Права и обязанности продавца и покупателя по договору купли-продажи земельного участка
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Права и обязанности продавца и покупателя по договору купли-продажи земельного участка». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Правильно заключенный договор купли-продажи земельного участка предусматривает следование сразу нескольким законам. Особенно если речь об участке под ИЖС. В частности, к вниманию принимается земельный и гражданский кодекс, а также закон о гос. регистрации недвижимости.
Сделка купли-продажи земельного участка в 2022 году: документы
Право собственности на участок передается, если собрана папка документов. Главный документ – договор купли-продажи земельного участка. В этой бумаге нужно указать все важные особенности территории, включая то, какой у неё кадастровый номер. Помимо этого указывается адрес, площадь, какое использование разрешено и т.п. Также нужно вписать данные о покупателе и продавце (ФИО, паспортные данные и т.п.). Чтобы договор был составлен, нужны паспорта сторон, межевой план территории, выписка ЕГРН. Когда договор готов, дальше нужно получить следующие бумаги:
- Квитанция за госпошлину.
- Паспорта владельцев (бывшего и будущего) и доверенных лиц, на имя которых выписана доверенность.
- Заявление от собственника. Пишется по установленному образцу.
Что обязательно должно быть в договоре купли-продажи земельного участка
В бумаге, которую подписывают продавец и покупатель, должны быть следующие пункты:
- предмет договора;
- права и обязанности сторон;
- цена и порядок расчетов;
- ответственность сторон;
- порядок разрешения споров;
- срок, который устанавливается для передачи участка;
- согласие второго супруга на продажу участка, если тот находится в общей совместной собственности;
- наличие или отсутствие обременений и ограничений;
- местоположение (адрес) земельного участка, его категория, цель использования, целевое назначение и разрешенное использование;
- кадастровый номер земельного участка;
- объекты недвижимости, расположенные на участке (если они есть);
- общая площадь и цена земельного участка;
- реквизиты и подписи обеих сторон.
Практические рекомендации по заключению ДКП дома с земельным участком
Заключение договора купли-продажи (ДКП) дома с земельным участком является важным юридическим актом, который регулирует отношения между продавцом и покупателем. При оформлении ДКП необходимо учесть ряд особенностей, чтобы избежать проблем в будущем.
Одной из ключевых особенностей является указание всех существенных условий сделки в договоре. Это включает в себя адрес дома и земельного участка, площадь, границы участка, стоимость и условия оплаты. Также рекомендуется установить сроки передачи прав на дом и земельный участок, а также определить ответственность сторон за задержку или неправильную передачу имущества.
Для обеспечения юридической безопасности рекомендуется приложить к ДКП все необходимые документы, подтверждающие права продавца на дом и земельный участок. Это могут быть документы о праве собственности, разрешение на строительство, технический паспорт дома и другие документы, которые подтверждают легальность объекта недвижимости.
Также следует учесть, что заключение ДКП дома с земельным участком может потребовать проведения дополнительных процедур. Например, при наличии ипотеки на дом или земельный участок необходимо получить согласие банка на продажу и провести процедуру снятия обременения. Также может потребоваться получение разрешений на перевод земельного участка в нежилой фонд или смену назначения земли.
Проверяем юридическую чистоту участка до сделки
Сведения о зарегистрированных в Росреестре объектах недвижимости используются для формирования Публичной кадастровой карты РФ. С помощью интерактивноq карты ниже любое заинтересованное лицо может найти нужный участок или иную учетную единицу и изучить характеристики. Справочная информация на зарегистрированный объект находится в открытом доступе.
Если необходимо документальное подтверждение параметров имущества, нужно заказать выписку из ЕГРН. Получить справку можно в Росреестре, через МФЦ или онлайн. Документ содержит такую информацию:
- Вид объекта недвижимости;
- Кадастровый номер и стоимость;
- ФИО правообладателей;
- Описание характеристик;
- Сведения об имеющихся ограничениях и их вид;
- Дату постановки на Кадастр;
- Реквизиты госрегистратора.
Какие документы нужны для продажи участка в Украине
После выбора, переговоров и проверки участка наступает момент оформления договора купли-продажи земли. Заключают его у нотариуса. Место, где будет проходить переоформление, обычно выбирает покупатель. Так снимается часть рисков.
Нотариус должен находиться в том же населённом пункте, где расположен участок, либо по месту регистрации одной из сторон сделки.
Если вы нашли и договорились о покупке земельного участка, но полной суммы денег ещё нет, то можно оформить предварительный договор купли-продажи земельного участка. Делают это для того, чтобы закрепить договорённости между сторонами сделки на бумаге.
Продавец обязуется продать за указанную стоимость, а вы обязуетесь купить. Предварительный договор фиксирует обязательства и заключается в той же форме, что и основной договор – у нотариуса.
Для продажи земельного участка продавец должен подготовить ряд документов, которые потребуются нотариусу для переоформления участка.
- Паспорт и идентификационный код всех собственников
- Согласие супруга, если продавец состоит или на момент покупки состоял в браке. Паспорт супруга, код и свидетельство о браке. Либо нотариальное разрешение от супруга на куплю-продажу.
- Документы, подтверждающие право собственности на участок
- Справка из Государственного земельного кадастра. (Вытяг ДЗК, на украинском – Витяг Державного земельного кадастру)
- Справка об отсутствии строений на земельном участке
- Экспертная оценка стоимости земли
Подробнее расскажем о документах. Как их получить и сколько это будет стоить. Паспорт, код и если вы в браке, разрешение на продажу от супруга и его документы – это всё не сложные этапы. Такие документы есть у каждого, просто их нужно взять с собой на сделку. Остальные документы нужно получить дополнительно.
Справку можно заказать в любом частном, либо государственном БТИ. Частные фирмы предлагают услугу выезда на ваш участок без вашего присутствия.
Нужно просто прийти в офис компании, которая занимается землеустройством, местное частное БТИ и взять с собой все документы. Также нужны фото участка, что на нём нет строений. После этого вам выдадут справку в офисе. Стоит подобная услуга около 1-2 тысяч гривен. По времени – 1 рабочий день.
Особенности купли-продажи земельных участков
Чтoбы зaдaтoк имeл пoлнyю юpидичecкyю cилy и к cдeлкe нe былo вoпpocoв, пoмимo coглaшeния нyжнo oфopмить eщe двa дoкyмeнтa: пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи и pacпиcкy.
Пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи cocтaвляeтcя пepeд ocнoвным дoгoвopoм. B нeм пpoпиcывaют вce дoгoвopeннocти, кoтopыx дocтигли пpoдaвeц и пoкyпaтeль. Нaпpимep, yкaзывaют:
📝 cтoимocть квapтиpы, paзмep зaдaткa, пopядoк pacчeтoв — нaпpимep, пpoпиcывaют peквизиты пpoдaвцa и cpoки пepeчиcлeния дeнeжныx cpeдcтв;
📝 cпиcoк дoкyмeнтoв, кoтopыe нyжнo пoдгoтoвить к cдeлкe, и cpoки иx пoдгoтoвки пpoдaвцoм;
📝 cпиcoк пpeдмeтoв мeбeли и бытoвoй тexники, кoтopыe ocтaютcя в квapтиpe;
📝 cpoки пepeдaчи нeдвижимocти пoкyпaтeлю;
📝 ктo oплaчивaeт ycлyги нoтapиyca, пoдгoтoвкy иныx дoкyмeнтoв к cдeлкe и дpyгиe pacxoды;
📝 дaнныe нeдвижимocти — oбщyю и жилyю плoщaдь, нoмep кaдacтpoвoгo пacпopтa, тoчный aдpec и дpyгиe.
Pacпиcкa o пoлyчeнии зaдaткa зa квapтиpy yдocтoвepяeт, чтo пpoдaвeц пoлyчил зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe. Ee cocтaвляют в cвoбoднoй фopмe, нo в дoкyмeнтe oбязaтeльнo дoлжны быть cлeдyющиe cвeдeния:
📌 фaмилии, имeнa, oтчecтвa oбoиx yчacтникoв cдeлки — пpoдaвцa и пoкyпaтeля; пpи нeoбxoдимocти мoжнo yкaзaть пacпopтныe дaнныe;
📌 aдpeca peгиcтpaции и фaктичecкoгo пpoживaния oбeиx cтopoн;
📌 yкaзaниe тoгo, чтo дeнeжныe cpeдcтвa пepeдaютcя имeннo в кaчecтвe зaдaткa, a нe кaк aвaнc;
📌 cyммa зaдaткa — кaк и в coглaшeнии, ee yкaзывaют цифpaми и pacшифpoвывaют пpoпиcью;
📌 пoдпиcи oбeиx cтopoн cдeлки c pacшифpoвкoй — фaмилиeй и инициaлaми.
Обязательные пункты договора купли-продажи
В договоре купли-продажи участка земли (то есть в купчей) нужно обязательно указать следующее:
- Наименование сторон, которые участвуют в данной сделке.
- Адрес (то есть местоположение) участка земли, а также его категорию, установленное целевое назначение и разрешенное использование, кадастровый номер, объекты недвижимости, которые на нем размещены (если они присутствуют).
- Ограничения и обременения.
- Обязательства сторон, участвующих в сделке.
- Общую площадь участка.
- Стоимость участка земли (она определяется по договоренности сторон либо по результатам конкурса или проведенного аукциона).
Практические рекомендации по заключению ДКП дома с земельным участком
Заключение договора купли-продажи (ДКП) дома с земельным участком является важным юридическим актом, который регулирует отношения между продавцом и покупателем. При оформлении ДКП необходимо учесть ряд особенностей, чтобы избежать проблем в будущем.
Одной из ключевых особенностей является указание всех существенных условий сделки в договоре. Это включает в себя адрес дома и земельного участка, площадь, границы участка, стоимость и условия оплаты. Также рекомендуется установить сроки передачи прав на дом и земельный участок, а также определить ответственность сторон за задержку или неправильную передачу имущества.
Для обеспечения юридической безопасности рекомендуется приложить к ДКП все необходимые документы, подтверждающие права продавца на дом и земельный участок. Это могут быть документы о праве собственности, разрешение на строительство, технический паспорт дома и другие документы, которые подтверждают легальность объекта недвижимости.
Также следует учесть, что заключение ДКП дома с земельным участком может потребовать проведения дополнительных процедур. Например, при наличии ипотеки на дом или земельный участок необходимо получить согласие банка на продажу и провести процедуру снятия обременения. Также может потребоваться получение разрешений на перевод земельного участка в нежилой фонд или смену назначения земли.
Предмет, цена и государственная регистрация договора купли — продажи земельных участков
Купля-продажа земельных участков является одной из наиболее распространенных сделок с землей и осуществляется по правилам гражданского законодательства с учетом особенностей, предусмотренных Земельным кодексом (ст. 37, 38 и др.), и иными федеральными законами.
Как известно, договор купли-продажи земельного участка — это гражданско-правовой договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ). К отношениям по купле-продаже земельных участков применяются правила § 7 гл. 30 Гражданского кодекса РФ о купле-продаже недвижимости, а также общие положения о купле-продаже гл. 30 Гражданского кодекса РФ Тихомиров М.Ю. Аренда и купля-продажа земельных участков в Российской Федерации // Право и экономика. 2007. N 12. С. 21..
В силу ст. 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору. Поэтому объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (см. п. 1 ст. 37 Земельного кодекса). Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Договор купли-продажи недвижимости характеризуется как двусторонний и возмездный. Для того чтобы земельный участок стал предметом данного договора, необходимо, чтобы он соответствовал требованиям, предъявляемым ст. 129 Гражданского кодекса РФ, т.е. был оборотоспособен.
Законодательством предусмотрены особые условия вовлечения земельных участков в гражданский оборот, что обусловлено в первую очередь спецификой земли как особого природного объекта. Гражданский кодекс РФ включает земельные участки в гражданский оборот и устанавливает общие правила их оборотоспособности, указывая, что земельные участки могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле (п. 3 ст. 129). Как подчеркивает Н.А. Сыродоев, «если участие в обороте иных объектов гражданских прав презюмируется, то в отношении земли действует особое правило. В соответствии со ст. 129 ГК РФ устанавливаются случаи оборотоспособности земельных участков, то есть по смыслу ГК РФ можно заключить лишь сделки, предусмотренные законом» Сыродоев Н.А. Возникновение прав на землю. // Государство и право. 2004. N 10. С. 68..
Как уже отмечалось, в договоре продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок. К таким данным относятся: кадастровый номер земельного участка, его местоположение (адрес), площадь, категория земли (целевое назначение) и вид разрешенного использования. При отсутствии этих данных условие о предмете договора считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор — незаключенным Грудцына Л.Ю. Козлова М.Н. Земля: справочник собственника и арендатора. Ростов н/Д.: Феникс. 2007. С. 30 — 31..
Такая информация может содержаться в кадастровом паспорте земельного участка, где указан кадастровый номер участка, его месторасположение земельного участка, а также документы, подтверждающие права на данный земельный участок. Это требование подразумевает, что продаваемый земельный участок как индивидуально определенная вещь на момент заключения договора должна существовать, а права на нее должны быть зарегистрированы в установленном порядке.
Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Такой договор не может быть заключен путем обмена информацией по почте, телеграфу, телетайпу, факсу и другими подобными средствами, в противном случае он будет признан недействительным (ст. 550 ГК РФ). Соглашение об изменении или расторжении договора продажи земельного участка в силу п. 1 ст. 452 ГК РФ также должно быть оформлено в виде единого документа, подписанного сторонами.
Основные моменты купли-продажи земельных участков
Право собственности на земельный участок может быть продано другому лицу на основании договора купли-продажи. Специфика сделок определена отношением земли к недвижимому имуществу, а если на участке имеется постройка капитального характера, то сделка проводится с учетом этого факта. При условии продажи всего надела право собственности на постройки переходит к новому собственнику – нельзя продать отдельно дом, отдельно приусадебный участок.
К общим требованиям подобного рода сделок относится их соответствие 4 правилам.
-
При продаже земли сохраняется категория и вид землепользования. Невозможно изменить это на основании договора купли-продажи. Запрещено использовать земли не по назначению без согласования с компетентными органами.
-
Выступать продавцом имеет право только собственник, который владеет землей на законных основаниях и имеет подтверждающие документы. Во всех остальных случаях право собственности не передается – арендатор земли не может продать участок, поскольку не является законным владельцем.
-
Если земля находится в долевой собственности, сделка по продаже земельного участка может производиться только с согласия всех собственников. ДКП в этом случае подлежит нотариальному визированию.
-
Совершенная сделка в обязательном порядке регистрируется в реестре. Пока регистрационные действия не совершены сделка считается незавершенной и может быть отменена.
Купля-продажа может быть признана незаконной или не действительной, если нарушены правила ее оформления. Кроме того, важно проверить чистоту сделки во избежание разного рода неприятностей.
Сроки регистрации прав собственности: длительность «переходного» периода
Еще один важный аспект, связанный с переходом права собственности – продолжительность особого правового статуса объекта, когда ни продавец, ни покупатель не имеют права им распоряжаться. Длится он с момента подписания договора и до внесения информации в реестр. В зависимости от того, как оформлялась сделка, он может составлять от 1 до 9 рабочих дней.
- 1 день – при подаче заявления в электронном виде, когда сделка заверена нотариусом. Если вы предпочли услугу передачи информации в Росреестр нотариусом – именно такой срок вы получите.
- 3 дня – если заявление подается в бумажном виде напрямую в регистрационный орган, а сама сделка нотариально заверена.
- 5 дней – если сделка была нотариально заверена, но гражданин решил подавать документы самостоятельно и воспользовался услугами МФЦ вместо подачи регистратору напрямую.
- 7 дней – при подаче документов напрямую в регистрационный орган, однако без нотариального удостоверения. Так как предполагается правовая экспертиза, срок заметно увеличивается.
- 9 дней – если сделка не была удостоверена нотариально, гражданин сам подает документы, при этом он решил подать их через МФЦ, а не напрямую. Как и в случае с увеличением срока с 3 дней до 5 для нотариально заверенных сделок, использование МФЦ увеличивает срок обработки на 2 рабочих дня.
Таким образом, получать имущественные права можно в разные сроки, и всё зависит от того, какой вариант вы выберите для оформления сделки. Практически свести на нет период «переходного» правового статуса объекта можно, выбрав нотариальное удостоверение сделки с нотариальной же подачей данных в Росреестр по электронным каналам.
Правовой статус объекта если в регистрации права отказано?
Если гражданин подает документы самостоятельно, и пакет проходит правовую экспертизу, вполне вероятным является отказ в регистрации. В этом случае правовой статус объекта изменяется следующим образом:
- Сразу после подписания документов объект недвижимости блокируется, им не может распоряжаться ни одна из сторон.
- В момент отказа стороны должны принять решение о дальнейших действиях. Все зависит от причин отказа и возможности их устранить. Если причиной является несоответствие договора российскому законодательству, документ можно считать ничтожным, а поэтому права на объект вновь находятся у продавца.
- При повторной попытке «переходный» статус вновь устанавливается с момента подписания нового договора.
Общие правила при проведении сделок с земельными участками
Нужно знать и соблюдать требования, которые законодательство устанавливает для таких сделок. Без их соблюдения сделка станет недействительной.
Нужно учитывать следующее:
- Законодательство считает, что право собственности на любую недвижимость и, в частности, на участки земли существует только тогда, когда соответствующая запись о владении внесена в Единый реестр прав собственности на объекты недвижимость. Если этого нет, то такую землю нельзя продавать и покупать.
- Распоряжаться участком имеет право только владелец земли, у которого имеются все необходимые подтверждающие документы. Другие лица, например, арендатор не могут осуществлять продажу используемой земли.
- При передаче права собственности другому лицу категория и вид разрешённого использования участка не меняются. Если покупатель намеревается их изменить, он должен обращаться в соответствующие государственные органы.
- Покупатель после подписания договора и оплаты полной стоимости участка не становится полноценным владельцем до тех пор, пока не зарегистрирует получение права собственности, обратившись в территориальное отделение Росреестра.
- Если продавец единолично владеет земельной недвижимостью, он может осуществить продажу, не обращаясь к нотариусу. Однако, если собственность является долевой, то он обязан заверить её нотариально.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
Похожие записи: