Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире 2024 году какие нужны от собственника

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире 2024 году какие нужны от собственника». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Один мой старый товарищ и коллега неустанно повторяет и напоминает — Таня куда вы лезете?! Лучше взяться за продажу обычной квартиры, нежели коммунальной, подумайте хорошенько, уж очень много геморроя, а деньги те же…

Коммунальная квартира: законодательство

Чтобы реализовать комнату в коммунальной квартире, нужно предварительно выяснить, возможно ли отчуждение имущества, для чего недвижимость должна быть приватизирована, а ее владелец – иметь зарегистрированное право на жилье, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости – сокращенно ЕГРН.

Второй важный момент – получение согласия на сделку от собственников других жилых помещений, расположенных в коммуналке. Всё потому, что законодательство наделяет соседей первоочередным правом выкупа выставленных на продажу метров.

Таким образом, продать комнату в коммуналке можно как любому из соседей (если среди последних кто-то изъявил желание купить недвижимость за озвученную стоимость), так и третьему лицу (в этом случае придется сначала получить отказ соседей от покупки или дождаться 30-дневного срока истечения ответа с даты уведомления).

Чтобы сделка была законной, нужно руководствоваться указанными выше пунктами, закрепленными:

41-й и 42-й статьей ЖК (Жилищного кодекса) РФ, в которых прописано, что без мнения соседей не обойтись, поскольку кухня, санузлы и коридоры являются общими помещениями;
250-й статьей ГК (Гражданского кодекса) РФ, наделяющей соседей преимущественным правом выкупа продаваемой в коммуналке комнаты;
42-й статьей закона №218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости», обязывающей к заявлению о переходе права собственности приложить документальное подтверждение, что все соседи были оповещены о желании прежнего собственника продать его комнату.

Продажа коммунальной квартиры: 9 этапов

Чтобы реализовать комнату в коммунальной квартире, нужно придерживаться следующего руководства:

1) Убедиться в наличии права собственности, взяв выписку из ЕГРН в МФЦ или Росреестре, которая с 1-го января 2017-го является достаточным правоподтверждающим документом на жилье и заменяет собой ранее выдаваемые свидетельства и акты. Так что на заметку покупателям комнат в коммуналках и любой другой недвижимости – потребуйте у продавца выписку из ЕГРН и тщательно изучите эту бумагу.

Продавец же должен понимать, что при указании его в графе «Правообладатель» в разделе 2 выписки из ЕГРН, он является собственником недвижимости. В противном случае перед продажей придется сначала приватизировать жилье.

2) Определить цену на недвижимость – сделать это продавец может самостоятельно либо через обращение в специализированную организацию, которая произведет оценку.

3) Направить соседям уведомление о продаже своей доли, ведь по закону у собственников других жилых помещений в коммуналке есть первоочередное право выкупа.

4) При отказе соседей получить соответствующую бумагу и подготовить необходимые для проведения сделки документы, о которых говорится выше и без которых не обойтись при регистрации будущей сделки в Росреестре.

5) Найти покупателя за пределами своей коммуналки, обговорив с ним условия продажи и обязательно уведомив, что реализуется комната, а не вся квартира. Прописанную же в уведомлении стоимость жилья уже нельзя уменьшать.

6) Оформить с покупателем предварительный договор, указав там все обстоятельства и условия сделки, в том числе по возвращению задатка/аванса. До заключения ДКП обеим сторонам нужно тщательно изучить все собранные документы и прописать в соглашении:

место и дату сделки;
сведения об оформивших договор сторонах (имя, отчество, фамилию, адреса регистрации и паспортные данные);
характеристики и цену предмета договора;
условия ДКП, вроде порядка и сроков оплаты и передачи недвижимости.

Как получить согласие соседей

Иногда мне кажется, что легче слетать на Луну, нежели договориться от чём бы то ни было в коммунальной квартире, а уже тем более что-то получить от её соседей. Зачастую, собственники других комнат осознанно и преднамеренно затягивают процесс. Стоит отметить, что совсем не обязательно получить согласие других собственников коммунальной квартиры на продажу комнаты, необходимо лишь иметь доказательства, что вы предоставили им право приоритеного выкупа и заблаговременно их об этом уведомили. Чтобы выполнить требование предписаное законом, собственник должен проинформировать о продаже комнаты:

Собственников приватизированных комнат в общей коммунальной квартире
Муниципалитет в лице жилищного комитета, если кто-то из соседей проживает в своей комнате по договору социального найма, собственником является город
Органы опеки и попечительства ООП, в том случае, когда собственником комнаты в коммунальной квартире является лицо с ограниченными возможностями — инвалид или несовершеннолетний ребёнок

Оформить уведомление о намерении продать комнату в коммунальной квартире с обязательным указанием цены и условий, можно двумя способами:

В простой письменной форме составить извещение о продаже и отправить его соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением
Составить у нотариуса уведомление и отправить нотариально заверенное извещение

Пoдгoтoвьтe кoмнaтy к пpoдaжe

🔨 Cдeлaйтe peмoнт. Ecли кoмнaтa нaxoдитcя в плaчeвнoм cocтoянии, нe yдacтcя выpyчить зa нee мнoгo дeнeг. Дaжe кocмeтичecкий peмoнт мoжeт пoвлиять нa cтoимocть в лyчшyю cтopoнy. Цeнa выpacтeт eщe, ecли вы ocтaвитe в кoмнaтe xopoшyю мeбeль и бытoвyю тexникy.

📁 Дooфopмитe дoкyмeнты. Ecли кaкиx-тo дoкyмeнтoв нe xвaтaeт — нaпpимep, вы пoтepяли кaдacтpoвый пacпopт нa нeдвижимocть — дooфopмитe иx. Oни пoнaдoбятcя пpи cдeлкe. Oфopмлeниe дoкyмeнтoв в пpoцecce cдeлки зaтянeт ee.

💵 Oцeнитe cтoимocть. Пopядoк пpoдaжи кoмнaты в кoммyнaльнoй квapтиpe oбязывaeт cнaчaлa oпpeдeлить ycлoвия пpoдaжи, в тoм чиcлe cтoимocть. Oбpaтитecь к oцeнщикy или paccчитaйтe пpиeмлeмyю цeнy caмocтoятeльнo. Пpocмoтpитe oбъявлeния «пpoдaм кoмнaтy в кoммyнaльнoй квapтиpe», выявитe cpeднюю цeнy для кoмнaт, пoxoжиx нa вaшy. Учтитe инфpacтpyктypy paйoнa, тип peмoнтa, плoщaдь oбщиx пoмeщeний, xapaктepиcтики двopa и пoдъeздa. Нaзнaчьтe кoмфopтнyю для ceбя cтoимocть.

Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире в 2023 году

Продавцу перед совершением сделки по продаже своей доли в коммунальной квартире потребуется собрать следующие документы:

удостоверение личности;
правоустанавливающие документы, на основании которых зарегистрировано право собственности (договор приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.);
выписка из ЕГРН;
документы из БТИ: технический паспорт с экспликацией и поэтажным планом (в случаи покупки с ипотекой);
уведомление всех собственников других комнат в квартире о реализации своего преимущественного права на выкуп комнаты (если она продается третьему лицу);
документ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
справка о гражданах, зарегистрированных в комнате;
нотариальное согласие супруга на продажу комнаты, если она находится в совместной собственности;
согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников комнаты несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин;
нотариальная доверенность, если интересы собственника представляет доверенное лицо.

Договор на продажу комнаты в коммунальной квартире

В зависимости от того, выделена или нет доля в местах общего пользования, составляется договор купли-продажи. Продажа долей требует обязательной нотариальной формы, в ином случае достаточно оформить в простой письменной форме. Обязательными реквизитами договора являются:

дата и место совершения сделки;
сведения об обеих сторонах с указанием ФИО без сокращений, паспортных данных и адреса регистрации;
описание предмета договора – комнаты в коммунальной квартире с указанием характеристик, дающих возможность точно идентифицировать ее среди прочих подобных;
цена по договору – стоимость комнаты;
в случае, когда имеются лица с правом пользования или пожизненного проживания в жилье, это обязательно фиксируется в договоре.

Остальные условия, такие как порядок оплаты, порядок и сроки передачи комнаты, права и обязанности сторон, являются обеспечением баланса интересов сторон сделки. Дополнительно можно указать прочие моменты, фиксирующие устные договоренности.

Договор обязательно подписывается обеими сторонами сделки.

Капанкина Ю.И. подала исковое заявление к Покатиловой Л.В. о признании незаконным соглашения о продаже комнаты в коммуналке, возврате денежных средств, полученных по договору.

В ходе рассмотрения иска требования были изменены, истица уточнила заявление. Просила право владения ответчика за спорной комнатой прекратить.

Материалами дела подтвердилось подписание между сторонами дела соглашения о продаже спорной комнаты, расчеты произведены истцом до подписания договора, факт оплаты ответчиком не оспаривается.

При обращении в территориальный орган Росреестра за регистрацией договора стало известно о нарушении Покатиловой Л.В. требований об извещении иных собственников долей квартиры.

Несообщение продавцом соседям, имеющим право на первоочередную покупку, о намерении продать комнату послужило причиной отказа регистрирующего органа в регистрации сделки.

Договор купли-продажи комнаты нотариально удостоверен не был, содержал условие одновременной покупки квартиры с включением в него несовершеннолетнего. Данные обязательства ответчиком не выполнены. Факт получения денег ответчиком не оспорен.

В силу положений статьи 165 ГК РФ суд признал сделку действительной, в связи с чем нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Учитывая, что сделка купли-продажи спорного имущества между сторонами фактически состоялась и исполнена сторонами в полном объеме, суд удовлетворил исковые требования о государственной регистрации перехода права собственности.

Продажа комнаты в коммунальной квартире: процедура, документы, уведомление соседям и собственникам образец договора купли-продажи отдельной комнаты

На цену недвижимости влияет рыночная ситуация – стоимость аналогичных объектов на рынке. И хотя найти выставленную на продажу квартиру со схожими параметрами не так уж сложно, оценить конкретную долю в определенном помещении довольно трудно, поскольку каждая ситуация уникальна.

Оценка комнаты в квартире — вид оценочной процедуры части жилья. Данный вид оценки имеет достаточно серьезные отличия от оценки жилого помещения полностью, так как комната не представляет собой законченное жилье, удобное и комфортное для проживания, и на ее стоимость влияет большое количество факторов.

Специалисты осуществляют услуги недвижимости любого типа, в том числе и комнат или долей в квартирах. Оценка производится в максимально короткий срок, с привлечением профессиональных экспертов и предоставлением всех необходимых документов, имеющих юридическую значимость в любых инстанциях.

Предложить купить комнату в первую очередь необходимо соседям. Именно эти лица в соответствии с действующим законодательством имеют на это преимущественное право покупки. Если их несколько – они имеют равные права между собой в вопросе приобретения жилья.

Как упоминалось выше, долю в квартире можно выделить в натуре в виде отдельной комнаты. Но чаще всего жилье находится в совместной собственности нескольких людей: супругов, наследников одной очереди по закону и так далее. В первом случае стоимость имущества будет выше, поскольку его можно увидеть и оценить собственными глазами.

Какие документы понадобятся?

Для этой процедуры придется собраться достаточно обширный список документов. В общих чертах он выглядит следующим образом:

справка о выписке жильцов;
уведомление о продаже с указанной стоимостью;
выписка из БТИ с экспликацией;
документы, подтверждающие право на комнату;
кадастровый план продаваемого помещения;
если есть другие собственники, нужно иметь их официальное разрешение, заверенное нотариусом;
согласие органов опеки (если один из собственников – ребенок).

Условия продажи комнаты

Отчуждение комнаты в коммунальной квартире представляет собой сложную юридическую процедуру, потому что имеются определенные условия для заключения сделки купли-продажи.

Основные условия продажи комнаты:

Продавец должен являться собственником комнаты, которая ранее была приватизирована. Нельзя продавать ту недвижимость, которая предоставлена гражданам по договору социального найма или арендована у других муниципальных фондов.
При продаже учитывается количество соседей, которые проживают в данной коммунальной квартире. Каждый владелец соседней комнаты обладает преимущественным правом на приобретение отчуждаемого жилья.
Невозможно совершить типовую сделку купли-продажи, если у собственника отсутствуют правоустанавливающие документы.
Так как продается только доля (часть) в коммунальной квартире, то остаются зоны, предназначенные для общего пользования, которые нельзя продать, арендовать или приватизировать.
Комнату не может продавать гражданин, проживающий по прописке или по договору аренды. Сделка будет признана действительной, если ее заключает собственник. Если данной жилплощадью владеют несколько лиц, то важно получить разрешение от каждого собственника на отчуждение комнаты.
По статистике, более 70% сделок купли-продажи на рынке недвижимости совершаются под видом дарения. Закон гласит, что нельзя создавать притворную сделку, чтобы избежать уплаты налогов. При выявлении факта притворной сделки, договор купли-продажи комнаты аннулируется.

Что такое «преимущественное право покупки» в коммуналке?

Прежде, чем выставить на продажу свою комнату, собственник обязан предупредить о планируемой продаже своих соседей по квартире. Закон определяет, что в течение месяца соседи имеют права принять решение о выкупе вашей комнаты, либо об отказе в преимущественном праве покупки. О своем отказе соседи могут сообщить в письменном виде, причем отсутствие их ответа в течении календарного месяца со дня оповещения о вашем желании продать свою комнату приравнивается к отказу выкупа. Таким образом, если вам на руки дан письменный отказ от соседей или они просто молчат, никак не реагируя на ваше желание продать жильё, то через месяц вы можете приступать к поиску покупателя на свою комнату в коммуналке.

Преимущественное право покупки означает, что первыми приобрести вашу комнату имеют права лица, проживающие с вами бок о бок, то есть соседи по коммунальной квартире. Вы обязаны уведомить соседей о своем решение продать свою комнату.

Как и кому сообщать о предстоящей продаже комнаты?

Сообщить соседям по коммуналке о своих намерениях продажи комнаты вы должны в письменной форме, с уведомлением о получении. Но в жизни случается всякое, прекрасно, когда между соседями теплые, дружеские отношения, но бывает и наоборот: соседи могут всячески препятствовать продаже, либо из вредности, либо в расчете занизить цену и выкупить вашу комнату по дешевке. Мало того, бывают случаи, когда соседи фактически не проживают в принадлежащих им комнатах, а только номинально числятся в квартире (купили ради инвестиций, переехали в другой город, сдают свою жилплощадь). Как быть в подобных ситуациях?

Во-первых, уясните, что предлагать приобрести вашу комнату вы должны только собственникам! Тем соседям, кто проживает по договору найма или аренды, преимущественное право покупки вашей комнаты закон не предоставляет.

Прежде, чем продавать комнату в коммуналке посторонним, её нужно предложить соседям по квартире.
Если владельцы соседних комнат не захотят выкупить жильё, они могут подписать нотариальный отказ.
Соседям, которые не хотят подписывать отказ, достаточно отправить извещение о продаже и подождать 30 дней после его получения.
Извещение можно отправить заказным письмом или через нотариуса.
Цена продажи и сумма в извещении должны совпадать.
Если место проживания владельца соседней комнаты неизвестно, извещение нужно отправить по месту регистрации и другим известным адресам.

Документы, которые нужно подготовить

удостоверение личности продавца;
если покупатель – постороннее лицо, не из числа соседей, понадобится текст извещения, адресованного соседям. Его можно составить самостоятельно или обратиться к юристу;
документ, подтверждающий право собственности на квадратные метры (договор покупки, обмена, дарственная, свидетельство о наследстве);
справка из управляющей компании об отсутствии долгов;
справка из паспортного стола о том, что в комнате никто не прописан;
справка из БТИ и кадастровой палаты;
при необходимости – отказы от покупки, подписанные другими собственниками или уведомления о вручении им заказных писем, а так же разрешение от опеки и муниципалитета, если таковым тоже был отправлен запрос;
акт приёма-передачи недвижимости.

Можно ли продать долю в коммуналке?

Если собственником коммунальной квартиры является муниципалитет или государство, продать долю в ней не получится, пока не будет оформлена приватизация. Любые варианты продажи, пока не оформлена частная собственность, становятся недоступны.

Если нужно срочно продать долю в коммунальной квартире, и комната не приватизирована, существует только 2 способа оформления:

Через обмен, с согласованием мены в администрации города и переподписанием договора соцнайма. Вариант продажи наиболее быстрый, если уже есть желающий переехать в коммуналку из равноценного муниципального жилья. Проблема в том, что выбор муниципального жилья для обмена весьма ограничен, а комната по-прежнему останется в собственности муниципалитета.
Через приватизацию, с регистрацией имущества в Росреестр и последующим взысканием налога с продаж. Наиболее длительный способ покупки, поскольку предстоит вначале приватизировать свою долю, и только после получения новой выписки ЕГРН можно оформить договор купли-продажи.