Договор на аренду квартиры в 2024 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор на аренду квартиры в 2024 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.

Стороны договора найма и его суть

В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).

Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.

Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.

То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои) квартирант может только с согласия собственника.

Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.

Бланк договора аренды квартиры

Типовой бланк договора аренды можно скачать в интернете. Но зачастую представленные образцы не включают важные пункты. Давайте подытожим те, которые обязательно должны присутствовать:

паспортные данные наймодателя и нанимателя;
документы о праве собственности;
точный адрес и метраж квартиры;
ФИО всех, кто будет проживать в квартире, а также наличие домашних животных;
срок аренды (обычно договор заключают на 11 месяцев, а потом, при необходимости, продлевают. По закону, договор сроком менее чем на 1 год не подлежит регистрации в Росреестре. Именно по этой причине большинство предпочитает заключать их именно на такой срок. Юридически этот документ имеет такую же силу, как и официально зарегистрированный);
права и обязанности сторон (которые мы подробно рассмотрели выше);
арендная плата и размер страхового депозита;
каким образом производится расчёт (по каким числам, наличными или переводом на банковскую карту);
условия повышения арендной платы (обычно в договоре прописывают чёткие условия повышения арендной платы: например, не чаще раза в год или же конкретную схему процентного соотношения от уровня инфляции. Последнее – достаточно сложно и легко оспаривается в судах, поэтому практикуется крайне редко);
оплата коммунальных услуг (обычно квартиранты оплачивают электроэнергию, счётчики за воду; телефонные счета, интернет, кабельное телевидение, услуги консьержа и газ – при их наличии. Остальное оплачивается собственником);
условия досрочного прекращения договора (договор расторгается, если одна из сторон не соблюдает или же нарушает условия. Очень важно подробно прописать эти условия, чтобы наниматель не оказался на улице из-за прихоти собственника, а собственник не лишился арендной платы из-за нарушенных квартирантом обязательств. Об одностороннем расторжении договора необходимо предупреждать не позже чем за месяц. Если стороны не приходят к соглашению, вопрос решается через суд);
штрафные санкции (пени при задержке оплаты арендатором);
количество визитов собственника;
опись имущества (перечень мебели и бытовой техники, их состояние).

В России достаточно редко происходят разбирательства между собственниками и арендаторами в суде. Чаще всего подобные вопросы решаются посредством переговоров, к сожалению, не всегда удачных для одной из сторон. Поэтому подробный и тщательно составленный договор найма позволит сэкономить силы обеих сторон.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

Заказчик имеет право:
1. Получать полную и достоверную информацию о ходе оказания юридических услуг.
2. Отказаться от услуг Исполнителя по подготовке документа, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня после оплаты услуг и при условии уплаты вознаграждения за фактически оказанные услуги. Если на момент получения от Заказчика заявления об отказе от услуг Исполнитель подготовил документ (Результат оказания услуг), Заказчик не вправе отказаться от услуг.
3. Отказаться от услуг Исполнителя по проведению устной консультации, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня до даты консультации.
Заказчик обязан:
1. Принять условия настоящей публичной оферты и строго выполнять все требования, изложенные в настоящей Оферте.
2. Оплатить стоимость юридических услуг в сроки, установленные в настоящей Оферте.
3. Предоставить Исполнителю полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также необходимые копии документов при заполнении Онлайн-заказа юридических услуг, а также по запросу Исполнителя.
4. Без промедления принять от Исполнителя оказанные услуги в соответствии с настоящей Офертой.
Исполнитель имеет право:
1. Запрашивать у Заказчика дополнительные сведения и документы, необходимые для оказания юридических услуг.
2. Не преступать к оказанию юридических услуг в случаях:
  - неоплаты Заказчиком стоимости юридических услуг Исполнителю в полном объеме в соответствии с пп. 5.2 — 5.4 настоящей Оферты;
  - если Заказчик не представил или не в полном объёме представил сведения и документы, необходимые для оказания услуг.
3. Приостанавливать срок оказания Юридических услуг соразмерно времени, в течение которого Заказчиком будут представлены дополнительные сведения и документы в соответствии с п. 6.2.3. настоящей Оферты. При этом срок оказания юридических услуг продлевается на время предоставления Заказчиком дополнительной, необходимой Исполнителю информации (документов, сведений).
4. В любой момент изменять Прайс-лист и условия настоящей Оферты в одностороннем порядке без предварительного согласования с Заказчиком, обеспечивая при этом публикацию измененных условий на официальном Веб-сайте Исполнителя.
5. При невозможности оказания услуг расторгнуть в одностороннем порядке в любой момент настоящий Договор, уведомив об этом Заказчика по электронной почте. Договор считается расторгнутым с момента направления Исполнителем уведомления о расторжении. В данном случае Исполнитель возвращает Заказчику полученные в счет оплаты услуг денежные средства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предоставления Заказчиком полных банковских реквизитов. Заказчик не вправе требовать в данном случае компенсации убытков.
Исполнитель обязан:
1. Приступить к оказанию услуг после выполнения Заказчиком своих обязательств в соответствии с п. 4.4. настоящей Оферты;
2. Предоставить Заказчику Результат оказания услуг в установленный срок.
3. Оказать юридические услуги надлежащего качества, соответствующие требованиям законодательства РФ, как лично, так и с привлечением третьих лиц.
4. В случае возникновения непредвиденных задержек при оказании юридических услуг, в том числе по обстоятельствам от него не зависящих, информировать Заказчика любым доступным путем о причинах возникновения задержек не позднее 3 (трёх) дней с момента их возникновения, а также высказывать свои предложения Заказчику по их возможному устранению и срокам оказания юридических услуг.
5. Не распространять полученную от Заказчика информацию, затрагивающую интересы Заказчика, в ходе исполнения своих обязательств в соответствии с настоящей офертой, согласно действующему законодательству.
Исполнитель не несет обязательств по наличию и качеству доступа Заказчика в сеть «Интернет», наличию и качеству соответствующего оборудования и необходимого программного обеспечения для доступа в сеть «Интернет». Исполнитель не несет ответственность за любые сбои или иные проблемы компьютерных систем, серверов или провайдеров, компьютерного или телефонного оборудования, программного обеспечения, сбоев электронной почты или скриптов (программ) по каким-либо причинам, которые могут привести к задержкам при оказании Услуг Заказчику.

При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.

Как сдать свою квартиру

Если вы собираетесь сдавать жилплощадь, необходимо узнать ее рыночную стоимость. Если вы укажете более высокую стоимость, то квартиросъемщика вы можете не найти, а если очень низкую то получите меньше денег. Здесь можно пойти двумя путями:

Первый вариант это обзванивать риэлторские компании с вопросом сколько стоит снять недвижимость в вашем населенном пункте в конкретном районе. Скорее всего риэлторы сразу же предложат воспользоваться их услугами и найти вам клиента. Это хороший вариант, так как расходы на риэлторов будут на хозяине.
Второй вариант это самостоятельно прошерстить все сайты объявлений с недвижимостью (Конечно же подойдет Авито) и самому постараться определить среднюю стоимость сдачи в своем районе. При желании можно разместить объявление и ждать звонка.

Нюансы составления договора найма

При составлении договора аренды квартиры между физическими лицами существует несколько нюансов, о которых следует помнить. Ниже приведены основные моменты, которые важно учесть при заполнении договора аренды.

Типовой образец договора

Год от года требования и нормы законодательства могут изменяться, поэтому важно использовать актуальный образец договора. В Интернете можно найти много разных образцов договоров аренды квартиры, однако рекомендуется выбирать проверенные и надежные источники.

Срок договора

В договоре аренды необходимо точно указать срок действия договора. Он может быть как длительным, так и краткосрочным. Длительный срок может быть полезен, если вы планируете сдавать квартиру на долгий период, а краткосрочный срок может быть предпочтительным, если вы планируете сменить арендаторов каждые несколько месяцев.

Простой и понятный язык

Договор аренды должен быть написан простым и понятным языком, чтобы обе стороны могли без труда понять свои права и обязанности. Важно избегать сложных юридических терминов и использовать понятные формулировки.

Указание всех необходимых данных

В договоре аренды необходимо указать все необходимые данные, включая адрес квартиры, данные арендатора и арендодателя, размер арендной платы, порядок ее оплаты, условия пользования квартирой и т.д. Отсутствие одной важной детали может повлечь за собой проблемы в будущем.

Составление договора аренды квартиры между физическими лицами (найма) – это ответственный процесс, требующий внимательного подхода и знания всей необходимой информации. При составлении договора следует ориентироваться на самый актуальный образец, учесть срок и тип договора, использовать понятный и простой язык и указать все необходимые данные. Это поможет избежать непредвиденных ситуаций и обеспечить взаимопонимание между арендатором и арендодателем.

Доверенность при сдаче квартиры в аренду

Доверенность для сдачи квартиры может быть 2-х видов. Генеральная доверенность даёт право распоряжения (за исключением дарения) любым объектом имущества — т. е.

всем имуществом. Это не только квартиры, а и деньги, авто, участки земли, которые могут сдаваться, продаваться, покупаться, приниматься в наследство по доверенности с представлением доверителя в разных инстанциях. Такая доверенность позволяет практически всё.

Не позволяет она лишь дарить имущество от лица доверителя. Также нельзя по ней прописаться в квартире, которая была куплена в браке, однако на имя супруга. Другой вариант — это доверенность, которая позволяет по собственному усмотрению, на собственных условиях оформить договор аренды и представить интересы владельца в любой инстанции, получая деньги за него.

Такой вид доверенности не позволяет заключать любые сделки, связанные с квартирой, за исключением её сдачи квартирантам. Чтобы сдать жильё в аренду, данная доверенность будет оптимальной. Также у доверенного лица в этом случае отсутствует право передачи третьему лицу права распоряжаться собственностью.

Доверенность может быть оформлена на срок 1 либо 3 года. Досрочное расторжение её возможно на основании инициативы доверителя (владельца). Это делается у нотариуса.

Насчёт того, кто будет платить налог, если квартира сдаётся по доверенности — тут могут быть 2 варианта. Либо считается, что владелец получает доход и в этом случае уплата налога лежит на нём. Либо считается, что доход получает доверенное лицо, которое и уплачивает налог.

Кто будет вписан в форму, которая заполняется для налогового органа — следует решать по собственному усмотрению. Только следует убедиться, что доверенность содержит указание на право доверенного лица на получение денег за аренду. Вряд ли известны на практике случаи возникновения каких-то проблем, связанных с тем, кто считался лицом, платящим налог — владелец либо доверенное лицо.

В обязательном порядке прописывается дата, начиная с которой вступает в силу данный договор и квартира передается съемщику. Именно в этот день он имеет полное право заезжать для проживания в арендуемую жилплощадь.

Собственник передает ему ключи и иные средства для беспрепятственного проникновения в помещение. Тут же оговаривается сколько раз в месяц он имеет право приходить с проверкой и необходимость заблаговременного оповещения жильцов о визите с проверкой.

Если наймодатель является не единственным собственником жилой недвижимости, в договор следует внести пункт о снятии претензий к арендатору от остальных владельцев части жилплощади.

Гарантом прозрачности будет служить упоминание о том, что квартира не находится под арестом, залогом или иным обременением. Эта формулировка поможет вернуть оплаченные за аренду деньги в случае выселения, к примеру, судебными приставами для изъятия квартиры в счет непогашенных долгов.

Расторжение договора через суд

Мы уже говорили о том, что арендодателю расстаться с жильцом непросто, важную роль играет вид договора. А вот наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, но с одним условием: он должен предупредить арендодателя о своём желании за три месяца в письменной форме.

Но иногда договориться по-человечески не получается, и для одной из сторон выход остаётся только один — добиваться справедливости через суд и расторгать договор.

По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или с неоднократными нарушениями;
существенно ухудшает имущество;
более двух раз подряд не вносит арендную плату вовремя;
не производит капитальный ремонт имущества в сроки, оговоренные в договоре, если по договору капитальный ремонт является обязанностью арендатора.

Арендодатель может расторгнуть договор через суд, только если он письменно требовал от арендатора устранить нарушения.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

арендодатель не предоставляет имущество или создаёт препятствия, мешающие пользоваться имуществом в полной мере;
имущество имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества;
арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором или разумные сроки;
имущество в силу обстоятельств, не зависящих от арендатора, в состоянии, непригодном для использования.

Нужен ли мне риелтор?

Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.

Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами, из-за чего они начнут предлагать вашу квартиру по заниженной цене, чтобы скорее привлечь нанимателей. Кроме того, если объект анонсирован на всех сайтах, это может вызвать у квартиросъемщиков подозрения.

Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?

Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.

Что нужно проверить перед заключением договора

Прежде чем перейти к заключению договора найма жилого помещения, попросите собственника предоставить следующие документы:

— паспорт;

— документ, подтверждающий право собственности на квартиру;

— квитанции за коммунальные услуги, подтверждающие, что на момент подписания договора у владельца нет долгов

— выписку из домовой книги, в которой указано, кто зарегистрирован в квартире.

Если у квартиры несколько собственников и, предположим, только один из них решил сдавать жилплощадь, то наймодателю необходимо заручиться нотариально заверенным письменным согласием остальных владельцев и приложить этот документ к договору. Кроме того, при заключении договора у него должна быть на руках доверенность от них либо потребуется их личное присутствие. В договоре в качестве наймодателя указываются все собственники.

В случае же, если у жилплощади один владелец, но при этом в квартире прописан еще кто-то, от этого человека просто требуется письменное согласие, опять же заверенное нотариально.

Совет эксперта

«Очень важно именно на первоначальном этапе достигнуть согласия. Каждая сторона должна максимально подробно узнать требования другой. Подписание договора означает согласие с этими требованиями, — рассказывает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. — В документе может содержаться много вопросов личного характера, которые помогут собственнику квартиры понять, что за человек перед ним и стоит ли ему доверять жилье. Это своего рода «психологическое тестирование», и сейчас объясню, почему. Договор заполняется от руки, и на это уходит минут 40. Наниматель и наймодатель устно обсуждают прописанные требования и условия. Например, наймодатель обращает внимание на дату ежемесячного платежа, и если наниматель начинает задавать вопросы: «Можно будет задержать на пару дней?» «Можно ли разбить на несколько частей?», «Что будет, если не оплачу?», — это должно вызвать сомнения в его платежеспособности. Или возьмем другой пункт: «Наниматель обязуется беспрепятственно допускать наймодателя в помещение». Некоторые здесь начинают возражать: «А зачем вы будете проверять квартиру?», «Как часто вы будете приходить и будете ли предупреждать о своем приходе?». Такие вопросы могут говорить о том, что гражданин планирует использовать помещение не по назначению или проживать не в том составе, который обозначил. Наниматель, в свою очередь, читая условия договора, также понимает, какие у него обязательства, согласен ли он их исполнять или они противоречат его интересам».

Акт приема-передачи квартиры: зачем он нужен

Помимо договора рекомендуется составить акт приема-передачи квартиры с описью имущества. Он подписывается и нанимателем, и наймодателем. В нем желательно указать состояние мебели, пола, стен, окон, бытовой техники и так далее. Если впоследствии между сторонами договора возникнут споры по вопросам ремонта, испорченного имущества и так далее, этот акт поможет установить, кто прав. Конечно, этот совет больше подойдет собственнику квартиры с новой мебелью и хорошим ремонтом. Перечислять состояние каждой вещи в случае с квартирой со старенькой потрепанной мебелью и «древней» техникой менее актуально.

В любом случае данный документ подразумевает то, что при передаче жилплощади в наем у сторон не было друг к другу претензий. Впоследствии, когда при выезде жильца из квартиры владелец будет проверять, все ли вещи целы и на месте, обе стороны будут защищены этим актом.

Стоит обратить внимание на то, что если квартиру снимают несколько человек (например, друзья), а договор заключен только на кого-то одного из них и в нем не указаны ответственные за имущество (так называемая «солидарная ответственность»), то при порче имущества отвечать перед хозяином придется именно официальному нанимателю.

Статья 3. Условия оплаты аренды и платежи за коммунальные услуги

Квартиры, которые были сданы в аренду, должны быть оплачены быстро и без задержек. Свою долю в этом процессе имеют и арендаторы, и арендодатели, в частности, за платежи за коммунальные услуги.

В договоре аренды квартиры с последними изменениями, должен быть установлен специальный бланк, в котором будет указан регулярный период, в течение которого должна быть произведена оплата аренды. Кроме того, необходимо указать все обязанности арендодателя, включая сметную или экспертизу документации.

Так же, следует обсудить вопрос оплаты за коммунальные услуги. Их перечень может включать в себя услуги, оказываемые квартиру, такие как электричество, водоснабжение и газ. Владелец квартиры должен предоставить лист расчета, содержащий информацию о необходимых платежах.

Оплата за аренду квартиры должна производиться в срок, установленный в договоре аренды.
Оплата за коммунальные услуги должна быть произведена в соответствии с данными в листе расчета.
В договоре аренды квартиры должны быть указаны все обязательные условия, включая сметную или экспертизу документации.

Преимущественное право арендатора

Преимущественное право арендатора является важной особенностью договора аренды квартиры. Согласно заключенному акту приема-передачи квартиры, арендатор имеет преимущественное право на продление аренды после истечения срока действия договора.

Ключевые условия преимущественного права арендатора должны быть четко указаны в договоре аренды. Это может включать срок предоставленного преимущественного права, условия его применения, а также порядок уведомления арендодателя о желании продлить аренду.

При проверке условий потенциальной аренды квартиры, стороны договора должны уделить особое внимание наличию преимущественного права арендатора. Арендодатель должен быть предупрежден о наличии этого права и готовности арендатора воспользоваться им в случае окончания срока аренды.

Дополнительные условия преимущественного права арендатора могут быть предусмотрены в договоре аренды квартиры. Например, арендатор может иметь право на приоритетное продление аренды перед другими потенциальными арендаторами или даже на возможность расторжения договора аренды до истечения срока по определенным условиям.

Преимущественное право арендатора является важным инструментом защиты интересов арендатора и подтверждает его статус основного жильца квартиры, а не временного нанимателя. Таким образом, арендатор получает дополнительные гарантии в отношении долгосрочной аренды жилья.