Содержание договора купли продажи недвижимости
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Содержание договора купли продажи недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Кроме того, недвижимость является индивидуальной, незаменимой вещью, что также влияет на правовое регулирование отношений, связанных с ней.
Договор продажи недвижимости в настоящее время является одним из самых распространенных договоров. Операции с недвижимым имуществом стали массовыми и повседневными в предпринимательской деятельности граждан, юридических лиц и муниципальных образований.
Вместе с тем, рынок недвижимости остается значительно криминализированным, что обусловлено недостаточной степенью разработанности проблемы. Многие сделки совершаются без необходимой юридической проработки, без четкого определения прав и обязанностей сторон, что влечет за собой нарушение прав одной или другой стороны и, соответственно, значительные финансовые потери.
Основные моменты содержания договора купли-продажи недвижимости
К условиям, при отсутствии которых договор купли-продажи недвижимости признается незаключенным, относятся положения о его предмете и цене.
Отсюда следует, что для распространения на объект специального правового режима недвижимости регистрация имеет по общему правилу правоподтверждающее значение и только в отношении нестационарных объектов недвижимости — правоустанавливающее.
Договор продажи предприятия также квалифицирует отчуждаемый объект (предмет договора), которым является предприятие, т.е. имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности и в целом признаваемый недвижимостью (см. п. 1 ст. 132 ГК). Предприятие обладает по крайней мере следующими двумя специфическими признаками — содержательным и функциональным.
Договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи — недвижимого имущества. Соответственно, указанному договору присущи все основные признаки договора купли-продажи товаров. Исходя из этого, договор продажи недвижимости может быть определен следующим образом.
Объектом исследования курсовой работы является договор продажи недвижимости, который регулирует вопрос прав человека или предприятия на недвижимое имущество, а это всегда животрепещущий вопрос.
Цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества, при отсутствии условия о цене договор считается не заключенным.
Дополнительно могут быть включены иные пункты по согласованию. Они не должны противоречить нормам действующего права.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества. Журнал для практикующих бухгалтеров, финансовых работников, аудиторов и налоговых консультантов. Журнал состоит из четырех основных разделов: бухгалтерский учет, налоги, труд и заработная плата, право.
Требование закона об определенности предмета договора продажи недвижимости имеет свою специфику при необходимости продажи части недвижимого имущества. Дело в том, что все недвижимые вещи (предприятия, здания, сооружения, земельные участки), за исключением многоквартирных жилых домов, являются неделимыми вещами.
В России распространена покупка жилья на кредитные средства или с помощью материнского капитала. При этом составляют и подписывают трехсторонний договор купли продажи недвижимости, имеющий специфические правовые особенности. Важная деталь такого документа – наличие третьей стороны.
Операции с недвижимым имуществом стали массовыми и повседневными в предпринимательской деятельности граждан, юридических лиц и муниципальных образований.
То есть, одновременно должен регистрироваться переход права собственности и возникновение иных вещных прав».
Как известно, в соответствии с Гражданским Кодексом РФ к недвижимым вещам относятся все те объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: здания, сооружения, жилье и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, многолетние насаждения и леса.
То есть, одновременно должен регистрироваться переход права собственности и возникновение иных вещных прав».
Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
В состав предприятия как имущественного комплекса могут входить все виды имущества, предназначенные для его деятельности, в том числе недвижимое и движимое имущество (см.
Так, изъяты из оборота земля и иные природные ресурсы (например, недра и леса), находящиеся в исключительной собственности государства.
По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (см. соответственно п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 559 ГК).
Предметом может быть как земельный участок, так и здание, сооружение или квартира, а также другое недвижимое имущество.
По общему правилу по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Купля-продажа земельных участков регулируется специальными правилами, установленными земельным законодательством. Земельный кодекс предусматривает два основных способа продажи земельных участков: предоставление их из государственной или муниципальной собственности на торгах (ст. ст. 30, 38) и совершение сделок с земельными участками в соответствии с гражданским законодательством (ст. 25).
К числу обязательных документов, идентифицирующих отдельно стоящее здание (сооружение), относятся план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера земельного участка, правами на которое обладает собственник здания (сооружения). На каждое здание и сооружение имеются технические паспорта с их планами и указанием целевого назначения.
В договоре продажи доли в праве собственности стороны могут оговорить, какая реальная часть недвижимого имущества будет находиться в пользовании покупателя. Отчуждение доли в праве собственности на недвижимую вещь может вести к режимам нераздельного, раздельного и обособленного осуществления правомочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью, находящейся в долевой собственности.
В указанных случаях, когда часть здания (сооружения) зарегистрирована в государственном реестре в качестве отдельного объекта недвижимости, сделки с такой частью следует признать законными как сделки с самостоятельным объектом недвижимости.
Покупатель должен выполнить обязательство по договору и оплатить приобретаемое недвижимое имущество. Стороны договора сами решают, какая форма оплаты их устроит.
Данная тема была исследована такими авторами как Козырь О.М., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Суханов Е.А., Толстой Ю.К. Материалы их работ были использованы при написании курсовой работы.
Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» (статья 130 ГК РФ). Таким образом, четкой характеристики понятия «недвижимость» нет.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ).
Существуют свои нюансы при продаже жилых объектов недвижимости. Предметом договора в случае сделки с жилыми помещениями могут выступать приватизированные, приобретенные в собственность, полностью оплаченные в составе жилищно-строительных кооперативов помещения.
Согласно действующему законодательству, право собственности на недвижимость подлежит обязательной регистрации в соответствующих органах. Это касается домов, квартир, офисов и других жилых и коммерческих помещений. Поэтому после совершения сделки об отчуждении объекта или после завершения его строительства необходимо обязательно пройти эту процедуру.
Закон требует соблюдение условия определенности продаваемого объекта недвижимости, что означает его реальное существование и факт регистрации в государственном реестре.
Операции с недвижимым имуществом стали массовыми и повседневными в предпринимательской деятельности граждан, юридических лиц и муниципальных образований. Вместе с тем, рынок недвижимости остается значительно криминализированным.
Предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями и подчинялись правилу superficies solo cedit (сделанное над поверхностью следует за поверхностью).
Если земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.
Особенности договора купли-продажи недвижимости и купли-продажи предприятия
В основе интереса собственности лежит способность владельца или владельцев использовать владение по своему усмотрению. Это означает, что до тех пор, пока деятельность, проводимая на объекте, соответствует местным нормам, владельцы могут свободно использовать объект любым удобным для них способом. Это включает в себя использование недвижимости в качестве частной резиденции, в качестве места работы.
Субъектами договора купли-продажи в роли продавцов и покупателей имеют право выступать физические и юридические лица. В отдельных случаях продавцом или покупателем недвижимости могут выступать иные субъекты гражданских прав — Российская Федерация, муниципальные образования и т. д. При этом продавец является собственником недвижимости в подавляющем большинстве случаев [2]. По общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.