуются уставные документы.
Оформление заявления на вызов техника БТИ с целью внесения изменений в техническую документацию и оплата счета.
В назначенный день — предоставление доступа в помещения сотруднику БТИ для проведения обмеров.
Получение поэтажного плана с внесенными изменениями.

Нужно ли согласование перепланировки нежилого помещения? Необходимость в оформлении перепланировки.

Согласно действующему законодательству любое изменения пространственно-планировочной структуры помещения, расположения сантехприборов, а также другого инженерного оборудования необходимо оформлять надлежащим образом в установленном законом порядке. Без оформленных надлежащим образом изменений в планировке правообладатель или арендатор столкнется со следящими трудностями:

Затруднена продажа объекта недвижимости с привлечением капитала банка, получение кредита под его залог или рефинансирования.
Невозможность срочной продажи объекта недвижимости.
Вероятность получить от надзорных органов предписание на согласование выполненной перепланировки в установленные законом сроки либо приведением в первоначальный вид помещения согласно правовым нормам.
Невозможность страхования объекта недвижимости.
Невозможность зарегистрировать договор аренды в случае если фактическая планировка не соответствует материалам органа технического учёта.
Трудности в получении лицензий на определенный вид деятельности на данном объекте недвижимости.