Сделки с коммунальными квартирами

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с коммунальными квартирами». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Основная проблема — низкая ликвидность комнаты. Покупка через ипотеку означает, что жильё будет числится в залоге у банка, пока собственник не выплатит долг. Так банк дополнительно страхует себя — если перестанут поступать платежи, он выставит жильё на торги и вернёт причитающуюся сумму. Чем ликвидней жильё, тем меньше рисков. Вторичное жильё в этом отношении «опаснее», особенно — комнаты в коммуналках: у банка в случае форс-мажора могут возникнуть сложности с реализацией.

Что такое коммуналка и история ее появления

Под коммунальными квартирами понимается недвижимость, жилыми комнатами в которой владеют разные собственники. К местам же общего пользования причисляют прихожую, коридоры, кухню и санузлы, которыми владельцы вынуждены пользоваться сообща.

Сами по себе коммунальные квартиры являются пережитком советского быта и восходят к 1918-му, когда новая на тот момент власть отменила на жилье частную собственность, начав «уплотнение» и заселение к прежним собственникам квартир новых соседей. Последние обычно были представителями рабочего класса, которым где-то нужно было жить. В качестве же нормы для этих целей правительство определило 9 кв. м на человека, вынудив остававшиеся, «лишние», метры отдавать нуждающимся.

В постсоветской России коммуналки пребывают в полулегальном положении, а современные власти то и дело пытаются избавиться от этого вида жилья, называя его наследием прошлого. В этих целях начиная с 1990-х россиянам сообщали о принятии программ расселения коммуналок, которые даже к 2020-м победить окончательно так и не удалось. Однако если прежде коммуналки принадлежали государству, с 1991-го их можно приватизировать, бесплатно оформив в собственность.

Нужен ли нотариус в сделке с коммуналкой?

При владении долей в коммуналке и наличии присвоенного для комнаты кадастрового номера гражданин вправе не обращаться к нотариусу. Принять решение о нотариальном заверении стороны могут по обоюдному согласию, чтобы проверить сделку и удостоверить ДКП на приобретение недвижимости.

Также с помощью подтверждающего документа нотариус сможет доказать, что отправленное соседу уведомление осталось безуспешным и оформить при необходимости отказ других жильцов коммуналки от выкупа продаваемой комнаты, дабы продавец не дожидался отведенного законом 30-дневного срока.

Одновременно продавцу стоит помнить, что реализуемая доля жилья попадает под случай, когда из-за наличия мест общего пользования присутствие нотариуса в принципе необходимо. Чтобы избежать нотариального удостоверения, в соглашении следует указывать лишь данные непосредственно о продаваемой комнате, ведь право пользования общими зонами в коммунальной квартире перейдет новому собственнику автоматически.

Что касается покупателя, если тот собрался приобретать жилье в ипотеку, нужно заранее уточнить требования банков. Последние нередко стремятся получить именно оформленный нотариально отказ соседей от покупки вновь приобретаемого жилья.

Также необходимо помнить, что нотариально заверенный договор предусматривает госпошлину в сумме 0,5% от размера договора, но не менее 300 рублей и не свыше 20 тыс. рублей. Пошлина уплачивается один раз, вне зависимости от количества участвующих в сделке лиц, а сумма договора делится между ними в равных долях.

Как оформить отказ соседей от преимущественного права покупки?

Всем соседям необходимо направить уведомление о продаже комнаты с указанием цены и адреса объекта. Уведомление может быть направлено по почте заказным письмом или телеграммой с уведомлением о вручении или нотариусом. Также можно вручить такое уведомление лично, но при этом стоит сохранить подписанный экземпляр.

Если другие собственники хотят выкупить комнату, то происходит оформление договора купли-продажи в обычном порядке. Если же они готовы отказаться от преимущественного права, им необходимо обратиться к нотариусу с полученным извещением и паспортом и оформить такой отказ. Иначе потребуется их личное присутствие при регистрации перехода прав собственности на комнату.

Если сосед не отвечает на извещение, нужно подождать 30 дней. Тогда порядок будет соблюден, и комнату можно будет продавать стороннему покупателю.

Убедитесь в отказе других собственников

Если вы хотите продать комнату в коммунальной квартире без егрн от соседей в 2024 году, вам необходимо убедиться в отказе других собственников от приобретения вашей комнаты. В этом случае вы сможете продать комнату без их вмешательства и получить все необходимые документы и средства для успешной сделки.

Для того чтобы убедить других собственников отказаться от вашей комнаты, вы можете использовать следующие методы:

Установите привлекательную цену. Подумайте о разумной цене для вашей комнаты, которая будет интересна покупателям. Если вы предложите хорошую цену, другие собственники могут обратить внимание на ваше предложение.
Предложите привлекательные условия. Дополнительно к цене, вы можете предложить привлекательные условия для покупателей, такие как гибкий график платежей или возможность обмена на другую недвижимость.
Организуйте показ комнаты. Покажите другим собственникам вашу комнату, чтобы они имели представление о ее состоянии и возможностях. Это поможет им сделать обоснованный выбор и, возможно, отказаться от покупки.

Важно помнить, что каждый собственник имеет право принимать решения относительно своей недвижимости. Поэтому ваша задача — убедить их в том, что ваша комната не является для них наиболее выгодным вариантом. Общайтесь с другими собственниками, анализируйте их мотивы и находите пути убедить их в отказе.

Предварительное уведомление соседей по коммунальной квартире

Предварительное уведомление — это письменное обращение, в котором собственник извещает сособственников по коммуналке о намерении продать свою комнату кому-либо и сообщает существенные условия будущей сделки, в том числе ее цену.

Документ составляется в свободной форме и рассылается совладельцам.

Самыми надежными способами рассылки считаются:

● отправка телеграммы через «Почту России»;

● отправка через нотариуса, который самостоятельно рассылает письма, а отправителю выдается свидетельство о передаче документов.

У получивших письмо собственников есть месяц со дня извещения, чтобы согласиться купить продаваемое имущество. Если в течение этого времени никто из соседей не заявил о своем желании стать покупателем, можно продавать недвижимость кому угодно.

Заключить соглашение купли-продажи комнаты до истечения этого месяца можно, только если все хозяева, получив письма, направили официальный письменный отказ от покупки.

Продажа комнаты в коммуналке — право первой ночи

По закону, соседи по коммуналке имеют право приоритетного выкупа вашей комнат, иными словами, первым делом кому вы должны, нет обязаны, предложить купить вашу комнату — это ваши соседи по коммунальной квартире.

Пункт 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ » Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире» не двусмысленно нам об этом говорит: При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях установленных ГК РФ. Статья 250 Гражданского кодекса РФ это тот нормативно-правовой акт, который регулирует гражданско-правовые отношения, в части преимущественного права покупки жилья как части общей собственности. Закон недвусмысленно говорит, нам о том, что именно соседи по коммунальной квартире имеют преиимущественное право покупки выставляемой на торги комнаты. Особо стоит отметить, что уступка преимущественного права покупки комнаты в соответствии всё с той же ст. 250 ГК РФ не допускается — переуступить данное право третьему лицу не получится…

Как получить согласие соседей

Иногда мне кажется, что легче слетать на Луну, нежели договориться от чём бы то ни было в коммунальной квартире, а уже тем более что-то получить от её соседей. Зачастую, собственники других комнат осознанно и преднамеренно затягивают процесс. Стоит отметить, что совсем не обязательно получить согласие других собственников коммунальной квартиры на продажу комнаты, необходимо лишь иметь доказательства, что вы предоставили им право приоритеного выкупа и заблаговременно их об этом уведомили. Чтобы выполнить требование предписаное законом, собственник должен проинформировать о продаже комнаты:

Собственников приватизированных комнат в общей коммунальной квартире
Муниципалитет в лице жилищного комитета, если кто-то из соседей проживает в своей комнате по договору социального найма, собственником является город
Органы опеки и попечительства ООП, в том случае, когда собственником комнаты в коммунальной квартире является лицо с ограниченными возможностями — инвалид или несовершеннолетний ребёнок

Оформить уведомление о намерении продать комнату в коммунальной квартире с обязательным указанием цены и условий, можно двумя способами:

В простой письменной форме составить извещение о продаже и отправить его соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением
Составить у нотариуса уведомление и отправить нотариально заверенное извещение

Этапы проведения продажи комнаты в коммунальной квартире

Порядок действий продавца комнаты в коммуналке сводится к следующей схеме:

Найти покупателя и обговорить с ним условия сделки. Обязательно сообщить, что это лишь комната в коммунальной квартире, т.е. проживание будет с соседями.
Установить цену на комнату самостоятельно или на основании оценки, произведенной специализированной организацией.
Направить владельцам других комнат в квартире уведомление о том, что им предоставлено первоочередное право выкупа жилого помещения. Указать в уведомлении стоимость комнаты. Если купить помещение изъявляют желание несколько соседей, то Вы вправе продать его за лучшую цену из предложенных. Тут возникает принцип аукциона.

В случае, когда комната продается одному из соседей, представлять доказательства об уведомлении соседей в орган Росреестра не требуется.

Получить от соседей письменный отказ от приобретения комнаты или дождаться истечение 30-дневного срока, который отводится на принятие решения. Если срок прошел и никто из соседей не выявил желание купить комнату, продавец вправе продать ее любому стороннему покупателю, но по цене не ниже указанной в уведомлении.

В случае продажи комнаты третьему лицу в Росреестр потребуется представить письменные доказательства о том, что все соседи были оповещены. При неудачной попытке вручения нужно приложить квитанции о направлении корреспонденции.
Заключается предварительный договор, где прописываются все обстоятельства. Обязательно следует указать на условия возврата задатка. В случае отказа от продажи продавец должен вернуть его в двойном размере.
Собрать все необходимые для сделки документы и оформить договор купли-продажи.
Подписать акт приема-передачи помещения, произвести полный расчет.
Зарегистрировать переход права собственности на комнату к новому владельцу в МФЦ.

Заключаем сделку купли—продажи

Если на всех предыдущих этапах вы успешно действовали самостоятельно, то теперь лучше привлечь риэлтора. Когда все документы собраны и проверены, согласия соседей получены, можно внести аванс или задаток за комнату. На этом этапе важно зафиксировать, в какие сроки продавец должен предоставить необходимые документы, и кто оплачивает расходы по регистрации.

Деньги безопаснее всего передать через банковскую ячейку. В этом случае договор купли-продажи будет подписан в присутствии банковского работника, а документы отправятся на регистрацию в Росреестр. Покупатель оставит оговоренную сумму в сейфе кредитной организации, а продавец сможет забрать её после того, как право собственности перейдёт к новому владельцу комнаты.

На заключительном этапе сделки не забудьте подписать акт приёма-передачи комнаты и получить от продавца оплаченные квитанции за коммунальные услуги.

Действие 7

Как купить комнату в ипотеку?

Если на руках есть только минимальная сумма, а жить негде, можно оформить ипотеку. Для многих людей этот вариант оказывается наиболее приемлемым — по цене хорошая комната сравнима с квартирой в строящемся доме, зато въехать в неё можно будет сразу.

В целом, банки кредитуют комнаты в коммуналке менее охотно, чем квартиры. Но получить ипотеку для покупки жилья в коммунальной квартире всё же реально — такие программы есть в крупнейших государственных банках. Условия кредита будут зависеть от суммы первоначального взноса, стоимости объекта, вашего ежемесячного дохода и непрерывного стажа. Преимуществом будет зарплатная карта в данном кредитном учреждении — это гарантированно снизит вашу процентную ставку.

Имейте в виду: оформление ипотеки может потребовать дополнительных расходов. В первую очередь — обязательного страхования предмета залога (комнаты) от возможных повреждений.

Как правило, банк одобряет кредит и даёт клиенту время (3 — 4 месяца) на поиск комнаты. Среди особых требований к объекту — отсутствие незаконных перепланировок, строгое соответствие комнаты паспорту квартиры. Так же вас могут попросить предоставить данные об истории дома (даты постройки и капитального ремонта, планы городских властей по расселению или сносу здания)

Кроме того, можно подать заявку на ипотеку и под конкретный вариант недвижимости. Но стоит учесть, что сделки с ипотекой не очень жалуют продавцы комнат — ведь рассмотрение заявки может затянуться. Лучше заранее заручиться поддержкой банка и затем выбирать подходящее жильё.

Правила честной продажи

1. По праву собственника

Чтобы продать комнату, необходимо, чтобы она принадлежала вам на праве собственности (приобрели комнату путем приватизации или по наследству, по договору купли-продажи или дарения). Право собственности на комнату подтверждается свидетельством о праве собственности и документом-основанием приобретения права собственности на комнату (договор купли-продажи или дарения, либо свидетельство о праве на наследство соответственно).

2. По праву соседа

Закон предусматривает право преимущественной покупки, которое имеют собственники других комнат в коммунальной квартире (ваши соседи – в случае, если их комнаты находятся в собственности, или государство в лице муниципального органа, если ваши соседи занимают комнаты по договору социального найма). Вы, как обладатель доли в праве общей собственности, прежде, чем продать свою комнату человеку «с улицы», обязаны сначала предложить приобрести ее собственникам других комнат в данной квартире. Они в соответствии с п. 6 ст. 42 ЖК РФ и ст. 250 Гражданского кодекса РФ имеют преимущественное право покупки вашей комнаты по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Для этого нужно оформить свое предложение о продаже в письменной форме. Продавец пишет письмо, где указывает все существенные условия будущей сделки: цена продажи, условия оплаты и т. д. Для того, чтобы продавца не обвинили в невыполнении условия об извещении других сособственников, лучше всего отправить письмо по почте по последнему известному месту жительства сособственника (заказное письмо с уведомлением о вручении).

Если остальные собственники откажутся от покупки (дадут письменный отказ) или не приобретут продаваемую комнату в течение 1 месяца, то продавец вправе продать ее любому третьему лицу.

Свой отказ от покупки соседи могут заверить у нотариуса или же непосредственно при регистрации сделки и права собственности, то есть в «регистрационной палате». При этом совсем необязательно выжидать месячный срок. Отказ от покупки может быть выдан и раньше.

Ваши соседи не хотят писать отказ от покупки? Дождитесь истечения 1 месяца с момента их извещения, после чего имеете полное право продать комнату любому лицу. Главное, чтобы в случае судебного разбирательства вы смогли доказать, что в надлежащей форме известили их о продаже.

Если собственником комнаты является несовершеннолетний, то отказ от преимущественного права покупки должен быть дан только с предварительного согласия органа опеки и попечительства.

Также помните: в случае, когда продавец решил продать комнату одному из собственников коммунальной квартиры, соблюдать правило о преимущественной покупке, то есть извещать других сособственников, не нужно.

Если собственник не уведомил других сособственников о продаже, то с регистрацию сделки могут приостановить.

В соответствии со ст. 24 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю.

Такими могут быть документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Если у вас не будет документа, подтверждающего отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, то регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если такой срок не истек на день подачи заявления о государственной регистрации.

3. По праву опоздавшего

Даже если сделка прошла регистрацию без извещения остальных участников-сособственников, любой из них вправе в течение трех месяцев после продажи требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Что же делать тем, кто опоздал подать соответствующий иск в отведенные законом три месяца?

Одни считают, что срок 3 месяца является пресекательным. В судебной практике под пресекательным понимается срок существования самого права. Истечением этого срока прекращается действие права независимо от того, заявила ли сторона о применении данного срока. Восстановлению он не подлежит.

Однако есть и другая позиция. Она стала превалирующей с принятием постановления пленума Верховного суда РФ № 10, пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В п. 14 данного постановления суд разъясняет, что исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ (восстановление срока исковой давности) этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Однако следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Потребуются:

1. Правоустанавливающие документы на комнату (свидетельство о праве собственности и документ-основание, по которому было приобретено право собственнности (договор дарения, передачи, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т.п.);

2. Документы БТИ (экспликация, кадастровый план);

3. Расширенная выписка из домовой книги (действует 1 месяц);

4. Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам (если комната получена в собственность по договору дарения, свидетельству о праве на наследство);

5. Присутствие с паспортом или нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) (если таковые имеются) на отчуждение или приобретение недвижимого имущества (обязательно свидетельство о заключении брака);

6. Если в сделке участвуют несовершеннолетние (являются собственниками), то нужна справка из органов опеки и попечительства о согласии на отчуждение или приобретение жилого помещения (обязательно свидетельство о рождении);

7. Присутствие с паспортом или нотариально удостоверенное заявление об отказе от преимущественного права покупки отчуждаемого недвижимого имущества остальных собственников (соседей);

8. Заявление (бланк выдается в Управлении Федеральной Регистрационной службы);

9. Квитанция об оплате госпошлины (с каждой стороны сделки);

10. Присутствие сторон сделки с паспортами либо их уполномоченных представителей по нотариально удостоверенной доверенности (нужны будут копии паспортов сторон договора);

Указанный выше пакет документов подается в УФРС.

Кто продает, и кто покупает «коммуналки»

Среди желающих продать коммунальную квартиру можно выделить две категории собственников:
• Собственников, которые изначально получали не целую квартиру, а только отдельную комнату в большой квартире (минимум двухкомнатной) и в процессе приватизации получали свидетельство о праве собственности именно на отдельную комнату, а не на всю квартиру;
• Собственники, которые получили комнату в квартире в наследство или приобрели её до изменения жилищного законодательства (ст. 82 ЖК РФ), запретившего разделение лицевых счетов в 2005 году, то есть с того периода, когда был прекращен перевод единых квартир в разряд коммунального жилья.

Среди покупателей так же выделяется несколько категорий, которым интересна не квартира целиком, а именно комната.
К ним относятся:
• Бывшие супруги, после развода и раздела (продажи) совместной собственности не имеющие средств на покупку отдельной квартиры;
• Держатели сертификатов материнского капитала, желающие инвестировать полученные средства в недвижимость;
• Студенты, для которых индивидуальное жилье необходимо только на период обучения в ВУЗе;
• Люди, часто бывающие в городе по служебной необходимости (в командировках) и не желающие пользоваться гостиницами или съёмным жильем.

Пошаговая инструкция продажи комнаты в коммунальной квартире

Перед продажей необходимо руководствоваться статьей 42 пункт 6 Жилищного кодекса, где прописано, что

При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Алгоритм можно разделить на следующие этапы:

Определение условий продажи, уточнение и установление стоимости комнаты.
Оповещение соседей, как первоочередных потенциальных покупателей. Для этого составляется извещение, где прописываются условия продажи и цена.
Уточнить перечень документов, необходимых для проведения сделки, и собрать их.
При наличии нескольких владельцев комнаты потребуется нотариально заверенные разрешения от каждого.
Из комнаты выписать всех зарегистрированных, одновременно получить выписку в управляющей компании или паспортном столе о том, что зарегистрированных на жилплощади нет.
Составить договор сделки и подписать его сторонами соглашения.

Этапы отчуждения комнаты

Отчуждение комнаты в коммунальном жилище делится на несколько этапов:

Анализ соответствующего сегмента рынка недвижимости, определение приемлемой стоимости объекта.
Выполнение требований статьи 250 Гражданского кодекса РФ.
Поиск покупателя своими силами либо с привлечением риелторских компаний.
Подготовка необходимых для отчуждения бумаг, разработка проекта договора купли-продажи.
Скрепление подписями договора купли-продажи, вручение денег покупателем продавцу.
Предъявление документов на регистрацию в органы Росреестра, оплата покупателем государственной пошлины за совершение регистрационных действий.
Получение покупателем зарегистрированных документов.

Реализовать комнату в коммунальном жилище гораздо сложнее, чем любое другое жилье. Самый ответственный момент – не игнорировать право преимущественной покупки, принадлежащее соседям. Немаловажно назначить реальную цену. Добиться реализации комнаты по высокой рыночной цене можно при единовременном отчуждении и соседних комнат, чтобы передать целую квартиру одному покупателю.