Продажи квартир по дду
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажи квартир по дду». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Выгода покупки квартиры по переуступке прав заключается в том, что можно приобрести квартиру в строящемся доме дешевле, чем у самого застройщика, который регулярно проводит плановые повышения цен по мере готовности объекта.
В середине 90-х годов Верховный суд начал предпринимать меры для изменения ситуации в пользу покупателей: было принято Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.1994 года № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей». Согласно этому документу, к договорам привлечения инвестиций в строительство можно было применять Закон о защите прав потребителей.
Особенности приобретения в рассрочку жилья супругами
При продаже ДДУ, то есть переуступке прав требования, по закону начисляется точно такой же налог, как и на квартиры в собственности. И можно пользоваться теми же льготами, что и на собственность. Таким образом, если Вы продаете квартиру по договору уступки за ту же сумму, что и покупали, то, пользуясь льготой о вычете из налогооблагаемой базы суммы предыдущей покупки, ничего не платите.
Однако современная версия закона ФЗ-214, который регулирует долевое строительство, помогает нивелировать все перечисленные проблемы и обеспечивает получение дольщиком жилья, которое он оплатил.
Договор долевого участия в строительстве полностью регламентируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Важно отметить, что ДДУ проходит государственную регистрацию, и покупатель полностью застрахован от двойных продаж.
Согласно требованиям №214-ФЗ, договор должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.
Вследствие многочисленных митингов против долгостроев и мошенничества строительных компаний в начале 2000-х, произошедших после ряда крупных махинаций с денежными средствами дольщиков, был принят ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».
Сделка состоит из продажи пакета документации на квартиру, оформленного участником долевого строительства. На основании сделки, право на получение квартиры по ДДУ передаётся в полной мере, так как данный договор считается правоустанавливающим документом на строящуюся недвижимость.
В сделке по договору купли-продажи история владения недвижимостью по времени устанавливается дольше и проверка требуется более тщательная, состоящая из многих аспектов.
Во избежание рисков покупателю, приобретая квартиру у подрядчика, необходимо потребовать у него акт о выполнении своих обязательств перед застройщиком.
Соответственно, с этого момента передача права требования по ДДУ прекращается, в силу того, что квартира, как автономный объект недвижимости, считается фактически возникшей.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
С 1 июля 2019 года застройщики не будут получать от покупателя деньги за квартиру на этапе строительства.
Что нужно знать про ДДУ и ДКП?
Готовая квартира – договор купли-продажи Итак, пока дом не сдан в эксплуатацию, застройщик вправе заключать только договоры долевого участия в строительстве, а для сделки с готовым объектом недвижимости используют договор купли-продажи. Регламентирующие его нормы содержатся в ст. 549-558 ГК РФ, а также в Жилищном кодексе РФ, Земельном кодексе РФ, в 208-ФЗ (закон «Об акционерных обществах»).
Следует учесть, что в договоре фигурирует не фактический объект, а только документация на право его приобретения за счёт внесённых по договору средств.
Применяется цессия в тех случаях, когда условия для проведения купли-продажи ещё не созрели, а прецедент передачи имущественных прав уже возник.
Обязанности дольщика ограничиваются своевременным внесением платежей, согласно срокам, указанным в пункте об оплате.
В число имущественных сделок с недвижимостью входит переуступка права или цессия. По своей сути данный вид сделок схож с куплей-продажей недвижимости, но имеет свои особенности и имеет важное значение и безусловную необходимость при определенных обстоятельствах.
Главное требование – максимально точно отразить предмет договора, в качестве которого выступает передача прав, а не продажа определенной квартиры. Точно указывается, какие права должны быть переданы. Важный момент – основание перехода. Все остальное считается лишь дополнением и вносится по соглашению сторон.
Подводные камни долевого строительства
В отношении купленного жилья есть возможность получить имущественный налоговый вычет. Его можно получить за три года, предшествующие подаче заявления в Федеральную налоговую службу РФ. К примеру, если налогоплательщик подаст заявление о возврате вычета в 2019 году, то при расчете его размера будет учитываться доход с 2016 по 2018 год. При этом учитываются именно официальные доходы гражданина.
Как и при желании приобрести квартиру по договору долевого участия, так и при переуступке прав возможен риск двойной продажи объекта недвижимости. Для его предотвращения не стоит заключать предварительный договор купли-продажи.
Этот документ, подтверждает законное право застройщика на указанный земельный участок. Чтобы его перепроверить, нужно направить запрос в соответствующий государственный реестр и получить выписку ЕГРН.
Фактически для дольщиков ничего не изменится — они также будут платить деньги и получать ключи от квартир, но теперь деньги вкладчиков будут защищены.
Если планируете использовать договор долевого участия при покупке квартиры на первичном рынке, проверьте застройщика. Так вы обезопасите себя от недобросовестных компаний.
До 2004 года, как правило, подобные договоры подписывались в согласии с положениями Гражданского кодекса (например, ст. 421 ГК о свободе договора, Закон РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»).
Всем привет! В этом ролике мы продолжаем цикл полезных советов «Как купить квартиру в новостройке».
Если вам понравился этот ролик — ставьте лайк и нажимайте на колокольчик, чтобы не пропустить наши новые выпуски. В следующих мы поговорим об ипотеке и налоговом вычете на покупку квартиры в новостройке.
Это гражданско-правовой договор, заключение которого позволяет инвестировать финансовые средства в строительство многоквартирного дома, с последующим приобретением в построенном здании, благоустроенной квартиры.
Покупка жилья в строящемся доме не всегда подразумевает, что сделка может быть заключена напрямую с застройщиком. Продажа квартир в новостройках другими юридическими лицами, а также первыми дольщиками — очень распространенная практика. По сути, они продают не сами квартиры, а переуступают свои права на них.
Europe Orbi. Exploration for five years of the five geographical extremes of Europe. From the most northerly, in Norway, to the southeast, in an Island near Crete, passing by the center in Lithuania, then from the most oriental point, in Russia to the most western point, in Portugal.
Так они стараются регулировать поведение инвесторов, купивших на котловане пул квартир, чтобы предотвратить выход на продажу большого объема по ценам ниже, чем у него самого. Инвестиционные квартиры часто реализуются на 5–10% ниже цен, выставленных застройщиком на аналогичное жилье.
Кроме этого могут возникнуть более мелкие, но неприятные инциденты, нарушающие имущественные интересы дольщиков.
Один из основных рисков – срыв окончания строительства. Поэтому необходимо тщательно подбирать застройщика. Важно изучить количество текущих объектов строительства и жилья, выставленного по договорам цессии на продажу. Если таких квартир много, это может свидетельствовать о проблемности застройщика.
На рынке новостроек покупатели в основном приобретают квартиры по договору участия долевого строительства (ДДУ). Это совершенно законная и прозрачная схема. Предметом сделки купли-продажи по ДДУ является объект долевого строительства, то есть квартира в новостройке, которую застройщик обязуется передать дольщику.
Вместе с документами оплачивается госпошлина. Ее стоимость составляет 2000 рублей для физических лиц и 22000 рублей для юрлиц.
Во-первых, это оптовые инвесторы — как правило, юридические лица, купившие по ДДУ несколько десятков квартир. Приобретенные на старте продаж квартиры ближе к завершению строительства продаются дороже, на чем инвесторы и зарабатывают.
В-третьих, это частные инвесторы (физические лица), которые тоже получают прибыль от продажи почти готовой квартиры, купленной по минимальной цене на этапе котлована.
Для более полного понимания различий договоров купли-продажи и долевого участия ниже приведена сравнительная таблица.
Оцените суть — из-за чего судятся с компанией, сколько дел открыто, какие решения вынесены по предыдущим спорам.
Процедура покупки квартиры по ДДУ
Перед тем, как приступать к оформлению соглашения, необходимо сообщить застройщику в письменной форме о планируемой процедуре. Он может установить комиссию за сделку. Потребуются следующие документы от продавца:
- гражданский паспорт;
- первоначальное соглашение, такое как ДДУ или предварительный договор купли-продажи;
- согласие от застройщика, полученное в письменном виде;
- согласие супруги или супруга продавца на сделку, если недвижимость приобреталась в период брака;
- все квитанции о внесении взносов по договору.
До момента заключения основного договора с представителем услуг по строительству жилья, нужно проверить его надёжность.